"청약 키워드는 분양가"…3기신도시·강남 분상제 단지 주목

2025 집터뷰
박지민 월용청약연구소 대표
분상제 경쟁률 상승 전망
대조1 노량진6 등 대단지 주목
청약통장 해지하지 말아야

“지난해 하반기부터 아파트 매수심리가 위축된 건 맞지만 청약시장은 좀 다릅니다. 청약에서 가장 중요한 건 결국 분양가 상승률입니다.”

박지민 월용청약연구소 대표(사진)는 20일 “투기과열지구나 3기 신도시 등 분양가상한제가 적용되는 단지와 그렇지 않은 단지 간 수요자의 선호 차이가 더 벌어질 것”이라며 이같이 말했다. 박 대표는 <35세 인서울 청약의 법칙> <청약 맞춤 수업> 등의 책을 쓴 청약 전문가다. 2017년부터 청약 전문 강사로 활동해 수강생이 누적 1만 명을 넘는다.

박 대표는 올해 평균 청약 경쟁률이 지난해보다 낮아질 수 있지만 서울 강남권은 오히려 올라갈 것이라고 내다봤다. 서초구 ‘래미안 원페를라’를 비롯해 청약을 앞둔 강남권 단지가 지난해(8곳)의 절반 수준인 4~5곳에 그치기 때문이다. 박 대표는 “1주택자는 강남권이라면 25%의 추첨 물량에 계속 도전하는 게 방법”이라고 설명했다.

비강남권에서는 은평구 대조1구역(2083가구), 동작구 노량진6구역(1499가구), 영등포구 신길5동(2030가구) 등도 주목할 단지로 꼽았다. 그는 “비강남권은 전용면적 84㎡ 기준 공급가 15억원 미만이 심리적 마지노선”이라며 “주변 단지 준공 연도와 비교해 시세가 3년마다 5% 감가상각된다고 보고 ‘안전 마진’을 판단해야 한다”고 조언했다.

올해 본청약 물량이 나오는 3기 신도시는 긍정적으로 평가했다. 고양창릉, 부천대장, 광명시흥 등은 분양가상한제가 적용되는 데다 2기 신도시 일부 지역보다 입지가 낫다는 이유에서다. 박 대표는 “고양창릉은 덕은지구와 비교할 수 있어 전용 84㎡ 시세가 10억원대에 형성될 것”이라며 “기본형건축비 상승분을 고려해 창릉지구는 공급가 7억원대 중반~8억원대 초반에 나올 것”이라고 전망했다. 안전 마진이 1억~3억원까지 확보된다는 의미다.

그는 2009년 이전 청약통장 가입자라면 납입액을 25만원까지 올리는 게 유리하다고 평가했다. 10만원씩 192개월 넣었다면 공공분양 당첨선에 근접한 수준이다. 고양장항 S1블록과 부천대장 A7블록 전용 59㎡ 일반공급 당첨선은 각각 1950만원, 2030만원이었다.

최근 청약통장 해지가 늘어나는 추세지만 청약은 여전히 ‘내 집 마련’의 중요한 수단이라는 게 박 대표 생각이다. 그는 “가성비가 좋고 경쟁률이 낮은 단지는 분명 나오기 마련인데 청약 통장 해지는 스스로 기회를 날리는 것”이라고 말했다. 예컨대 2023년 공급된 ‘구리역 롯데캐슬 시그니처’는 전용 34㎡ 분양가가 2억9900만원이었다. 맞은편 새 아파트 같은 면적이 4억원대 초반이라 1억원의 시세 차익을 기대할 수 있었지만 경쟁률이 1.5 대 1에 그쳤다고 설명했다.

한명현 기자 wise@hankyung.com