'수도권 아파트만'…디딤돌대출 12월2일부터 한도 축소

방공제 적용·후취담보대출 제한
등기 완료후 디딤돌 전환도 금지
신생아특례·저가주택은 적용 배제

오는 12월2일부터 수도권 소재 아파트에 디딤돌대출에 방공제(최우선 변제 보증금 공제)를 적용하고 후취 담보 대출을 제한한다. 비수도권 및 비아파트는 적용 제외됐다. 

시중은행 대출이나 보금자리론으로 후취 담보 대출을 받은 뒤 등기를 완료되고 나서 디딤돌 대출로 전환하는 것도 막힌다. 생애 최초 주택구입자에게도 동일한 기준을 적용하되 LTV(담보인정비율) 80%는 유지한다. 

다만 저출생 대응과 취약 계층 보호를 위해 신생아 특례대출, 전세사기피해자 대출 등은 이번 조치를 적용받지 않는다. 연 소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 구입할 때도 예외로 둔다. 

/이명근 기자 qwe123@

국토교통부는 6일 이같은 내용을 담은 '디딤돌대출 맞춤형 관리방안'을 발표했다. 주택 시장 및 가계부채를 안정적으로 관리하고 기금의 지속 가능성을 높이기 위해 시행키로 했다는 게 국토부 설명이다. 

우선 '방공제 면제' 대출이 금지된다. 방공제란 주택담보대출을 받을 때 주택임대차보호법상 보호돼야 하는 최우선변제금액을 떼어놓고 대출을 해주는 제도다. 서울은 5500만원, 수도권 과밀억제권역은 4800만원, 광역시 2800만원, 그 외 지역 2500만원이다.  

지금까지는 보증상품 가입을 통해 방공제 금액까지 대출금으로 포함해 줬다. 그러나 LTV 규정 도입 취지를 벗어나는 대출로 보고 방공제 면제 대출을 제한하기로 했다. 그만큼 한도가 줄어드는 것이다.

후취 담보 조건의 미등기 아파트 담보대출도 기금 건전성에 무리가 될 수 있어 신규 대출을 제한하기로 했다. 후취담보대출이란 대출 대상 부동산을 담보로 잡을 수 없어 먼저 돈을 빌려준 뒤 등기가 나면 주담대로 전환하는 대출이다. 

국토부는 다만 실수요자 불편을 최소화하는 동시에 주택 시장 상황이 지역별·주택유형별로 다른 점을 고려해 적용 대상을 명확히 하겠다는 방침이다. 

이번 관리방안은 수도권 소재 아파트에 한해서만 적용한다. 가령 현재 경기도 소재 5억원 짜리 아파트를 구입하는 A씨의 현재 대출 가능액은 3억5000만원이다. 5억원에 LTV 70%를 적용한 금액이다. 

앞으로는 여기에 방공제를 적용해 4800만원(과밀억제권역 기준)을 제외해 대출 가능액이 3억200만원으로 줄어든다. 무려 13.7%(4800만원)이 축소되는 셈이다. 

생애최초 주택구입자도 이번 조치를 적용받는다. 다만 LTV는 80%는 유지한다. LTV 상향을 위한 별도의 보증가입은 불필요하다. 선순위채권이 있는 경우 대출 한도에서 차감한다. 

시중은행이나 보금자리론 등으로 후취담보 대출을 받은 뒤 등기가 완료되고 나서 디딤돌 대출로 전환하는 것도 막는다. 현재는 시중은행 등에서 후취담보 대출을 받은 경우 해당 주택의 소유권이전등기가 완료된 후 3개월 내 기금 대출로 전환을 허용한다. 

다만 저출생 대응 및 취약 계층 보호 등을 위해 신생아 특례대출, 전세사기피해자 대출, 공유형모기지(신혼희망타운) 등 이번 조치 대상에서 빠진다. 대출 축소로 인한 상대적 부담이 큰 점을 고려해 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 구입할 때도 적용을 배제한다.

이번 방안은 12월2일 신규 대출신청분부터 적용한다. 다만 조치 시행 전 구축주택 기계약자와 청약 당첨자의 신뢰 보호를 위해 유예 기간을 부여하고 경과 규정을 적용한다. 

구축 주택(등기 완료 주택) 매매 시 12월1일까지 매매계약을 체결하고 대출 신청을 완료한 경우 방공제 적용을 받지 않는다. '대출 신청'의 기준은 계약서 등 매매관련 증비서류를 지참해 접수가 완료돼야 한다. 가신청은 인정하지 않는다.

기존 임차계약 기간이 남아있는 등 즉시 입주가 곤란하다면 잔금일이 2025년 6월30일까지인 경우에 한해서는 방공제 적용 없이 대출이 가능하다.

신축 분양 주택(미등기)는 12월1일까지 입주자모집공고를 실시한 사업장 중 공고문상 입주 시작일이 내년 상반기까지인 경우 기금 잔금대출(후취담보)을 허용한다. 다만 방공제는 적용한다. 

신축 분양 단지의 경우 입주자 모집공고가 제도 시행 전(12월1일까지) 이뤄진 사업장으로, 입주 시작이 2025년 6월30일까지인 경우 기금 잔금대출(후취담보)이 가능하다. 

디딤돌대출 중단 가능성에 대해선 선을 그었다. 국토부는 "정부는 한정된 재원 안에서 정책대출을 안정적으로 관리·운영할 계획으로 중단 계획 등은 없다"며 "만약 추가적인 제도 개선이 있을 경우에도 사전에 충분한 안내를 거쳐 실수요자들의 자금 조달 계획에 차질이 없도록 노력하겠다"고 말했다. 

김규철 국토교통부 주택토지실장은 "한정된 재원 안에서 디딤돌대출을 안정적으로 관리하기 위해 관리 방안을 마련했다"며 "앞으로도 실수요자와 시장 상황을 반영해 예측 가능한 맞춤형 관리를 추진할 예정"이라고 했다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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