['길' 투자 내비게이션]수익형 부동산 투자열기 '후끈'

흑석ㆍ노량진동 직장인 흡수

원룸 등 리모델링 수요급증

뉴타운도 탄력 지분값 상승

흑석3구역 소지분투자 유망

서울 동작구 노량진ㆍ흑석동 부동산 시장이 지하철 9호선 개통으로 한 단계 상승을 위한 날개를 달았다. 노량진동은 각종 학원이 밀집해 있어 수요층이 수강생 위주였으나 9호선이 뚫리면서 여의도, 강남 일대 직장인까지 흡수하려는 움직임이 활발해졌다. 낡은 건물을 원룸 형태로 개조하려는 리모델링이 각광을 받고 있고 내년 입주를 앞둔 아파트는 옷돈이 5000만~6000만원까지 붙는 등 노량진동 부동산 시장은 생기가 돌고 있다.

흑석동도 흑석뉴타운 사업이 속도를 내고 있는 가운데 9호선 효과가 여전하다. 자금 사정에 따라 구역별로 투자문의가 이어지고 있고 입주한 지 20년이 넘은 아파트도 매매가격이 오르고 있다.

노량진동에서 가장 관심이 집중되는 곳은 원룸 사업을 노리는 수익형 부동산이다. 기존에도 학원가 수강생을 겨냥해 주택을 원룸으로 개조하는 리모델링이 진행되곤 했지만 9호선 개통으로 여의도나 강남 수요층을 노린 투자가 줄을 잇고 있다. 인근 부동산 관계자들에 따르면 보통 원룸은 8,12,20개로 쪼개지는데 원룸 12개를 공급할 수 있는 주택은 15억원대에 매물로 나오고 있다. 원룸 부지 지분가격은 3.3㎡당 2000만~3500만원 정도다. L부동산 관계자는 "노량진 원룸 가격은 강남의 60%선이고 여의도는 소형 오피스텔 중심이라 원룸 공급이 부족하다"며 "학원가 수요 뿐만 아니라 강남, 여의도 직장인을 타깃으로 하는 원룸 사업이 인기"라고 설명했다.

하지만 역세권 중심인 평지는 9호선 영향이 어느 정도 가격에 선반영된 상태. 때문에 현지 부동산에서는 지가 상승 여력이 있는 이면 도로 매물을 노리는 편이 좋다고 조언한다. 현재 7억원대 매물로 나와 있는 다가구주택은 109㎡ 규모로 건축비용 1억5000만원 정도에 추가비용 5000만원을 들이면 원룸 14개 건물로 리모델링이 가능하다. 이렇게 되면 보증금 500만원에 월세 45만~50만원 정도를 예상할 수 있어 매달 고정수입을 얻게 된다.

아파트도 재테크 수단으로 고려할 만하다. 노량진뉴타운에서 첫 분양한 '노량진쌍용예가'는 내년 7월 입주를 앞두고 3.3㎡당 100만원 정도 웃돈이 붙어 3.3㎡당 1800만원 수준의 가격을 형성하고 있다. 79㎡는 분양가가 3억9900만원이었는데 평균 3000만~4000만원, 좋은 층은 5000만~6000만원까지 웃돈이 붙어 있다. 이와 더불어 꾸준히 전세수요가 붙는 삼익프라자도 좋은 투자처로 꼽히고 있다. 노량진동에서 역에 가장 가까운 곳에 위치한 삼익프라자는 주상복합으로 단일 동이다. 79㎡ 매매가가 3억1000만~3억2000만원이고 전셋값은 1억6000만원 정도다.

이밖에 장기 투자를 고려한다면 노량진뉴타운에 위치한 주택도 노려볼 만하다. 현재 노량진뉴타운은 재정비촉진계획 결정고시에 앞서 서울시 자문 결과를 기다리고 있다. 동작구청 관계자는 "지난주 서울시에 자문신청을 했는데 올해 안에 결정고시를 받으면 추진위 구성, 조합 설립이 본격적으로 진행될 것으로 예상된다"고 말했다. 노량진뉴타운 주택의 3.3㎡당 지분가격은 1800만~2000만원 선으로 향후 결정고시와 함께 추진위가 구성되기 시작하면 가격은 좀더 상승할 것으로 보인다.

흑석동은 9개 구역으로 구성된 흑석뉴타운 중심으로 투자 문의가 이어지고 있다. 일단 흑석역에서 가장 가까운 1, 2구역은 주상복합 건물이 들어설 자리로 지분 가격의 편차가 큰 편이다. 3.3㎡당 2500만원에서 5000만원까지 차이가 난다. 하지만 지금은 매물이 거의 없어 호가만 오르는 상황이다.

1,2 구역 만큼 초역세권은 아니지만 7구역도 한강조망권을 확보할 수 있어 매력적인 투자처로 꼽힌다. 빌라는 지분가격이 3.3㎡당 4000만원, 주택은 2300만~2500만원 선이다. 반면 소자본으로 투자하려는 사람은 3구역이 적절할 것으로 보인다. 현재 3구역 빌라의 3.3㎡당 지분가격은 2700만~3000만원 수준이다.

사업속도 측면에서 보면 흑석센트레빌Ⅰ이 들어선 5구역, 올해 말 대우건설이 일반분양에 나설 4구역, 5구역에 이어 동부건설이 올해 말 분양을 준비중인 6구역이 9호선 효과를 가장 빨리 받을 것으로 보인다. 현재 흑석센트레빌Ⅰ은 벌써부터 웃돈이 2000만~7000만원까지 형성돼 있다.

흑석역의 효과는 현충로를 사이에 두고 흑석뉴타운과 마주한 명수대현대아파트까지 들썩이게 하고 있다. 입주한 지 21년 된 명수대현대아파트는 92㎡가 4억원 중반~5억원 초반, 109㎡가 6억7000만~6억8000만원으로 가격이 꾸준히 오르고 있다. 현대공인 대표는 "흑석동은 중대부속초, 중대부중, 중앙대학교가 있던 차에 9구역에 고등학교까지 들어오면서 완벽한 교육라인을 갖추었다"며 "여기에 9호선까지 더해 투자가치는 한껏 올라갔다"고 설명했다.

정태일 기자/killpass@heraldm.com- '대중종합경제지' Copyrights ⓒ 헤럴드경제 & heraldbiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -