올해 내집 마련 전략은?

[뉴스와 경제]

◀ＡＮＣ▶

전국의 아파트 가격이 계속 떨어지고 있습니다. 하지만 유독 서울 강남 ３구는 재건축 대상을 중심으로 거래가 늘고 가격도 오르고 있습니다. 집값 앞으로 어떻게 움직일지 전세값은 또 어떻게 되고 있는지 알아보겠습니다.

스피드뱅크의 김용진 리서치본부장 나오셨습니다. 안녕하십니까？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

안녕하세요？

◀ＡＮＣ▶

반갑습니다. 먼저 전체적인 주택매매 시장 상황을 한번 살펴봐주시겠습니까？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

현재 국토부 집계에 따르면 지난 １월 전국 아파트 거래량이 약 ３만 ４０００건인데 ３개월 연속 감소 했습니다. 이 같은 추세로 본다면 단기적으로 가격이 오를 가능성은 매우 적다고 보여지는데요. 아무래도 총부채상환비율 때문으로 분석이 되고 있습니다.

하지만 분양시장에 몰렸던 수요자들이 다시 봄철 이사철 수요와 맞물려서 기존 주택시장으로 돌아온다면 단기적으로 가격이 조금 상승할 가능성도 배제할 수는 없습니다. 하지만 전반적으로 활성화되기까지는 아직까지 시장상황이 녹록지 않다는 분석이 지배적입니다.

◀ＡＮＣ▶

상승세가 있다면 시기적으로 봄철 이사철 수요 때다， 이 말씀이시군요. 그런데 강남 ３구의 거래량 ４개월 연속 계속 상승세를 보이고 있지 않습니까？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

그렇습니다.

◀ＡＮＣ▶

비수기이기도 했었을 것 같은데 거래량이 많은 이유 재건축 때문인가요？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

지난 １월달에 본다면 강남 ３구의 거래량이 １０００건을 넘어섰는데요. 방금 말씀하신 것처럼 역시 강남권 재건축아파트 가격의 거래량과 가격이 선도를 했다고 보시면 될 것 같습니다.

특히 지난해 연말 재건축아파트 가격이 단기적으로 하락하면서 투자수요를 노린 매수세력들이 강남권에 진입하면서 단기적으로 가격을 올렸다， 이렇게 보여지는데요. 지금 강남권 재건축아파트의 가격상승 여부는 계속해서 시장의 관심사로 일단 작용할 전망입니다.

◀ＡＮＣ▶

재건축이 되어도 나중에 완공되어진 아파트의 가격이 있을 텐데 이게 무한정 계속 올라가는 느낌을 받고 있습니다. 주목받고 있는 재건축의 대표라고 할 수 있겠죠. 강남의 은마아파트가 다음 달 정밀안전진단 결과가 나오지 않습니까？이게 재건축이 된다면 강남지역의 재건축 확산 신호라고 봐야 됩니까？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

분명 영향은 있을 것으로 보이고 있고요. 특히 개포주공 １단지의 지구단위 변경 계획 이 부분도 ３월달에 확정발표하는데요. 기본적으로 재건축시장의 가격상승을 분명히 이끌 수 있는 하나의 재료요인으로 작동할 전망인데요. 중요한 것은 이러한 개발재료들이 충분히 시장에 어느 정도 반영됐다는 그러한 분석도 있고요.

특히 과거처럼 재건축에 대한 수익성에 대한 기대감이 많이 현재 사그라 있는 상태기 때문에 전반적인 가격상승보다는 박스권 안에서 상승과 하락을 반복하는 그 같은 추세가 이어질 것으로 예상되고 어찌됐든 결과적으로는 충분한 영향을 발휘할 것이다， 이런 전망을 내놓고 있습니다.

◀ＡＮＣ▶

아주 높은 건 아니지만 영향은 분명히 끼칠 게 분명할 것으로보고 계신다는 말씀이신데 한강 주변 아파트들도 재건축에 포함되어 있지 않습니까？이 부분은 가격 상승에 영향을 미치고 있다고 봐야 되나요？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

오히려 재건축을 이야기할 때는 강남권보다는 지난 한 해도 그렇고 오히려 한강변 재건축이 더욱 관심사인데요. 서울시에서 전략적으로 추진하고 있는 공공관리자 제도 하에서의 전략정비구역， 그리고 유도정비구역들이 모두 다 한강변에 위치해 있는 재건축， 재개발지역의 아파트들이거든요.

특히 지난 한 해 많이 올랐고 올해 숨고르기를 하겠지만 역시 개발진척 상황에 따라서 오히려 강남권보다는 더 국지적으로 오를 가능성이 높다， 이렇게 전망을 내놓을 수 있을 것 같습니다.

◀ＡＮＣ▶

이번에는 신규분양시장을 봐주시죠. 지난주에 양도세 감면혜택이 한시적인 것이 끝나지 않았습니까？때문에 민간 분양물량이 줄어들 것이라는 예상들도 나오고 있는데요. 어떻게 보십니까？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

지난해 연말 그리고 올해 초 밀어내기 분양을 했고요. 결론적으로 금주에 본다면 일반분양물량이 지금 １건도 없는 상태고 모델하우스조차 거의 샘플하우스 수준에서 한 건만 현재 오픈된 상태인데 이런 것들이 공급부족으로 이어지면서 중장기적으로 가격을 끌어올릴 가능성이 충분히 크고요.

단기적으로 본다면 분양시장에 몰렸던 수요자들이 보금자리주택이라든지 위례신도시， 이러한 신규분양시장으로 몰릴 가능성이 큰 반면 투자자들은 오히려 조금 전에 말씀드린 한강변이라든지 강남권 재건축 그리고 뉴타운 재개발， 이런 쪽으로 오히려 선회하는 현상을 보일 가능성이 높다고 보입니다.

◀ＡＮＣ▶

건설업계 양도세 감면혜택의 기한을 좀더 늘려야 된다는 주장을 하고 있는데 그런 측면에서 본다면 수요공급측면에서도 꽤 타당성이 있는 얘기인지요.

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

공급측면에서 본다면 아마 건설사들 입장에서는 이러한 조치가 연장된다면 아마 공급물량을 더 늘릴 것이 충분하고요. 특히 이러한 전례가 지난 ＩＭＦ 때 양도세 감면조치가 세 번에 걸쳐서 나왔기 때문에 이번에도 충분히 가능성이 있다고 보여지는데 물론 기획재정부 입장에서는 당초에 반대를 했다가 최근의 뉴스를 본다면 지방에 한해서는 조금 더 연장해 줄 필요가 있지 않겠냐는 그런 뉘앙스를 풍기고 있거든요. 이것이 실제 연장이 된다면 주택건설업체 입장에서는 지금 현재 대기물량이 있던 공급물량을 아마 ３월부터 다시 내놓을 가능성이 크다， 따라서 중장기적으로 본다면 수급안정에 기여할 영향이 있다， 이렇게 보여집니다.

◀ＡＮＣ▶

아무래도 미분양 아파트들이 많이 남아 있기 때문에 이런 얘기들이 나오는 것이겠죠. 이번에는 전세값을 볼까요. 한없이 오르던 서울， 수도권 이 지역 전세값이 안정세를 보이고 있기는 한데 왜 이렇게 올랐던 겁니까？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

일단 진정국면을 보이는 것은 사실이고요. 기본적으로 시장논리에서 본다면 수급불균형이 가장 큽니다. 그만큼 공급이 되지 않은 측면이 있고요. 이와 맞물려서 계절적 요인， 특히 학원이라든지 학군수요에 따른 매수세들의 전세수요자들의 참여가 특히 돋보였고요.

특히 직장인， 신혼부부 수요도 여기에 가세한 측면이 있습니다. 특히 물가상승에 따른 화폐가치의 하락 때문에 오히려 이러한 부분들을 보전하기 위해서 전세가격을 끌어올리는， 즉 밀어올리는 그런 후행적 모습도 보인 것이 연말연초의 전세가의 특징이 아닐까 보여집니다.

◀ＡＮＣ▶

재개발 그리고 뉴타운 건설 때문에 전세물량이 줄었다라는 분석도 있는데 이게 맞다고 봐야 됩니까？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

멸실가구수가 올해만 본다면 ５만 ９０００가구， 즉 재개발， 뉴타운 때문에 ５만 ９０００가구가 없어질 예정인데 충분히 이론상으로 본다면 이러한 물량 때문에 오히려 전세를 찾을 수 없는， 즉 전세를 구할 수 있는 집들이 없어진 것은 사실인데요.

중요한 것은 이것이 순환재개발이 아닌 한꺼번에 이루어지는 재개발 방식 때문에 이러한 문제가 나타나거든요. 따라서 이러한 부분에서는 일면 설득력은 충분히 갖고 있고 따라서 정부나 서울시 입장에서는 현재 추진되고 있는 재개발이나 뉴타운의 사업시기를 순차적으로 조정하는 지혜로운 방법을 찾아낼 필요성이 있을 것 같습니다.

◀ＡＮＣ▶

시기적으로 설 이후 전세값 이게 더 중요한 대목인데요. 어떻게 변화가 있을 것으로 보십니까？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

기본적으로 전세대란은 없을 것으로 보이고요. 수도권 남부 같은 경우 입주물량이 많기 때문에 상대적으로 안정세， 다만 강남권은 지금 최근 ２년 이후에 입주물량이 거의 없기 때문에 강세를 보일 것으로 예상되고 강북 같은 경우에도 역시 입주물량은 충분하지만 멸실가구수 증가 때문에 역시 강보합세의 가격추세를 보일 것으로 전망되고 있습니다.

◀ＡＮＣ▶

전세값 안정 위해서는 어떤 정책이 필요하다고 보십니까？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

사실 공급이 충분히 이루어져야 되는데요. 지금 현재 본다면 국회에 계류중인 전월세 인상한시제라든지 임대차 경신청구권，이러한 제도적인 도입도 한번 검토를 해 보는 것이 바람직하지 않냐 이렇게 보입니다.

◀ＡＮＣ▶

끝으로 국회 논의중인 분양가 한제 폐지， 재건축 규제 완화 여부 등 앞으로 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 보십니까？

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

분양가상한제가 폐지된다면 이것은 기존 주택 집값의 상승 그리고 주택건설 입장에서 본다면 공급물량을 내렸기 때문에 중장기적으로는 집값안정에 기할 것이고요. 재건축 규제완화， 이 부분도 집값 상승에 어느 정도의 영향을 미칠 것으로 예상되고 있습니다.

◀ＡＮＣ▶

알겠습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◀ＩＮＴ▶ 김용진 리서치본부장 / 스피드뱅크

감사합니다.

(김용진 본부장)

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