부동산 신투자법과 뉴트렌드

최근 부동산 시장은 바닥론과 거품론이 혼재된 상황으로 바뀌고 있다. 향후 부동산시장은 어떻게 흘러가게 될까?

1/4분기를 지나면서 부동산시장은 거래가 점점 늘어나고 내 집 마련 실수요자들이 가격상승 조짐을 느끼고 조급해 하는 양상으로 바뀌고 있다. 실제 가격 상승 조짐이 곳곳에서 보이고 있다. 이는 세계적인 불황에 대한 안정적인 심리가 미미하게 회복되고 있고 무엇보다 정부의 강한 부동산 완화 정책이 시장에 작용할 것이란 기대심리가 깔려있기 때문인 것으로 보인다.

건설업체들도 자구책 노력을 열심히 세우고 있다. 미분양 물량 해소화의 구조조정, 다주택 투자자들의 보유 부동산의 가격인하에 따라 매수심리가 일부 살아나고 있어서다. 따라서 하반기로 진입하면서 과잉유동성과 저금리 경기 부양책의 영향으로 미미한 상승국면을 탈 가능성이 크다. 그러나 이러한 상승국면이 오래가지 않을 것으로 보인다.

시간이 지날수록 상승국면이 소강상태로 접어들 가능성이 크다. 이유는 실물경기 회복과 같은 우리 경제의 체력이 뒷받침되지 않고서는 본격적인 반등으로 받아들이기엔 여전히 위험이 상존해 있기 때문이다. 금융권의 대출여력 감소와 실질소득 감소에 따른 수요 감소, 여전히 높은 부동산값도 시장에 영향이 미친다. 또 하반기 경기회복에 대해 불확실성을 꼽을 수밖에 없다. 따라서 거품론이 더 우세하다고 보여진다.

향후 투자전략은 어떻게 세우는 것이 좋을까?일시적으로 가격이 완만한 호전세를 탈 가능성은 높은 편이나 향후 부동산값의 대세상승은 어려울 것이므로 보수적인 투자전략을 세우는 것이 최선의 전략이다. 급매와 경매 등 값싸게 사는 전략을 최우선으로 세우고 불요불급의 상황에서 투자를 고려한다면 도심, 역세권 지역 등 인기지역 내 부동산을 고집하는 전략만이 불투명한 미래에 대비하는 투자전략이다.

아파트 등 내 집 마련에 나설 때는 역세권과 중소형 아파트를 중심으로 투자에 나서고 상가나 임대사업을 목적으로 한다면 소형 및 역세권 지역 내에서 저평가 된 주거시설 종목을 찾아나서는 것이 안전한 투자방법이다. 향후 양도세 중과 폐지 여파로 시세보다 할인된 중소형 급매물이 꾸준히 시장에 유입돼 거래 시세를 형성할 것이므로 조급한 투자결정은 고점 매수할 가능성이 높아 유의해야 한다.

투자 유망상품과 지역은?임대전용 소형 주택, 관공서나 대학가 주변의 단독주택(다가구), 용도변경 예상 토지(수도권 농지나 임야), 도심 인접 주말주택, 수도권 일대 인구가 줄어들지 않는 지역 내 토지의 경우 신설도로를 따라 돈을 묻는 다면 최소한 땅값이 내려 갈 염려 없는 '적금'상품이다.

가장 주목해야 할 부동산은 '도심'의 소형 상가와 도시 직장인이 모여 사는 주거 밀집지역 내 소형 주택, 고령화시대의 실버주택 임대사업, 관공서와 공공시설 주변의 미니 오피스(텔), 주상복합아파트 내 고급주택, 주택밀집지역 내 상가주택, 신도시주변의 쾌적한 소형 오피스텔 등은 향후 수요자의 쏠림현상이 꾸준히 이어질 것으로 보인다.

유망투자 예상지역으로는 분양가격과 지역 저평가로 미분양분이 남아있는 광교와 송도신도시, 수변도시 성장지역인 마곡지구와 한강변의 한강르네상스 지역을 꼽을 수 있다. 이들 지역은 개발호재와 정부 집중개발로 가격 상승을 주도할 유망한 지역으로 꼽힌다.

투자 시 유의할 점은?

국내 경기가 아직 바닥을 분명하게 확인하지 않은 상태에서 부동산만 회복될 수는 없는 상황이다. 따라서 단기간 급등한 지역이나 고평가된 지역은 투자를 자제하는 것이 바람직하다. 일부 한발 앞서 개발정보를 흐리는 잘못된 투자정보를 보고 투자유망 종목으로 예단한 후 서둘러 투자하는 것은 금물이다.

현재 시장에서 거래되고 있는 부동산은 상당수 내재가치보다 과대평가돼 있어 가격이 비싼 만큼 시장을 멀리 보고 투자해야 한다. 국내 경기회복 여부에 따라 값싼 부동산 출회가 늘어날 전망이므로 되도록 저가 매입 전략을 세우는 것이 최선의 투자책임을 잊지 말아야 한다.

윤재호 metrocst@hanmail.net

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