[뉴시스아이즈]부동산 칼럼-재건축 회복세 보여도 투자는 신중히

【서울=뉴시스】김원상 부동산전문가 = 2010년 부동산 시장은 전체적으로 회복세를 보일 것으로 예상된다. 2010년은 실물경기가 회복되는 만큼 부동산 시장도 고점 회복 시도를 지속적으로 할 것으로 전망된다. 현재의 부동산 경기는 소 사이클상 회복장이라는 점을 염두에 둬야 할 것 같다.

부동산 시장의 각 변수를 살펴보면 악재와 호재가 복합적으로 중첩되어 있는데, 일단 상승요인으로 보면 아무래도 실물경기 회복을 우선적으로 꼽을 수 있을 것이다. 하지만 인플레이션 가능성에 따른 출구전략으로 금리를 인상하거나 속도조절용 규제책 출시 가능성, 일부 지역이긴 하지만 단기가격 급상승에 따른 부담감 등은 하락요인으로 작용할 것이다

부동산 시장의 상승요인과 하락요인의 비중을 100이라고 할 때 상승요인이 80정도, 하락요인이 20정도로 점쳐볼 수 있을 것 같다.

정책의 변화에 따른 2010년 부동산시장을 전망해보면 2010년도 정책은 규제완화보다는 '중립' 기조가 될 것으로 예상된다. 금융당국은 일부 주택 등 부동산 가격에서 오버슈팅 현상이 발생하고 있는 상황에서 추가 급등 시 가계, 금융 등의 건전성이 크게 저해될 것으로 우려하고 있다.

2010년 주요 정책변수를 살펴보면 분양가 상한제 폐지 여부, 미분양 및 신규분양 계약자 양도세특례시한 연장 여부, 다주택자 양도세 한시적 중과 유예 지속 여부, 비사업용 토지 중과 유예 지속 여부, 금리변수, 지방선거변수, 공급(주택입주량) 변수 등이 있을 것이다.

전체적으로 주택시장은 사이클상 회복세이며, 경기회복에 따라 고점을 향한 회복시도가 계속될 것으로 전망된다. 다만 강남 재건축은 규제완화에 대한 과도한 기대감으로 단기 오버슈팅되어 당분간 가격 또는 기간 조정을 통한 평균 회귀현상이 예상된다. 다주택자 양도세 중과유예가 예정대로 만료될 경우 막판 절세매물이 나올 경우 연말에 일부 지역에서는 하락가능성이 있다.

2011년부터 시행할 예정인 1가구 3주택 이상 보유자에 대한 전세 보증금 과세도 시장에 영향을 줄 것으로 보이는데, 2010년 하반기가 되면 전세보증금 과세가 시장에 영향을 미칠 가능성이 있다. 전세보증금을 과세할 경우 집주인이 자신의 부담을 세입자에게 전가시키는 일이 일어날 수 있기 때문이다.

상가 부동산은 경기와 밀접한 관련이 있으나 공급과잉, 분양가 거품으로 상대적으로 투자 메리트가 크지 않은 상황이다. 경기회복보다는 오히려 금리상승에 따른 악영향을 받을 수 있다. 큰손들이 많이 찾는 일부 상가빌딩, 유동인구가 몰리는 일부 환승역 주변 등을 제외하곤 회복세는 더딜 것으로 예상된다. 가뜩이나 상가의 경우 인터넷 쇼핑 및 할인점 등장으로 타격을 받고 있어 경기회복 착시현상에 빠지지 않도록 해야 할 것으로 보인다.

전체적으로 실물경기 회복에 따라 부동산시장도 회복세가 이어질 것으로 예상된다. 회복세는 주택→토지→상가시장 순으로 진행될 것으로 전망된다. 하지만 대세상승보다는 사이클상 고점을 향한 회복시도 정도로 이해해야 할 같다.

대세상승은 상승폭이 크고, 상승기간이 긴 것을 의미한다. 하지만 지금은 시세가 이미 많이 분출한 상황이어서 상승에너지가 크지 않다. 단기간 반등은 있겠지만 추가적인 랠리는 나타나기 힘들 것 같다. 다만 지역개발 재료에다 선거 공약 등이 겹칠 경우 국지적 시장 교란 가능성은 있다.

2010년 부동산 시장은 변동성 확대 가능성을 염두에 둬야 한다. 이는 ①부동산의 금융상품화 ②금융시장의 영향력 확대 ③국지적 오버슈팅 등 때문이다.

※이 기사는 뉴시스 발행 시사주간지 뉴시스아이즈 제163호(2월1일자)에 실린 것입니다.

<저작권자ⓒ '한국언론 뉴스허브' 뉴시스통신사. 무단전재-재배포 금지.>