[단독] 산본 재건축 선도지구 비례율 110% 상회, 사업 '순항' 예고

11구역 112.15%·9-2구역 110.18%…"사업성 합격점"
3.3㎡당 780만원 적용, 일반 분양가 11억 3000만원

사진은 지난 6일 오후 7시 군포문화예술회관에서 열린 산본신도시 재건축 선도지구 9-2구역 주민설명회.(9-2구역 통합재건축 준비위원회 제공)

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 산본 신도시 재건축 선도사업지인 11구역과 9-2구역의 비례율이 110%를 넘는 것으로 확인됐다. 두 구역 모두 충분한 사업성이 확보되면서 향후 정비사업 추진이 가속화될 전망이다.

8일 정비업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 5일(11구역)과 6일(9-2구역) 이틀에 걸쳐 산본 신도시 재건축 선도지구 사업계획안 분석결과를 공개했다. 산본 선도지구는 모두 공공시행 방식으로 사업을 추진한다. 군포문화예술회관에서 열린 설명회는 발 디딜 틈 없을 정도로 많은 주민들이 참석해 재건축에 대한 높은 관심을 보였다.

ⓒ News1 김초희 디자이너

LH의 추정 비례율 시뮬레이션 결과 11구역은 112.15%, 9-2구역은 110.18%로 각각 나타났다. 이는 용적률 360%, 112.4㎡(34평) 기준 일반 분양가 11억 3000만 원, 평당 공사비 780만 원을 가정했을 때의 결과다. 다만 현재 기준 추정된 값으로, 실제 사업 추진 과정에서 감정평가나 건설시장 여건 등에 따라 일부 변동될 가능성은 있다.

재건축 비례율은 사업의 수익성을 나타내는 핵심 지표다. 재건축 사업 완료 후 조합이 얻게 될 총 수입인 종후자산평가액에서 총사업비를 뺀 금액을 종전자산평가액으로 나눈 비율이다. 비례율이 110%를 넘는다는 것은 조합원의 기존 재산 가치가 10% 이상 증가한다는 의미다. 정비업계에서는 통상 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 확보된다고 본다. 특히 비례율이 높을수록 권리가액이 커져 조합원의 분담금 부담이 줄어드는 장점이 있다.

경남 진주시 한국토지주택공사(LH) 본사 모습. 뉴스1 ⓒ News1 윤일지 기자

LH 주도 재건축 본격화…"평당 공사비 780만 원"

주목할 점은 LH가 평당 공사비로 780만 원(전체연면적 기준, 지하주차장 포함)을 제시했다는 점이다. 최근 서울 재건축 단지의 평당 공사비는 평균 850만 원 수준이며, 일부 고급 단지의 경우 평당 1000만 원을 넘어선다. LH 관계자는 "지난해 말부터 올해 초까지 시행한 공공재개발 사업장 모두 평균 780만 원의 공사비로 사업을 진행했다"며 자신감을 보였다.

이를테면 △송파구 거여새마을구역(공사비 7250억 원, 시공 삼성물산+GS건설 컨소시엄) △중랑구 중화 5구역(6899억 원, GS건설 선정완료) △동대문구 전농 9구역(4410억 원, 현대엔지니어링 선정완료) △성북구 장귀 9구역(9331억 원, DL E&C+현대건설 컨소시엄) 등을 제시했다.

예상보다 높은 사업성이 확인되면서 재건축 사업 성공에 대한 주민들의 기대감도 커지고 있다. 권성환 9-2구역 통합재건축 준비위원회 위원장은 "30평대 이상 대형 평수가 많아 일반 분양 물량이 늘면 비례율이 더 오를 것"이라고 내다봤다. 임영학 11구역 통합재건축 준비위원회 위원장은 "주민들 반응이 긍정적"이라며 "노후도시특별법에 따른 용적률 상향과 규제 완화가 더해지면 사업성이 한층 좋아질 것"이라고 말했다.

산본 선도지구는 이달 중 주민 임시대표단을 구성하고, LH를 예비사업시행자로 지정하기 위한 동의 절차에 돌입한다. 주민 과반의 동의를 얻으면 군포시가 LH를 예비사업시행자로 공식 지정하게 된다. 이후 특별정비계획 수립용역에 착수하고, 특별정비계획안을 작성해 입안제안 동의서를 확보하는 등의 절차를 진행한다.

산본 재건축의 성공 가능성이 높아지면서 다른 1기 신도시 선도지구들도 사업에 속도를 낼 것으로 보인다. 이는 주택 공급 확대와 도시 재생이라는 정부 목표에 긍정적인 신호로 작용할 전망이다. 정우진 국토교통부 도시정책관은 "1기 신도시 재건축이 순조롭게 추진되도록 행정·제도적 지원을 아끼지 않겠다"며 "주민 부담을 줄이고 사업 속도를 높이는 데 집중하겠다"고 전했다.

joyonghun@news1.kr