노후계획도시 정비 첫발…"분담금 부담 경감이 성패 좌우"

[1기 신도시 선도지구 발표]
전문가들 "노후도심 개발 모범사례 구축에 의의"
"사업성, 분담금 따라 추진속도서 차이 보일 것"
"전세 영향 불가피…이주대책 구체화·시기 조절"

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 국토교통부가 1기 신도시 13개 구역을 첫 정비사업 선도지구로 선정하면서 노후계획도시 특별법에 의한 재정비가 첫발을 떼게 됐다.

선도지구 사업이 순항해야 전국 111곳의 노후계획도시 재정비도 장담할 수 있는 만큼 전문가들은 섬세한 정책 지원을 주문하고 나섰다.

28일 뉴시스가 부동산 전문가 4인에게 1기 신도시 선도지구 발표 의의에 대해 조사한 결과 전문가들은 수도권 노후 도심 공급확대를 위한 정책인 만큼 첫 선도지구가 모범 사례로 자리잡을 수 있도록 섬세한 정책 지원이 필요하다고 입을 모았다.

1기 신도시(분당·일산·중동·산본·평촌) 13개 구역 3만6000여 가구 다음으로는 부산 해운대 1·2, 경기 용인수지, 수원영통, 안산반월 등 전국 9개 노후계획도시가 다음 타자로 국가 지원을 받아 재건축을 추진하게 된다. 기본계획은 내년 8월부터 2026년 7월 사이 확정할 예정이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "1기 신도시 선도지구 선정은 향후 수도권 주택시장 가격 안정과 노후 주거환경 개선이라는 주요한 문제점을 개선할 수 있는 방안"이라며 "용적률이 낮은 편이 아닌 신도시들이 노후화되고 있고 비아파트 유형 중 오피스텔이 오래되었을 때의 개선점이 고민이 되는 시점에서 1기 신도시 정비 사업이 성공적으로 추진된다면, 노후 도시 재생의 모범 사례로 자리 잡을 수 있을 것"이라고 말했다.

이상영 명지대 부동산학과 교수도 "특별법 근거에 따라 처음 시도되는 사례인 만큼 이미 인프라가 어느 정도 마련된 노후도시를 활성화하고 공급을 확대하는 전략이라는 점에서 긍정적"이라고 평했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "노후도시와 정주환경 개선 측면에서 단기질주가 아닌 마라톤이므로 꾸준히 진행할 필요가 있다"고 강조했다.

다만 1기 신도시 선도지구가 성공하려면 사업성을 입증해야 한다는 가장 큰 숙제다. 전문가들은 선도지구로 선정됐더라도 추후 사업성과 분담금 부담에 따라 사업이 좌초될 수도 있다고 우려했다.

실제로 경쟁이 가장 치열했던 분당의 경우 선정된 3개 단지가 공공기여 5% 추가를 약속한 만큼 사업성이 악화될 수 있다는 우려가 제기된 바 있다. 지난 9월 동의서 제출 막판에 결정된 단지도 적지 않아 실제 분담금이 구체화되면 부담을 느끼는 소유주들이 속출할 수 있다는 관측도 나온다.

김효선 수석전문위원은 "현실적으로는 분담금 수준에 따라 구역별 사업 진행 속도가 차이가 날 수 있을 것"이라며 "사업성 개선을 위한 대책이 선행돼야 주민들의 적극적인 참여가 이어질 것"이라고 조언했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "재건축은 기본적으로 시장 논리를 통한 주거환경개선사업으로 일종의 재테크 사업이기 때문에 수익성이 가장 중요한 요소"라며 "최종 단계에서는 재건축초과이익환수제에 따른 부담금이 가장 큰 변수가 될 것"이라고 예측했다.

이은형 연구위원은 "개별 조합원들의 자금여력이 중요하며, 사업 추진속도가 부촌 중심으로 두드러질 여지가 있다"며 "1기 신도시 초기부터 입주한 분들의 경제활동 전성기가 지난 경우가 대부분이고 추가 분담금 등을 감안해야 한다"고 견해를 밝혔다.

전문가들은 2027년 전후로 3만6000가구의 이주가 시작되는 만큼 전월세 시장이 출렁이지 않도록 이주대책도 보다 면밀한 대비가 필요하다고 조언했다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 "1기 신도시는 특성상 현재 거주 중인 전세 등 임차인도 상당수이고 거주지를 멀리 옮기기 어려운 경우가 많다"며 "전세 매물 부족으로 가격이 크게 오를 수 있기 때문에 단지별로 이주시기를 필수적으로 조절해야 한다"고 말했다.

김효선 전문위원은 "이주 대책과 광역 교통 개선 방안이 구체적으로 마련되지 않는다면 주민의 생활 불편과 지역 내 혼란이 가중될 가능성이 있다"면서 "이주가 예상되는 시점에 수도권 신축 아파트 공급도 급감할 것으로 예상되고 있어 비아파트 비선호 현상을 해결하지 못한 상황에서 전셋값 상승은 불가피할 것"이라고 우려했다.

그는 "수도권 외 지역에도 정비사업을 병행 추진해 수도권 집중화를 완화하고 전국적인 균형 발전을 도모할 필요가 있다. 마지막으로, 주민 의견 수렴 절차를 확대하고 투명한 소통을 통해 정비사업 과정에서 발생할 수 있는 갈등을 최소화해야 한다"고도 제언했다.

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