초고가 아파트도 시가에 맞춰 상속·증여세 부과

꼬마빌딩 감정평가로 4년간 신고가액보다 71% 높은 금액으로 과세

거래량이 적어 시가 파악이 어려운 초고가 아파트와 호화주택도 앞으로는 감정평가를 통해 실제 가치에 맞는 수준의 상속·증여세가 매겨진다.

연합뉴스 보도에 따르면 국세청은 "내년부터 시가보다 훨씬 낮은 가격으로 신고된 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가할 예정"이라고 3일 밝혔다.

주거용 부동산은 그간 감정평가 사업에서 제외돼 시가보다 훨씬 낮은 공시가격으로 상속·증여가 가능했다.

273㎡ 기준 나인원한남(서울 용산구)의 경우 추정 시가는 220억원이나 공시가격은 86억원으로 40%가량에 그친다. 아크로리버파크(서울 서초구) 235㎡ 역시 시가는 180억원으로 추정되지만 공시가격은 75억원 수준이다.

서울 강남구 신사동 소재 599㎡ 단독주택은 추정 시가 180억원이나 공시가격은 42% 수준인 76억원에 그쳤다. 마찬가지로 서울 용산구 한남동의 1천257㎡짜리 단독주택도 시가 163억원 상당으로 추정되지만 공시가격은 68억원 수준이다.

상속·증여재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이나 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 공시가격 등 기준시가 등 보충적 평가 방법을 이용한다.

그러나 서울 일부 초고가 아파트와 호화 단독주택은 비교 대상 물건이 거의 없어 실제 시가를 찾기 어려운 실정이다.

심지어 초고가 아파트가 중형 아파트보다 증여세가 낮아지는 역전 현상이 발생할 우려도 있다.

예컨대 223.6㎡ 기준 도곡 타워팰리스(서울 강남구)는 시가 70억원으로 추정되나 기준시가 37억원 기준 증여세가 13억7천만원으로 추산됐다. 반면 이보다 면적이 적은 시가 43억원의 84㎡ 반포 래미안퍼스티지(서울 서초구)는 시가 기준으로 증여세를 16억7천만원 내야 한다.

이에 국세청은 내년부터 감정평가 대상에 비주거용 외 주거용 부동산을 추가하고 선정 기준도 확대한다.

신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가하도록 개선한다.

지금은 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 10억원 이상 낮거나 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있다.

앞서 국세청은 2020년부터 개별 기준시가가 공시되지 않는 중소 규모의 건물 등 '꼬마빌딩' 감정평가 사업을 해왔다.

국세청에 따르면 사업 시행 이후 4년간(2020∼2023년) 총 156억원의 예산으로 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 감정평가해 신고가액(총 4조5천억원)보다 71% 높은 7조7천억원으로 과세했다.

올해 기준 45억원인 사업 예산은 내년 정부안에서 96억원으로 늘었다. 이에 따라 감정평가 대상도 확대될 것으로 보인다.

국세청은 "부동산 상속·증여 시 실제 가치에 따라 과세함으로써 공정하고 상식에 맞는 사회 구현에 기여할 것으로 기대된다"고 밝혔다.

또한 상속·증여받은 부동산을 감정가액으로 평가하면 상속·증여세는 증가하나 향후 해당 부동산을 양도할 때는 양도소득세가 줄어든다고 설명했다.

국세청은 납세자 스스로 감정가액으로 신고하면 감정평가 수수료 비용이 공제되고 추가적인 부동산 평가 절차 없이 빠르게 세금이 결정되는 이점도 덧붙였다.

국세청 관계자는 "현재 예산 부족으로 다음 연도로 상당 부분 이월되던 꼬마빌딩 감정평가를 확대하고 부동산 과다 보유 법인이 직·간접적으로 보유한 골프장·호텔·리조트와 서화·골동품에 대해서도 감정평가를 강화하겠다"고 말했다.