[땅집고] 역세권 상가의 의미가 크게 낮아졌다는 이야기가 나온다. 역이 많아지면서 역세권도 덩달아 많이 증가했기 때문이다. 이제는 과장을 조금 보태 수도권 상가 대부분은 역세권 상가라고 말하는 경우도 있다.

이는 역세권이라 해서 다 같은 역세권이 아니라는 의미다. 그러다 보니 심지어 같은 역이라 하더라도 출입구에 따라 상권력 차이가 큰 곳도 적지 않다.

그도 그럴 것이 대표 핫 플레이스로 통하는 홍대입구역은 9번 출입구까지 있고, 강남역은 12번 출입구까지 있는데, 이러한 핫플레이스역도 모든 출입구가 다 동일한 역세권 효과를 누린다고 보기 어렵다. 그중에는 역세권과 유동인구의 힘을 제대로 받는 출입구가 있지만 다른 일반 역 수준에 불과한 곳도 있다.

이런 시기에 역세권 투자자나 창업자들이 준비해야 할 것은 관심을 가지고 있는 역의 대표 출입구 파악이다. 다시 말해 같은 역 안에서도 유동인구가 많고 소비가 활성화된 상권과 연관성이 높은 출입구를 알아내는 것이다.

■ 강남역 출구만 12개, 모두 같은 역세권 아냐

실제 역 중에서는 동일한 역임에도 출입구에 따라 번화도에 큰 차이를 보는 사례가 적지 않다. 상대적으로 유동흐름이 적다. 왕십리역은 한양대 쪽으로 뻗어가는 6번·13번 출입구는 유동이 많지만 9번 출입구는

당연히 상권력에 있어서도 상당한 차이를 보인다. 한양대 후문 쪽 6번·13번 출입구에는 음식점을 비롯해 많은 가게들이 자리하고 있지만 9번 출입구 쪽은 가게가 적은 편이다.

대표 출입구를 알아보는 방법은 고전적이라 할 수 있지만 직접 출입구 앞에 서서 드나드는 인원을 세는 것이다. 주변 공인중개사를 통해 정보를 얻을 수도 있지만 아무래도 직접 눈으로 보는 것이 가장 확실한 방법이다.

기왕 파악하는 김에 유동인구의 성별과 연령 등도 대략적으로 파악하면 좋다. 가급적이면 퇴근 시간대에 조사를 실시하는 것이 바람직하다. 아무래도 출근시간이나 일과시간보다 퇴근 후 소비가 더 많기 때문이다.

대표 출입구가 갖는 몇 가지 특징들도 참고할 만하다. 일단, 해당 출입구 앞을 가보면 일행을 기다리는 사람들이 많다. 약속장소로 많이 활용된다는 뜻인데 그만큼 인지도와 유동성이 좋다고 해석할 수 있고 인근에는 사람들이 모일 수 있는 음식점을 포함한 점포들도 대부분 많이 자리 잡고 있다.

■ 택시 많고, 노점 스타일 점포 많은 역 주변 노려야

출입구 주변으로 노점 형태의 가게들이 많은 것도 대표 출입구의 특징이다. 노점상들은 본능적으로 인구 흐름이 많은 곳에 자리를 잡게 마련이다. 다른 쪽 출입구보다 유난히 노점 스타일의 가게가 많다면 그 곳이 대표 출입구일 가능성이 크다. 노점이나 포장마차 형태의 가게들이 많다면 눈여겨볼만하다.

그리고 택시가 많이 서 있거나 지나가는 곳을 유심히 볼 필요가 있다. 택시 역시 사람이 많은 곳을 찾아다니는 특성이 있다. 이같은 택시가 늘어서 있거나 자주 다니는 곳일 경우 대표 출입구일 확률이 높다.

한 가지 더 추가하자면 핵심 상권과 가까운 역 출입구도 대표 출입구일 수 있다. 바로 먹거리 상권으로 연결되는 모란역 2번 출입구가 대표적이다. 먹거리 상권으로 연결되는 출입구는 소비하는 사람들의 왕래가 기본적으로 가장 많기에 해당지역의 특성만 잘 파악된다면 업종 선택이 절반의 성공이라고 해도 과장은 아니다.

다만 한 역에서 대표 출입구는 여러 곳일 수 있다. 또, 어떤 역은 출입구마다 이용인원이 비슷한 곳도 있어 대표 출입구를 찾기 어려울 때도 있다. 이같은 점은 잘 감안하는 것이 좋다.

그리고 이러한 대표 출입구를 찾았다고 해서 덮석 근처 점포에 상가 투자하거나 창업을 하는 것은 위험하다. 주말과 평일시간에 발품을 많이 팔아 해당 지역을 수십여 차례 최대한 많기 가보고 지역사람들 못지않게 특색을 속속 알고 난 후 판단해도 결코 늦지 않는다.

공급도와 적정성, 가격 수준을 파악하는 것은 어찌되었든 기본이다. 역세권 상가 투자자나 창업자라면 대표출입구의 역세권 파워를 누리면서 적정한 가격과 공급정도를 갖춘 곳을 탐색하는 것이 첫 번째 관문으로 바람직하다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=김리영 땅집고 기자