설 연휴 고향 부동산시장 살펴보기

설 명절이 코 앞으로 다가 왔다. 오랫만에 집안 식구와 친천들이 한자리에 모이는 기회여서 당연히 부동산 얘기도 나오기 마련이다.

특히 서울·수도권 거주자들은 양도세 감면 혜택이 연장되지 않는 악재속에서도 이르면 이달말부터 위례신도시 등 보금자리주택 사전예약이 실시될 예정이어서 바뀐 청약제도에 대한 관심이 높다. 지방은 10만 가구가 넘는 미분양 외에도 세종시 수정안 법안 통과 여부, 기업도시와 혁신도시 문제, 원형지 개발여부 등이 입에 오르내릴 전망이다.

■분양시장의 핵 '보금자리주택' 관심

신규 분양시장의 경우 재당첨 규제 완화, 전매제한 완화, 오는 6월까지 준공 후 미분양 취·등록세 50∼75% 감면 혜택 등이 남아 있긴 하지만 입지가 떨어지는 민간 분양시장은 수도권 외곽지역을 중심으로 빠르게 냉각될 여지가 많다.

이런 가운데 상반기에 위례신도시와 세곡2·내곡지구 등 알짜 보금자리주택 사전예약이 시장을 선도할 것으로 보여 관심있는 무주택자라면 준비가 필요하다. 전용 85㎡이하 청약예·부금 가입자라면 거주지역의 향후 공급물량 추계와 통장순위, 가입기간 가점을 따져 주택청약종합 통장 갈아타기를 하거나 중대형 청약예금으로 청약가능 면적 증액을 검토할 필요가 있다.

노부모를 모시거나 결혼 안한 성년 자녀와 세대합가를 해서 부양가족수 가점을 늘리거나 신혼부부들은 출산계획을 통해 특별공급제도를 적극 활용하는 요령도 있다.

일반 청약물량 역시 올해 통장별 청약가능 물량을 추려 청약리스트를 만드는 방법도 현명하다. 청약하고 싶은 지역의 과거 청약접수률 또는 당첨가점 사례를 살펴 청약전략 수립에 활용할 필요가 있다.

■개통 철도·도로, 택지지구 인근 토지 유망

올해 개통될 교통요지나 인근 지역, 대규모 보상이 이뤄지는 택지지구 인근, 그린벨트 해제 예정 주변지 등이 관심 대상이다. 특히 올해에는 지하철 3호선 연장, 용인경전철 개통, 경춘선 복선전철 개통, 제3경인 민자고속도로 개통 등 새롭게 뚫리는 교통망들도 눈여겨 볼 필요가 있다.

또 정부가 토지거래허가구역을 대규모로 해제하고 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과도 푸는 등 토지 규제를 완화했고, 주택공급과 경기부양을 위해 그린벨트 해제, 4대강 살리기, 행정도시 개정추진, 경인 아라뱃길, 새만금사업, 제2영동고속도로 등 각종 개발 사업을 본격적으로 진행하면서 토지가 다시 투자 대상으로 떠오르고 있는 점도 주목할 필요가 있다.

더구나 연내 사상 최대의 토지보상금이 풀려 토지시장에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부는 올 연말까지 보금자리 시범지구 6∼7조원, 신도시, 4대강 등 수도권에 20조원 등 전국적으로 30조원이 넘는 보상금이 지급될 전망이다. 토지보상금의 40% 가량은 다시 토지나 건물 구입으로 유입되기 때문에 일부 지역의 경우 땅값 상승도 예상된다.

이와함께 보유한 고향 토지의 장기적 도시발전계획과 개발호재를 살펴 보유시기를 점검할 필요가 있다. 특히 지자체 통합을 앞두고 있는 '경기 성남·광주·화성', '경남 창원·마산·진해'는 행정구역 자율통합을 통해 얻게 되는 이점과 새로운 도시발전 축을 가늠해 보는 것도 좋다.

■설 이후 부동산 투자 전략은

설 이후에는 지역별, 평형별, 상품별 세분화·차별화는 더 심화되고 정책에 따른 가격도 민감하게 반응할 것으로 예상된다. 상반기는 주로 공공주도로 공급하는 수도권 분양시장을 잘 볼 필요가 있다.

부동산써브 함영진 팀장은 "청약통장 활용을 어떻게 하느냐가 재테크의 성패를 가르는 중요할 요인이 될 것으로 보인다"면서 "1월까지 양도세 감면에 초점을 맞췄다면 2∼4월까지는 위례나 보금자리주택, 서울 도심유망 물량에 집중적으로 청약하는 것이 바람직하다"고 말했다.

재고 주택시장은 담보대출규제가 당분간 유지될 전망이기 때문에 우선 수중이 많은 현금을 확보하는 것이 좋고, 도심에서 급매를 잡는 것이 현명하다. 올해 입주적체나 분양 물량러시가 이뤄지는 곳보다는 수급불안이 있는 곳, 3호선 연장, 경전철 개통, 교통망 확충 같은 수요가 탄탄한 중소형 주택을 염두에 둘 필요가 있다.

/shin@fnnews.com신홍범기자

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