평택 관리지역은 이제 시작 불과 수도권 미분양 2만 가구 돌파 임박

- 수도권 미분양 올해 초 1만 9,748가구 달해, 4년 만에 10배 이상 증가
- 수도권 외곽, 양도세 및 취득세 완화, 대출 규제 등 과감한 금융·세재 혜택 절실

[출처: 기획재정부]

정부가 지방 미분양 주택 해소에 중점을 둔 건설경기 보완 방안을 내놓은 가운데 수도권 전역에 미분양 물량이 조만간 2만 가구를 넘어설 것이라는 전망이 나온다. 평택이 약 5년 만에 미분양 관리지역으로 지정됐고, 특히 인천은 미분양 물량의 50% 이상이 준공 후 미분양일 정도로 심각해 대책 마련이 시급하다는 평가가 나온다.

국토교통부에 따르면 올해 1월 말 기준으로 수도권 미분양은 1만9,748가구에 달한다. 이는 부동산 시장이 나빴던 2016년 하반기 수준이다. 특히 미분양 물량은 한번 오르면 제대로 된 대책 마련 전까지 계속해서 치솟는 경향이 있어, 조만간 2만가구를 넘는 것은 물론 종전 최고 기록인 3만6,903가구(2015년 12월)에 달할지 모른다는 우려 섞인 목소리도 나온다.

이미 평택 등 외곽지역을 중심으로 미분양이 지역 경제를 무너뜨릴 수 있다는 위기감이 팽배하고 있다. 이에 7일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 평택은 미분양 관리지역으로 신규 지정됐다. 평택 미분양은 지난해 1월만 해도 361가구 수준이었으나 올해 1월 6,438가구로 18배 급증했다. 경기 지역 전체 미분양의 42.5%가 평택에 집중돼 있다.

HUG는 미분양 세대 수가 1,000가구 이상이면서 '공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수'가 2% 이상인 시·군·구 중 미분양 관리지역을 지정한다. 미분양 증가 속도가 빠르거나, 미분양 물량이 계속해서 해소되지 않는 지역, 신규 미분양이 발생할 우려가 있는 곳이 대상이다.

미분양 관리지역에 포함되면 신규 분양이 까다로워진다. 분양보증 발급 전 사전 심사를 받아야 하는 등 HUG 보증 심사가 강화돼 시행사들의 자금 조달이 어려워진다. 신규 주택이 공급되는 것을 제한한 상태에서 미분양을 털어내라는 취지다. 당장 추가 공급이 어려워진 만큼 분양 중인 곳은 숨통이 트이는 셈이다.

◆ 가파른 미분양 증가 속도...수도권 종전 최고기록 넘을 듯

평택뿐만 아니라 수도권 전역에 미분양이 늘어나는 만큼 대책 마련이 시급하다는 평가가 나온다. 무엇보다 가파른 미분양 상승 속도다. 수도권 미분양은 2021년 8월 1,183가구로 최저치를 기록했지만, 이후 계속 늘어나 2만 가구 돌파가 시간문제인 상황이다. 특히, 수도권 준공 후 미분양은 올해 1월 4,446가구로 전체 22.5% 수준이다. 인천도 올해 1월 미분양은 3,261가구에 달해 2013년도 이후로 가장 높다.

이는 해당 주택 단지의 자산 가치 하락은 물론 지역 내 소비 및 투자 활동에 부정적 파장을 일으킬 위험이 크다. 인천은 수도권과의 접근성이 뛰어난 전략적 위치에 있기 때문에, 미분양 문제가 지속될 경우 인천뿐 아니라 인근 지역 전체의 부동산 시장과 경제 상황에도 악영향을 미칠 수 있다.

부동산 업계 관계자는 “인천의 미분양 문제는 수도권 전체 경제의 불안정성을 드러내는 것”이라며 “건설사들의 자금 부담과 투자 심리 위축이 가중되고 있으며, 이는 금융기관의 부실채권 우려로도 이어질 수 있다”고 말했다.

이러한 상황에서 정부와 지방자치단체는 미분양 관리지역 지정 및 다양한 대책 마련을 서둘러 추진해야 하며, 공급 과잉 해소, 금융 안정화, 투자 활성화를 위한 종합적인 전략이 필요하다는 주장에 더욱 힘이 실리고 있다. 건설업계에서는 이미 4월 위기설이 끊이질 않는 상황이다.

무엇보다 더욱 파격적인 대책 마련이 시급하다는 분석이다. 더 이상 머뭇거리면 사태가 걷잡을 수 없게 심각해진 것이라는 우려도 나온다. 실제로 수도권은 2013년 정부는 ‘4.1 부동산 종합대책’을 통해 양도소득세 5년간 전액 면제라는 파격적인 혜택을 내놔 효과를 톡톡히 봤다. LTV, DSR 규제 완화 등 대출 문턱을 확 낮추는 것도 시급하단 평가다. 이에 따라 2015년 12월 3만637가구로 최고치를 찍은 미분양은 계속 감소해 2016년 6월에는 현재와 비슷한 2만887가구로 줄었고, 2017년 8월에는 1만가구 밑으로 떨어졌다. 파격적인 대책이 나와도 실제 효과를 보기에는 2~3년가량의 시차가 필요한 셈이다.

업계 관계자는 “정부가 2013년 ‘4.1대책’과 같이 수도권에도 과감한 금융·세제 지원 대책을 펼칠 경우, 미분양 해소와 건설시장 정상화는 물론 부동산 투자 심리 회복에도 결정적 역할을 할 것”이라며 “수도권 회복이 지방으로 확산되면 경제 전반에 긍정적 선순환 효과가 나타날 것”이라고 말했다.

정진 기자 peng1@asiae.co.kr