'떴다방' 피하고 중도금·옵션 비용 확인을

[한겨레] 분양권 거래할때 유의할 점

'11·3 부동산 대책'에 따라 서울 강남 3구(강남·송파·서초)를 제외한 전 지역에서 지난 7일부터 분양값 상한제가 아닌 물량의 경우 분양권 전매가 자유로워졌다. 최근 국토해양부 고객만족센터에만 하루에 수십건씩 관련 문의가 들어올 정도로 분양권 전매는 부동산 시장에서 관심사로 부각돼 있다.

매수자 승계 분양금액·웃돈 등 계약서에 명시해야매매 계약뒤 60일전까지 신고해야 과태료 안물어

유의할 점은 분양권 전매 절차가 꽤 복잡하다는 것이다. 더구나 지난 4년간 수도권에서 분양권 전매는 거의 불가능했기 때문에 매우 생소한 개념이다. 부동산정보업체 '스피드뱅크'의 도움을 받아 분양권 전매 절차와 조심할 점을 알아본다.

■ 분양권 선택

분양권 전매가 가능해지면서 본보기집(모델하우스)마다 '떴다방'(이동식 부동산중개소)이 다시 출현하고 있다. 분양권 매수 희망자는 떴다방을 통해 분양권을 고르는 것은 피해야 한다. 중개업협회공제조합에 가입하지 않아 중개 사고 때 최대 5천만원에 이르는 보상을 받을 수 없다. 분양계약서 사본을 받아 시공사나 시행사에 문의해 계약자가 맞는지 확인해야 한다. 중도금은 얼마나 납부됐는지, 남은 중도금과 잔금은 얼마인지 확인한다. 발코니 확장 여부와 옵션 비용도 확인해 자신이 매도자에게 덤으로 줘야 하는 웃돈(프리미엄)이 적정한지 따져야 한다.

■ 매매계약서 작성

공인중개업소를 이용하는 게 안전하고 편리하다. 매도자가 건설사와 최초 분양계약을 맺을 때 '분양계약서'에 적혀 있는 계약금·중도금·잔금을 토대로 매매계약서를 작성해야 한다. 예를 들어 매도자가 이미 낸 분양 금액은 어디까지이고, 앞으로 매수자가 승계해야 하는 미납 분양 금액은 어디서부터인지를 구체적으로 적어둬야 한다. 매도자에게 추가로 주기로 한 프리미엄 액수도 명시해야 한다.

■ 검인 및 실거래 신고

매매계약이 끝나면 매도자는 분양계약서 원본과 매매계약서, 인감과 신분증을 들고 해당 주택의 소재지 시·군·구청이나 읍·면·동사무소에 직접 가서 검인을 받아야 한다. 지역에 따라 검인해주는 관청이 다를 수 있어 사전 확인이 필요하다. 19가구 미만의 주택단지 분양권은 검인만 받으면 된다.

20가구 이상 단지는 실거래 신고를 해야 한다. 매매계약 뒤 60일 이전까지 신고해야 과태료를 물지 않는다. 공인중개사가 대신 할 수 있으니 맡기면 된다.

■ 대출 승계

매도자가 애초 대출받은 금융기관에 매도자와 매수자가 함께 방문한다. 매수자는 신분증, 주민등록등본 1통, 인감증명서 2통, 인감도장, 매매계약서, 분양계약서를 챙겨야 한다. 재직증명서와 근로소득원천징수영수증 등 소득증빙 서류도 지참하면 좋다. 소득증빙 서류가 없으면 가산금리를 물리는 경우가 많다. 대출 인수 때 인지대와 채무인수 수수료 등을 부담해야 한다.

매도자는 분양계약서 원본과 대출 통장, 주민등록등본 1통, 인감증명서 2통, 인감도장, 신분증을 제출한다. 은행마다 요청 서류가 다를 수 있어 방문 전에 문의해야 한다.

■ 분양계약서 명의 이전

수도권의 경우 건설사 본사를 방문해 하는 것이 일반적이지만, 특히 지방은 명의이전을 해주는 장소가 다를 수 있다. 이 또한 해당 건설사에 미리 문의해야 한다. 매도자는 반드시 본인이, 매수자는 본인이나 대리인이 함께 방문해야 한다. 매도자는 분양계약서 원본, 별도품목 계약서, 검인받은 매매계약서 등을 챙겨야 한다.

매수자는 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, 신분증, 인감도장을 내야 한다. 종합부동산세 세대별 합산과세의 위헌 결정으로 공동명의로 분양권을 사는 경우가 급증할 것으로 보인다. 공동명의 때는 서류를 1부씩 더 준비한다.

■ 세무 신고

매도자는 양도 차익에 대해 관할 세무서에 신고를 해야 한다. 분양계약서 사본, 양도 당시 매매계약서 사본, 필요 경비 관련 서류, 신분증을 지참해야 한다. 계약일로부터 두달 안에 자진 신고를 하면 세액의 10%를 할인받는다. 양도세율은 9~36%이지만, '9·1 대책'에 따른 세제 개편으로 내년 1월부터 6~33%로 낮아진다. 양도 차익이 많다면 매도를 늦추는 것도 고려할 만하다.

■ 기타

분양권 거래는 통상 건설사와 분양계약 체결 직후에 가장 활발했다. 분양 대금을 낼 자금이 부족하거나 큰 차익을 바라지 않는 매도자는 빨리 파는 게 유리하다. 위의 모든 절차는 매도자·매수자·공인중개사 등이 마주앉아서 해야 하는 일들이 대부분이다. 또 대출 승계와 명의 이전 때는 매도자와 매수자가 함께 가야 한다. 며칠 동안 하나씩 일을 처리하기보다는 매도자와 매수자가 날을 잡아서 하루에 다 처리하는 게 편하다.

송창석 기자 number3@hani.co.kr

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