“뒤죽박죽 토허제, 오세훈만 비난할 것인가”...근본 문제는 바로 ‘이것’ [기자24시]

서울시가 강남3구·용산구 소재 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하기로 한 바로 다음날인 20일 송파구 한 중개업소 외벽에 호가가 낮아진 매물을 소개하는 안내문이 붙었다. [사진 = 한주형 기자]

지난 1월 오세훈 서울시장은 토지거래허가제에 대해 “그동안 풀고 싶었고, 당연히 풀어야 한다”고 했다. 토허제는 땅 투기를 막기 위한 취지로 시작됐지만 문재인 정권 때부터 집값 잡기 수단으로 쓰이면서 과잉 규제 논란이 끊이지 않았다. 서울시는 강남·송파구 일대 아파트 단지 291곳에 대한 토허구역 지정을 지난달 12일 전격 해제했다.

그런데 지난 19일 정부와 서울시는 강남 3구와 용산구 아파트 전체를 토허구역으로 묶는 부동산 대책을 발표했다. 집값 급등 조짐이 보이자 화들짝 놀라 더 강력한 규제 카드를 꺼내든 것이다. 토허구역을 특정 동이 아니라 구 단위로 발표한 것은 전례가 없다.

한 달 만에 오락가락 행보를 보인 오 시장은 비난의 도마에 올랐다. 그러나 토허제 번복의 교훈은 단지 서울시만 감당할 건 아니라 본다. 작년 말부터 신고가가 속출하는 등 시장이 꿈틀대는 조짐은 있었지만 정부의 강력한 대출 규제와 겨울철 비수기로 잠시 눌려 있었을 뿐이다.

단지 학군지 이사철이 맞물린 시기에 토허구역이 해제되면서 상승 ‘트리거’가 됐을 뿐이다. 문제의 근원은 서울의 공급절벽, 다주택자 규제에 따른 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등 복합적인 요인이 얽히고설켰다.

토지거래허가구역 현황. [사진 = 매경DB]

‘반시장적 규제 철폐’를 외쳤지만 결과적으론 오히려 추가 규제를 초래했다는 점에서 오 시장은 행정적·정치적 책임을 피할 수 없게 됐다. 그러나 박상우 국토교통부 장관도 국회에서 반시장적 규제 해제에는 동의했음을 시사한 바 있다.

토허제를 다시 확대해 집값이 잠깐 주춤한다고 ‘전가의 보도’로 착각해선 곤란하다는 얘기다. 시장에서 매매 거래가 위축되면 필연적으로 전세가격이 오른다. 전세가격이 올라 매매가 대비 전세율이 오르면 갭투자를 할 수 있는 유인은 되레 커지게 된다.

부동산 정책은 단기적 효과보다 장기적 방향성이 중요하다. 공급과 수요 불균형을 해결하지 못하면 주변이 더 크게 오르는 ‘풍선효과’가 불가피하다. 국토부와 서울시가 이걸로 한 고비 넘겼다고 생각할 때가 아니라 지금 ‘공급 확대’를 위해 머리를 맞대야 할 시점이다.

황순민 부동산부 기자