강남3구·마용성 ‘불장’ 조짐?… “거래량이 증명한다”

서울 아파트 거래량, 전년 대비 두 배 증가
금리 인하 기대감 + 7월 DSR 3단계 시행 전 ‘패닉바잉’ 심리 작용

지난 13일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 밀집 지역. 뉴시스

 
서울 아파트 시장이 다시 달아오르고 있다. 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 지역을 중심으로 아파트 거래량이 급증하며 가격 상승세도 감지되고 있다. 지난해 거래 절벽 속에서 침체됐던 시장이 다시 살아나는 분위기다.

17일 서울부동산정보광장에 따르면 올 2월 서울 아파트 거래량은 5171건으로 전월대비 60%이상 급증하며 작년 하반기 월평균 3000건 수준에서 벗어났다. 1년전인 2024년 2월 거래량은 2714건으로 전년 대비 두 배 넘게 급증했다.

이날 직방 보도자료에 따르면 특히 강남3구에서는 서초구가 국민평수(전용면적84㎡) 기준 평균 31억 원을 기록하며 가장 높은 실거래가를 보였다. 강남구와 송파구 역시 각각 27억 원, 20억 원을 넘어서며 강세를 이어갔다. 마용성 지역도 15억 원 이상으로 형성되며 가격 방어력을 보이는 모습이다.

전문가들은 최근 거래량 증가의 원인으로 ▲기준금리 인하 기대감 ▲7월 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 도입을 앞둔 선제적 매수 ▲잠실·삼성·대치·청담(잠삼대청) 지역 토지거래허가구역 해제 등을 꼽는다.

DSR이란 개인이 보유한 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율을 의미한다. 즉, 내가 1년 동안 갚아야 할 모든 대출금이 내 연소득의 몇 퍼센트인지를 나타내는 지표이다.

7월 DSR 3단계 시행을 앞두고 대출 규제가 강화되기 전에 집을 사려는 수요가 몰릴 가능성이 크다. 하지만 7월 이후에는 대출이 어려워지면서 매수세가 위축될 가능성도 있다.

이날 한국부동산원에 따르면 3월 2주차 서울 아파트 매매가격(0.14%→0.20%)은 상승폭이 확대됐다.

현재 강남3구에선 연일 최고가 기록이 나오고 있다. 이날 국토교통부 아파트실거래가에 따르면 서울 강남구 개포동의 신축 대단지 아파트인 디에이치퍼스티어아이파크(2024년식·6702세대) 국민평수 18층은 지난 7일 33억 5000만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 강남구 삼성동의 삼성동센트럴아이파크(2018년식·416세대) 국민평수 19층은 지난 10일 35억9000만원에 거래되며 최고가를 기록했다.

마용성에서도 최고가 경신이 이어졌다. 성동구 하왕십리동의 텐즈힐1(2015년식·1702세대) 국민평수 22층은 지난 4일 17억4000만원에 손바뀜되며 최고가를 기록했다. 용산구 이태원동 이태원주공(1993년식·130세대) 국민평수 3층은 지난 7일 16억5000만원에 거래되며 최고가를 경신했다.

전문가들은 실수요자라면 과열 분위기에 휩쓸리기보다 신중한 접근이 필요하다고 강조한다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석위원은 “강남발 아파트값 상승세가 강북과 수도권으로 확산하며 거래량이 급증하고 있는데 이는 공급 부족 우려, 금리 인하 기대, 대출 규제 강화 전 매수 심리 등이 복합적으로 작용한 결과로 보인다”라며 “그러나 과열 분위기에 휩쓸리지 말고 냉정하게 판단하며, 급등한 가격에 무리한 매수는 지양해야 한다”라고 경고했다.

양다훈 기자 yangbs@segye.com