부동산 매도시점 잘 잡아야 '세금눈덩이' 피한다

■ 부동산 세제 내년부터 크게 달라져『 한해가 저물어가면 직장인들의 관심은 온통 연말정산으로 쏠린다. 1년 동안 열심히 일한 만큼 한 푼이라도 더 돌려받기 위해 올해에는 어떤 내용들이 바뀌었는지 내년부터 달라지는 제도는 무엇인지를 확인하기에 여념이 없다.

부동산 투자자들에게도 올 12월은 중요한 시기다. 지난해 말 금융위기 촉발로 부동산 경기가 얼어붙으면서 정부가 부동산시장 활성화를 위해 한시적인 세제감면 조치들을 잇따라 내놨기 때문이다. 양도소득세를 5년간 최대 100%까지 감면 받을 수 있는 신규분양주택 취득에 따른 양도세 감면조치를 비롯해 취득ㆍ등록세의 감면 등은 시차를 두고 내년 이후 폐지되는 대표적 혜택이다. 여기에 토지 거래 관련 세금도 내년부터 크게 달라진다.

특히 부동산은 매매 단위가 크기 때문에 세제를 제대로 이해하고 활용할 경우 적게는 수백만원에서많게는 수천만원을 아낄 수 있다. 반대로 바뀐 제도를 모른 채 거래 시기를 잘못 결정할 경우 수 천만원 이상의 손실을 보게 될 수도 있다.

부동산 투자자들이 꼭 알아야 할 내년 세제 개편 내용을 자세히 소개한다.』 ● 땅은 올해안에 3주택자는 내년까지 팔아야 유리

토지 장기보유특별공제 끝나… 내년부터 양도세 크게 늘어나

다주택자 내년까지 일반세율… 내후년부터 양도세 60% 중과

내년부터 토지에 대한 장기보유특별공제가 사라지고 2011년부터는 양도세 중과 한시적 경감도 없어지기 때문에 땅 소유자들은 가급적 내년까지 토지를 팔아야 세금을 줄일 수 있다.

주식과 마찬가지로 부동산 역시 사는 것보다 파는게 더 어렵다는게 투자 고수들의 공통된 격언이다. 특히 주식은 필요하면 언제든 손절매라도 가능하지만 주택이나 토지 등은 자칫 매도 타이밍을 잘못 잡을 경우 이마저도 쉽지 않다. 전문가들은 특히 부동산은 가격 못지 않게 '세제'가 매도 시점을 결정하는 중요한 고려사항이라고 조언하고 있다. 개별 상품의 가격이 워낙 높은데다 실수요로 판단되지 않는 부동산에 대해서는 양도소득세 등 관련 거래세율도 높아 많게는 수억원에 달하는 경우도 있기 때문이다.

◇땅 세금 줄이려면 연내 매각이 최선= 지난 90년대 초반 선친으로부터 충북의 땅을 상속받은 A씨는 요즘 이 땅을 팔아야 한다는 생각에 마음이 다급하다. 세무사를 통해 알아본 결과 땅을 파는 시점이 올해냐 내년이냐에 따라 세금 차이가 하늘과 땅이란 사실을 뒤늦게 알았기 때문이다. 정부가 부재지주(토지 소재지에 거주하지 않는 지주) 중 상속인 등에게 제공하는 '장기보유특별공제'가 올해로 끝나 내년부터는 세금이 크게 늘어난다는 것이다.

장기보유특별공제는 부재지주 토지 중 2006년 이전에 상속을 받았거나 20년 이상 보유한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지에 대해 양도차익의 30%를 공제해주는 제도다. 2007년 폐지됐다가 정부가 올해 부동산 경기 활성화를 위해 부재지주의 비사업용 토지에 대한 양도세 중과를 일시적으로 완화해줬다. 작년까지만 해도 토지 소재 지역이나 연접 시ㆍ군에 거주하지 않는 사람이 거래를 할 때는 양도세율이 60%에 달했지만 올해는 세율이 35%를 넘지 않는다. 양도세 중과 한시 경감은 내년까지 적용돼 내년엔 최대 33%가 적용되지만 2011년부터는 다시 60%로 늘어나게 된다. 올해에 땅을 못 팔 경우 늦어도 내년까지는 팔아야 양도세를 줄일 수 있다는 것이다.

A씨가 상속받은 땅의 양도차익이 5억 원이라고 가정할 경우 올해 팔게 되면 장기보유특별공제로 1억5,000만 원(5억 원 ⅹ 0.3)이 차감돼 총 1억641만원을 내면 된다. 그러나 내년에 장기보유특별공제가 사라지면 A씨가 내야 할 세금은 1억6,613만 원 가량으로 올해보다 56%이상 늘어나게 된다. 내년에 적용되는 양도세율은 6~33%로 올해(6~35%)보다 줄지만 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하고 예정신고납부세액공제도 내년부터 사라지기 때문이다. 예정신고납부세액공제는 부동산을 팔고 두달 이내에 예정 신고할 경우 인센티브로 산출 세액의 10%를 공제해주는 제도다. 그러나 내년부터는 이 공제제도가 없어지고 2개월 내에 양도세를 신고하지 않는 경우에는 최고 20%의 가산세까지 물게 된다.

A씨가 내년에도 땅을 팔지 못하면 양도세는 눈덩이처럼 불어난다. 내년부터는 2010년까지 적용되는 부재지주에 대한 양도세 감면 혜택도 사라져 양도세율이 60%로 늘어나는 탓이다. 이경우 A씨의 부담세액은 3억2,835만원에 달하게 된다. 이는 양도차익 5억 원의 65%이상에 해당하는 금액으로 올해 팔았을 경우와 비교하면 무려 2억 원 이상을 더 세금으로 내야 한다는 계산이 나온다.

2011년 이후까지 땅 값이 크게 오르지 않는 이상 되도록이면 연말에, 늦어도 내년까지는 땅을 팔아야 세금을 아낄 수 있다.

◇다주택자 내년까지 잉여주택 처분해야= 아파트의 경우에도 매도 시점이 언제인지에 따라 세금이 달라지므로 유의해？한다.

강남에 집 한 채, 강북권에 집 두 채를 소유하고 있는 B씨. 대출 비중이 높은 B 씨는 당분간 집값이 급격하게 오르지 않을 것으로 판단해 집 한 채를 팔아 대출 비중을 줄일 계획을 갖고 있다. 하지만 어느 집을 언제 팔아야 할 지가 고민이다.

결론부터 얘기하면 B 씨가 먼저 팔아야 하는 것은 강북권의 두 채 중 하나이며 가급적 내년까지 파는 것이 유리하다. 내년까지는 3주택자 이상 다주택자에게도 일반 세율이 적용되지만 2011년부터는 양도세가 60%로 중과되기 때문이다. 또 강남 등 투기지역의 경우 기본세율에 10%포인트가 가산되기 때문에 이왕이면 비투기지역인 강북의 집을 파는 것이 유리하다.

B 씨가 강북권 주택 중 양도차익이 3억 원 발생한 주택을 먼저 매도한다고 가정했을 때 올해 팔게 되면 6~35%의 세율이 적용돼 총 8,908만 원 가량을 부담하게 된다. 내년에 팔게 되면 세율은 6~33%로 줄게 되지만 예정신고납부세액공제가 사라져 부담금액은 9,353만 원으로 400만 원 이상 늘어나게 된다. 세금 400만 원을 줄이기 위해 급매로 내놓을 실익은 없기 때문에 내년까지는 시간적 여유를 두고 팔아도 문제가 없지만 2011년이 되면 상황이 달라진다. 내년말이면 3주택자에게도 적용되는 양도세 중과 감면이 사라져 세율이 60%로 늘어나 총 부담세액이 1억9,635만 원으로 증가하기 때문이다. 물론 변수는 있다. 정부가 장기적으로 3주택자에게 부과하는 양도세 중과 폐지 문제도 시장 상황에 따라 검토하겠다는 입장을 밝히고 있기 때문이다. 하지만 정책만 믿고 기다리기보다는 팔 생각이 있는 주택은 내년 중 처분하는 것이 유리하다고 전문가들은 조언했다.

전재호기자 jeon@sed.co.kr '스타화보 VM' 무료다운받기 [**8253+NATE 또는 통화]

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