"용적률 팍팍, 아파트 더더 지으세요”...개발특혜, 이유는 [부동산 산책]

[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

서울 아파트 전경. 사진=뉴시스

최근 도심 재개발, 1기 신도시 선도지구 사업, 서울 역세권 활성화 프로젝트 등 각종 주거관련 정책들을 보면 공통된 특징이 있습니다. 기존 건폐율이나 용적률·고도제한으로 사업성이 없으니 용도지역을 상향시켜 건폐율·용적률을 더 올려주겠다고 하는 것이 그것입니다.

쉽게 말하면, 예전에는 이 정도면 국민들이 편하게 살 수 있었다고 정해 놓은 용도지역별 건축 규정이 더 이상 현실에 맞지 않는 상황이 된 것입니다.

'아파트 더 지어라'...쏟아지는 '개발특혜(?)'

토지가격과 공사비는 계속 올랐고, 기존에 정해 놓은 도시계획으로는 사업성이 안 나오니 주택공급이라는 대책으로 '특혜 아닌 특혜'를 주고 있는 것입니다.

실제 소규모 개발사업의 경우 도시계획위원회나 건축위원회에서 종상향을 시킨다고 하면 특혜를 준다고 해서 잘 안 해주거나 엄청난 기부채납을 요구합니다. 그런데 이제는 기부채납까지 하면 더 사업성이 안 나오니까 아예 특별공급대책으로 용적률을 왕창 상향시켜 주는 것입니다.

공간 사용 형태가 선진화 되고 있고, 주거와 숙박의 개념도 사라지고 있습니다. 온라인 쇼핑으로 상업시설은 필요가 없어지고 있는 데요. 아직도 용도지역을 변경하려면 마치 엄청난 특혜를 주는 것처럼 인식되고 있습니다. 지방은 개발 자체가 안 되는 부작용도 나오고 있습니다. 수도권에서도 아파트 사업 이외에는 거의 대부분의 부동산 개발 사업이 멈춘 상태입니다.

용도지역을 4개 권역으로 나누고, 용도지역별 특성을 감안해 합리적인 행위제한을 해서 토지이용의 효율성을 제고 한다는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 자체가 오히려 사업성을 떨어뜨리는 결과만 초래하고 있는 것입니다. 오히려 낡은 제도로 인해 국민이 필요로 하는 아파트 공급은 쉽지 않고, 비 아파트만 편법적으로 양산하고 있는 것이 현실입니다.

가장 큰 이유는 앞서 지적했듯 용도지역 및 지구를 세분화해 토지를 계획적으로 이용토록 하고 있는 데 오히려 이렇게 정해 놓은 건폐율과 용적율이 발목을 잡고 있는 것입니다.

분당 신도시 한 아파트 단지 전경. 사진=연합뉴스

개발 불균형 초래...핵심 이유는 '이것'

예를 들면, 1기 신도시 선도지구를 진행하는 과정에서 기존 용적률이 너무 낮아 분당은 1.77배 올린 326%로 변경해 준다고 합니다. 그런데 1기 신도시 조성때는 200% 이내여도 상관없다고 했습니다. 지금은 300% 이상이 넘어야 멋진 신도시가 가능하다는 겁니다.

3기 신도시 사전청약도 비슷한 경우입니다. 예전에는 택지분양을 하면 벌떼분양을 받을 정도로 인기가 있었습니다. 어렵게 분양 받아서 토지를 취득했는데, 현재 용적률로는 공사비가 올라서 사업성이 없으니까 깔끔하게 포기하는 사례가 나오고 있습니다.

가장 큰 문제는 바로 상업용지 등에 공급했던 생활형숙박시설이나 주거용 오피스텔입니다. 숙박시설을 건설하라고 용적률 왕창 올려주었더니 생숙으로 채워졌습니다. 신도시 업무용지에는 대규모 주거용 오피스텔 타운이 형성됐습니다.

이 같은 개발 불균형은 부동산 PF 문제라기 보다는 현실에 맞지 않는 용도용적제 등 도시계획입니다. 부동산 PF 문제가 해결되도 사업성이 없으면 리츠도 소용이 없습니다. 지금이라도 현실에 맞게 틀을 바꿔야 합니다.

/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.
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ljb@fnnews.com 이종배 기자