“임대차 2법, 주거안정에 부합”…국책연구원 폐지 주장에 반박

이승협 교수, 임대차 제도개선 토론회서 “전세 상승에 대한 보험료 성격”

개편 논의가 진행되는 ‘임대차 2법’(계약갱신청구권·전월세상한제)은 전세가 상승에 대비한 보험 성격으로 봐야 한다는 분석이 나왔다. 임대차 2법이 주거 안정에 부합하는 정책이라는 주장이다.

이승협 중앙대 교수(경영학)는 지난 26일 국토연구원이 개최한 ‘임대차 제도개선을 위한 전문가 토론회’에서 “임대차 2법이 전세가격을 올려 세입자(임차인)에게 불필요한 추가 비용을 부담하게 한다는 세간의 통념과 달리, 이런 효과는 없었다”고 말했다.

이 교수는 “임대차 2법은 주거 안정성을 위해 일종의 ‘보험’을 끼고 계약하도록 국가가 의무를 부여하는 제도로 봐야 한다”고 해석했다.

이는 임대차 2법이 전세가의 변동폭을 키우고 주택시장에 혼란을 유발한다며 폐지를 검토해야 한다는 국토연구원과 조세재정연구원의 주장과 다소 배치되는 결론이다.

이 교수는 27일 기자와 통화하면서 “주택가격은 절대적으로 금리 영향을 받는데 제도 시행 당시 ‘저금리’ 기조가 계속되던 상황이었다”며 “전세가 급등이 거시경제 특수성 때문에 일어난 것인지, 정책의 영향인지 분리해서 따져볼 필요가 있었다”고 연구 배경을 설명했다.

연구진은 금리를 비롯한 거시경제 상황을 배제하고 순수하게 임대차 2법이 미친 영향만 분석하기 위해 콜옵션(정해진 가격에 살 수 있는 권리) 가격 분석 모형을 활용했다.

이에 임대차 2법이 시작된 2020년 7월 서울 아파트 전세가는 ‘제도를 시행하지 않았다고 가정한 전세가’와 비교해 4.6% 높았다. 2024년 12월 상승폭은 5.1%로 나타났다. 세입자들이 임대차 2법 시행으로 4~5%(서울 기준)의 전세금을 추가 부담한 셈이다.

이 교수는 이 증가분은 전세가격 변동에 대비한 보험 성격이 강했을 뿐, 2년 뒤 전세가가 오를 것이라고 예측해 집주인이 미리 가격을 올린 결과는 아니라고 했다. 그는 이를 토대로 임대차 2법이 “임차인에게 불필요한 금융 부담을 지운 게 아니다”라고 했다.

다만 이 교수는 주택가격이 갑자기 크게 상승하는 국면에 대비해 현재 5%로 고정된 상승률 제한은 상향 조정이 필요하다고 제안했다.

전날 토론회에서는 계약갱신청구권을 임대인과 임차인이 계약 때 자율적으로 정하도록 해야 한다는 제안도 나왔다.

최미랑 기자 rang@kyunghyang.com