빌라는 위험? "한 채는 갖고 계세요"…'이것' 보고 투자하라는데[부릿지]

서울 신축 아파트를 중심으로 과열된 부동산 시장을 잠재우기 위해 정부가 지난 8일 새롭게 공급대책을 내놨다. 전세사기 직격탄을 맞은 빌라 등 비아파트를 활성화해 아파트로 쏠린 수요를 분산한다는 게 주된 골자다. 신축 소형 빌라 등을 구입하는 경우 이를 세금 산정시 주택 수에서 제외하고 청약시 무주택으로 인정되는 비아파트 범위를 확대하는 내용 등이 담겼다.

특히 비아파트 수요를 끌어 올리기 위해 빌라 매수자 세제 감면 등 혜택을 제공하겠다고 밝혔지만 빌라 투자는 위험하고 불안하다는 인식이 여전하다. 이에 대해 황현 랜드스타에셋 대표는 건물이 아닌 입지에 투자한다는 생각으로 빌라를 보라고 하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 황현 대표에게 빌라 투자의 장점과 주의점을 들어봤다.

▶김효정 기자
빌라 투자는 어떤 가능성을 보고 접근해야 될까요?

▶황현 랜드스타에셋 대표
첫 번째는 토지 가격이 비싼 지역에 있는 빌라를 사야 됩니다. 토지 가격이 비싸다는 건 그 지역에 유동인구가 상당히 많다는 거고 수요가 많다는 뜻이거든요. 두 번째는 아파트 가격이 높은 지역, 서울 기준으로는 국민평형으로 15억원대 이상 가는 좀 안전한 지역 같은 경우는 20억원대 이상 육박하는 지역들의 빌라를 공략했으면 좋겠다. 세 번째는 개발 호재가 많은 지역. 서울역 주변이라든가 용산역 주변, 삼성역 주변 한강변이라든가 이런 지역들이 있잖아요. 마지막으로 너무 오래된 빌라를 사지 마라. 심플하게 수요자가 원하는 걸 사면 리스크가 좀 적겠죠. 수요자들이 원하는 주택은 누구나 알고 있을 겁니다.

그런데 이제 여기서 한 가지 문제점이 발생돼요. 유튜브가 많이 이제 발달이 됐잖아요. 재개발에 대한 강의를 하시는 분들도 엄청나게 많아요. 강조하는 게 뭐냐면 대지 지분입니다. 빌라라는 상품을 투자용으로 사신다는 건 향후에 개발까지 보고 사시는 분들이 많잖아요. 대지지분 넓은 빌라의 특징이 구축이에요. 앞서 얘기했던 것처럼 그거 하나만 보고 샀을 경우에 아주 큰 리스크는 그 지역이 재개발이 안 될 경우. 그 빌라는 임대도 못 넣지만 재판매도 하기 힘들다라는 게 가장 큰 리스크거든요. 환금성까지 좀 생각하셨으면 좋겠다.

▶김효정 기자
앞으로는 재건축이 아닌 빌라 재개발이 마지막 가능성이라는 얘기가 나오는데.

▶황현 랜드스타에셋 대표
저는 자신 있게 말씀드릴 수 있는 게 향후 20년 동안 재개발의 시대가 올 겁니다. 앞으로 20년 동안 재개발, 재건축의 시대가 오는데 재건축보다는 재개발에 대한 용량이 많을 겁니다. 왜냐하면 재건축 같은 경우는 과거의 재건축은 저층 아파트 재건축 시대였습니다.2층에서 4층짜리 아파트 부셔서 25층짜리 아파트를 짓는 건데 지금의 재건축 시장은 중층 아파트 재건축이거든요.15층짜리 아파트를 멸실해서 25층짜리를 짓다 보니 분담금 문제, 공사비 문제에서 계속 부딪히는 거예요. 지금은 수지가 안 맞지만 10년 후에 강남 아파트의 시세가 지금보다 10억 15억씩 더 올라가면 안 맞던 수지가 다 맞춰지게 돼 있거든요. 이제 그런 지역들이 앞으로 많이 나올 거다. 내 집에 투자 이자를 낸다고 생각하고 내 집에 적금을 붓는 거예요. 집값이 오르고 떨어지는 것을 단기적으로 보지 말고 입지가 좋은 곳에 있는 빌라 한 채라도 꼭 가지고 있었으면 좋겠다.

▶김효정 기자
빌라 투자를 생각하는 분들에게 조언을 해 주신다면.

▶황현 랜드스타에셋 대표
앞서 제가 사야 되는 빌라 이런 빌라를 꼭 사셨으면 좋겠다라고 말씀드렸잖아요.그럼 딱 반대로 행하시면 되겠죠. 지역 개발 호재가 별로 없는 지역들 잘 모르겠다 이야기하시는 분들은 이런 지역 보시면 됩니다. 한강변 서쪽에서 합정동부터 동쪽 자양동까지 라인 안에 있는 한강변 그리고 이 한강변 안에는 마포 용산 성동구가 있을 겁니다. 그리고 광진구가 있을 겁니다. 딱 그 라인까지. 남쪽으로는 사실상 빌라촌이라고 남아 있는 동네가 영등포구랑 동작구밖에 없어요. 그리고 이제 그 지역을 벗어난 지역들 중에서 반드시 우리가 눈여겨볼 지역이 청량리라는 지역. 지금 말씀드린 이 지역만 딱 눈여겨보셔도 됩니다.다른 지역은 볼 필요가 없다. 부동산 투자를 어떤 분은 되게 잘하고 어떤 분은 열심히 하는데도 제대로 된 성과가 안 나오시는 분들이 있단 말이에요. 성과가 잘 나오는 분들은 물건을 안 보고 입지를 봅니다. '나 빌라 안 살아, 빌라 사면 안 된다는데'라고 이야기를 하지 마시고 내가 그 지역에 있는 입지를 산다, 좋은 입지에 내가 토지 지분을 갖고 있다라고 생각하시면 됩니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 백정하 PD damha135@mt.co.kr 이현진 PD hjin@mt.co.kr