[땅집고] 최근 15년간 서울에서 가장 많은 변화를 겪은 곳이라면 서울 강서구 마곡지구를 꼽을 수 있다. 2009년 마곡지구 한가운데 들어선 마곡나루역은 불과 10년 전만 하더라도 허허벌판에 출입구와 1번 출구 기둥만 덩그러니 있는 모습이었다.

2024년 10월 기준, 유명 웨딩홀과 연결된 1번 출구로 나오면 여의도 2배 규모의 수목원과 다수의 대기업 연구소, 대형 갤러리, 브랜드 아파트가 줄줄이 나타난다. 공사 중인 일부 블록에는 하이엔드 시니어타운과 복합업무시설이 들어선다.

최근 오피스 시장에서는 마곡지구가 서울 4대 업무지구가 될 수 있다는 전망이 나온다. 서울 오피스 시장은 크게 종각(CBD)과 강남(GBD), 여의도(YBD)를 3대 권역으로 나뉘었는데, 여러 대기업 본사를 품은 마곡이 이들 지역과 어깨를 나란히 한다는 시각이다.

■ 오피스 쏟아지는 마곡, 강남·여의도 수준 업무지구될까

마곡지구는 2012년부터 롯데와 LG, 이랜드 등 대기업을 시작으로, 중견부터 벤처기업까지 다양한 업종을 블랙홀처럼 빨아들이고 있다.

18일 서울경제진흥원 마곡산업단지관리단에 따르면 현재 마곡산업단지에 입주한 기업은 201개다. 2012년 LG를 시작으로 롯데, 이랜드, 코오롱, 넥센타이어, 광동제약, 에쓰오일, 귀뚜라미 등이 본사나 계열사 사무실을 마곡으로 옮겼다. LG는 ‘사이언스파크’를 지어 LG화학과 LG디스플레이, LG유플러스, LGCNS 등 총 9개 계열사 사무실로 쓰고 있다.

마곡산업단지구역은 마곡지구단위계획구역 한가운데 위치한 마곡나루역(9호선·공항철도) 기준, 오른쪽 부지 대부분을 차지한다. 마곡산업단지 내 업무상업용지 면적은 총 38만8108㎡이다.

올해 하반기에는 연면적 50만㎡ 이상의 오피스가 들어선다. 가장 큰 곳은 이지스자산운용이 CP4블록에 지하 7층~지상 11층, 총 4개 동 규모로 짓는 ‘원그로브’다. 서울에서 3번째로 큰 오피스 건물이 될 예정이다. 연면적이 46만㎡로, 호텔을 품은 여의도 IFC(연면적 약 59만㎡)에 버금간다.

■ 서울 변두리·물리적 거리는 ‘한계’

마곡이 서울 외곽에 위치한 지리적 특성으로 인해 한계에 부딪힐 것이라는 전망도 있다. 마곡지구는 지하철 5호선과 9호선, 공항철도가 있어 강남북으로 가는 교통망을 모두 갖췄지만, 서울 서측에 치우쳐 있다. 위로는 경기도 고양시와 맞닿아 있다.

마곡역에서 서울 중심에 위치한 광화문역까지 거리는 약 16㎞다. 지하철은 약 35분, 자차로는 1시간가량이 소요된다.

강남은 더욱 멀다. 마곡나루역에서 22㎞ 떨어진 신논현역까지 지하철 급행을 타고 이동한다면 32분이 걸린다. 차를 탈 경우에는 1시간 이상이 걸린다. 출퇴근시간대는 도로 혼잡도가 더욱 높다.

마곡이 20년 전까지 개발되지 못한 이유 역시 외곽에 위치해서다. 마곡지구 개발 계획이 나온 것은 30년 전인 1994년이다. 당시 이원종 27대 서울시장은 용산·마곡·상암·뚝섬·여의도 5개 권역을 개발하는 ‘5대 거점 개발계획’을 발표했다. 마곡을 첨단산업단지로 개발한다는 내용이 들어 있었다.

그러나 이듬해 서울시장에 오른 고(故) 조순 시장은 ‘후세에게 물려주어야 할 땅’이라며 마곡 개발을 잠정 보류했다. 이로 인해 수백억원을 들여 지은 5호선 마곡역은 1996년 개통 이후 12년 간 지하철 무정차역이었다. 이 때문에 ‘유령역’으로 불리기도 했다.

■ ‘국평 17억’ 시대 연 마곡 역세권 아파트

우여곡절을 거친 마곡지구는 대출 규제에도 불구, 아파트 가격이 치솟아서 최근 서울 부동산 시장에서 자주 언급되는 지역이다. 마곡역 초역세권 단지는 최근 신고가 거래가 잇따랐다. 대규모 일자리가 직주 근접 수요를 자극한 것으로 풀이된다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지하철 9호선 마곡나루역 초역세권 ‘마곡엠밸리7단지’ 전용 84㎡는 올해 9월 17억3000만원(8층)에 거래되면서 역대 최고가 기록을 세웠다. 직전가격 16억1000만원(3층)보다 1억2000만원 올랐다.

이는 서울 강북권 아파트 시세를 주도하는 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 주요 단지와 맞먹는 가격이다. 성동구 하왕십리동 ‘센트라스’ 전용 84㎡는 이달 초 17억원(5층)에 거래됐다. 이 단지 역대 최고가격은 2022년 5월 거래된 19억2000만원(16층)이다.

글=김서경 땅집고 기자