'추첨제 풀린' 강남 10억 로또냐···'개발 한창인' 이문·휘경이냐

[부동산 집파일]
◆놓치면 후회할 '2023 서울 분양시장'
☞'중소형 추첨 60%' 강남·서초
청담르엘·반포 래미안원펜타스 등 10곳 이상 청약
분상제 적용 84㎡ 20억선···중도금 대출 규제도 완화
☞'강북 최대 재개발' 이문·휘경
GTX 청량리역부터 정비사업까지 인프라 구축 가속
아이파크자이 등 1만여가구 공급···인근 시세도 껑충

[서울경제]

분양가가 고공행진을 가운데서도 신규 분양 아파트에 대한 관심은 좀처럼 식지 않고 있다. 지난해 분양이 전무했던 강남구와 서초구의 ‘최상급지' 재건축 아파트의 일반분양 물량이 나오는데다 올해부터 일부 물량에 대해 추첨제가 도입되면서 청약가점이 낮은 이들도 도전해볼 수 있는 길이 열렸기 때문이다. 지난해까지만해도 알짜 아파트의 중소형 아파트는 청약가점 60점 이상의 고득점자들만의 ‘넘사벽’ 영역이었다. 그러나 올해부턴 가점이 낮은 2030세대도 어쨌든 청약은 해볼 수 있게 됐다. 이에 더해 중도금 대출 규제가 풀린 것도 문턱을 확 낮춘 요인이다. 과거에는 가점 높은 현금부자만의 영역이였다면 이제는 ‘운이 받쳐 주는’ 청약자들의 영역으로 확대된 셈이다.

부동산R114에 따르면 기분양 단지를 포함해 올해 서울 총 분양 예정 단지는 3만 8687가구로 지난해 분양 실적 2만 5280가구보다 1만 3407가구(53%) 많다. 아직도 분양가 상한제 규제가 안풀린 강남3구와 강북 역세권 단지들은 전문가들이 ‘머스트 청약’ 단지로 꼽고 있다.

◇매매 대비 10억 저렴한 분양가, 추첨제 물량 풀리는 강남···"고가점자는 반포, 잠원, 청담 노려야"

지난해 분양이 없던 강남·서초구에서는 10개 단지 이상의 분양이 예정돼있다. 가장 먼저 6월에는 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1261가구)에서 176가구가 일반 분양에 나선다. 이어 하반기에는 국내 최상급지로 평가받는 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641가구)에서 292가구, 잠원동 ‘신반포메이플자이’(3307가구)에서는 236가구가 준비 중이다. 강남에서는 상대적으로 입지가 떨어진다고 평가받는 방배동에서는 ‘래미안원페를라’(1097가구)에서 465가구 등이 나온다.

구체적인 분양가가 나오지는 않았지만, 평(3.3㎡) 당 분양가는 6000만 원을 상회할 것으로 보인다. 그래도 분양가상한제가 적용된 만큼 주변 단지 대비 시세는 상당히 저렴하다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “반포,청담, 잠원동에서 나오는 단지 분양가는 전용 84㎡ 기준 20억 원을 넘겠지만, 인근 시세보다 10억 원 이상 저렴할 것이기 때문에 분양가를 감당할 수 있는 고가점자들은 반드시 주목할 필요가 있다”며 "이 가운데에서도 래미안원펜타스 같은 경우는 5만 명 이상이 지원할 수도 있다고 본다”고 말했다.

여기에 투기과열지구 중소형 면적도 추첨제가 적용되며 강남 분양단지에서도 85㎡ 이하에서 경쟁률이 더욱 불타오를 예정이다. 상대적으로 가점이 낮은 2030세대도 청약에 나설 수 있기 때문이다. 특히 올해부터 중도금대출 분양가 상한선도 없어지면서 자금조달이 쉬워진 것도 영향을 끼칠 것이란 평가다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "추첨을 통한 당첨자 비중이 크게 늘어난 상황에서 분양가를 충족할 수 있는 젊은층 뿐만 아니라 다른 세대의 가수요도 상당수가 강남 단지들에 청약할 것이다"며 "특히 추첨 비중이 60%나 되는 60㎡이하 중소형의 경쟁률이 가장 높을 것”이라고 전망했다. 60㎡초과 85㎡ 이하는 일반분양 물량의 30%가 추첨제로 풀린다. 예를 들어 래미안원펜타스 일반분양 292가구 가운데 전용 84㎡는 216가구다. 기존에는 해당 면적 청약이 모두 가점제로 진행됐을 것이지만, 변경된 제도로 최대 65가구가 추첨제로 진행될 예정이다. 래미안원페를라는 59㎡ 141가구, 84㎡가 324가구 일반분양되는데 이 단지 역시 각각 최대 85가구, 194가구가 추첨제로 풀릴 전망이다.

◇"앞으로 개발될 일만" 이문·휘경뉴타운 분양에도 이목 집중

강북권 최대 재개발사업으로 꼽히는 이문·휘경 뉴타운에서는 ‘이문아이파크자이’(이문3구역), ‘이문래미안라그란데’(이문1구역) 등 총 1만 여 가구가 올해 분양된다. 9월로 분양이 미뤄진 이문아이파크자이는 4321가구 가운데 1641가구, 이문래미안라그란데는 3069가구 가운데 920가구가 일반분양 대상이다.

이 지역은 앞으로 수도권광역급행철도(GTX) 청량리역 개발, 인근 지역 정비사업 가속 등으로 인프라가 지속적으로 발전할 것이란 평을 받고 있다. 여기에 4월 공급됐던 휘경자이디센시아가 전용 84㎡ 기준 분양가가 10억 원에 육박했음에도 51.7대 1의 높은 경쟁률을 보이며 완판에 성공하며 분양 예정 단지들도 기대감이 커진 상황이다. 덩달아 신축 매매 호가도 최근 상승세를 보이고 있기도 하다. ‘휘경SK뷰’ 전용면적 84㎡의 경우 휘경자이디센시아가 분양되던 4월 초만 해도 최저 호가가 9억 4000만 원이었지만 현재는 10억 5000만 원까지 올랐다. 박 대표는 “서울은 신축 공급이 부족한 상황에서 동대문구는 앞으로 예정된 개발·교통 이슈가 많고 인근 시세도 오르고 있다”며 "전용 84㎡ 기준 10억 원 수준의 분양가를 감당할 수 있는 수요자들은 가점 고하에 상관없이 적극적으로 청약에 나서도 된다"고 진단했다.

이들 지역 외에도 기존 공급이 부족했던 자치구에서 분양이 잇따른다. 다음주 은평구 신사동에서는 ‘새절역두산위브트레지움’(424가구)에서 235가구가 청약시장에 나온다. 강남3구와 함께 규제지역으로 남아있는 용산구에서는 다음달 용산국제빌딩5구역 재개발한 ‘호반써밋 에이디션’(110가구)에서 90가구가 일반분양될 예정이다. 최근 신규 분양이 없던 송파구에서는 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’(1265가구)이 296가구 분양, 하반기에는 신천동 잠실래미안아이파크(2678가구)가 578가구에 대해 분양을 준비중이다.

다만 건설사와 조합과의 갈등, 분양 시기 조절 등의 이유로 예정된 분양이 실제로 시기에 맞춰 이뤄질 지는 미지수다. 직방에 따르면 올해 4월 전국 분양예정단지는 29개 단지, 총 2만 7399가구였지만 실제 분양이 이뤄진 단지는 17개 단지, 총 1만 1898가구(공급실적률 43%)에 그쳤다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "예정된 서울 분양 물량 가운데 우수한 입지, 저렴한 분양가, 브랜드 단지 등 양질의 공급량에 따라 올해 서울 분양 시장 흥행 여부가 갈릴 것”이라고 내다봤다.

김경택 기자 taek@sedaily.com