[하우머니] "역세권·초품아는 알겠는데"…집값 바꾸는 '신의 한 수'

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

아직 아침, 저녁으로 날씨가 쌀쌀하지만 완연한 봄이 찾아왔습니다. 부동산 시장에도 온도 차가 있긴 하지만 조금씩 온기가 돌고 있는데요. 하지만 이 온기가 아직 반갑지 않은 분들도 계시죠. 내 집 마련을 준비하던 분들께서는 마음이 급하실 텐데요. 금리 인하는커녕 다시 인상 얘기도 나오니 매수 타이밍이 언제가 좋을지 고민 많으실 겁니다. 오늘(3일) 저희와 함께 부동산 시장 움직임, 자세히 짚어보시죠. 도시와경제, 송승현 대표 자리했습니다.

#1. 몰려드는 신축 아파트

Q. 분양 시장부터 살펴보겠습니다. 5월에도 신규 공급이 대기하고 있는데요. 내 집 마련을 준비하는 분들은 유심히 지켜보셔야겠습니다. 주요 분양 단지들, 어떤 것들이 있나요?

- 몰려드는 5월 분양단지, 눈에 띄는 곳은?
- 5월 전국 분양 물량 총 43개 단지 총 3만 9,593가구
- 청약홈 개편·총선 등에 밀렸던 분양 일정 대거 풀려
- 1,000가구 이상 대단지 분양 '눈길'…수요자들 관심
- 경기 최대 물량 1만 8,981가구…수도권 곳곳 대단지
- 지방도 총 1만 6,189가구 공급…울산·충남 등 분양
- 분양가 상승 추세…하반기 금리 등 불확실성 고조
- 미분양 지속 증가 속 분양…입지 따라 '양극화' 전망
- 서울 두 자릿수 경쟁률…지방 한 자릿수 겨우 유지
- 일부 기존 미분양 단지들, 완판 소식…수요자들 고민
- 전문가들 "분양가 경쟁력·입지 따라 양극화 지속 전망"
- 공사비 급등 여파, 장기적으로 신규 공급 감소 예상
- 최근 분양 전망 다소 개선…수요자들 선별 청약 양상

Q. 전국적으로 분양 물량이 늘고 있고 청약제도도 개편되면서 청년층이나 신혼부부 등의 청약 기회는 확대됐는데 문제는 분양가죠. 고분양가에 언감생심이라는 분도 많아요. 그래도 금리인하 시점 기대가 점점 후퇴하면서 오늘 분양가가 가장 싸다는 생각이 점점 더 강해지는 것 같아요?

- 제도 개편에도 고분양가 '한숨'…내 집 마련은?
- 청약시스템 개편 후 전국적으로 분양 물량 증가세
- 신혼부부 등 젊은 층 청약 기회 확대…당첨 기대감↑
- 신혼부부·유자녀 가구 중심 청약 수요 증가 전망
- '결혼 페널티' 개편…청약통장 기간 합산·중복청약 가능
- 다자녀 특공 기준 완화…자녀 3명 이상→2명 이상 완화
- 올해 '알짜 단지' 대거 분양 소식…청약통장 가입자 증가
- 살아난 주택 매수심리…서울 매매수급지수 11주째 상승
- 높아진 확률에도 고분양가 '언감생심'…수요자들 신중
- 서울 민간 분양가 3.3㎡당 3,801만 원…1년 새 23.9%↑
- 서울 등 주요 지역들 전용 84㎡ 분양가 10억 '훌쩍'
- 공사비 포함 항목 비용들 상승…분양가 상승 불가피

#2. 부동산 반등 신호? 신고가 속출

Q. 분양 시장보다 기존 아파트 시장이 먼저 반등했습니다. 매수심리가 살아나면서 거래량이 회복한 모습을 보이고 있어요?

- 매수심리 살아난 부동산 시장, 거래량 회복?
- 서울 아파트 시장 '기지개'…2021년 8월 수준 '회복'
- 2021년 8월 곳곳 신고가 거래 속출…4,065건 거래
- 3월 거래량 4,000건 돌파…2월 대비 1,500건 이상↑
- 송파·강서·성동·마포구 등 오른 지역 중심 거래 회복
- 주담대 최저 3%대로…실수요자 중심 갈아타기 수월
- 시장 일각 "시세 바닥 쳤다" 인식…'내 집 마련' 나서
- '강남 3구' 연달아 신고가 기록…마포·용산도 신고가
- 실거래가 잇달아 20억 돌파…신고가 근접 거래도 늘어
- 전셋값 지속 상승…신생아 특례 대출 등에 거래 회복
- "거래량 반등, 부동산 상승장 신호로는 무리" 의견도
- 미국 기준금리 인하시점 지연…시장 회복 기대 낮아져
- 전문가들 "거래나 가격 움직임, 가다 서다 반복할 듯"

Q. 그들만의 세상이 있죠. 전국이 떨어져도 안 떨어지던 곳. 강남권은 여전히 부르는 게 값입니다. 개포동에는 100억짜리 매물이 나왔다는 얘기에 개포동 주민들도 놀랐다고 하더라고요. 실제로 서울 아파트는 신고가를 경신하고 있고요. 하지만 서울도 일부 지역은 여전히 하락하는 지역이 있어요?

- '그들만의 세상' 강남권, 신고가 또 경신?
- 서울 압구정·반포·성수 등 고가 단지 신고가 행진
- 부동산 양극화 심화 속 최상급 주택 탄탄한 수요
- 압구정 신현대 182㎡ 이달 들어 닷새 만에 3.4억↑
- 용산 이촌 'LG한강자이' 6개월 만에 5.5억 상승
- 4월 KB부동산 '선도50아파트' 매매가격 0.12% 상승
- 개포 '디에이치퍼스티어아이파크' 100억대 매물 나와
- 점점 심해지는 양극화…내놓아도 '팔릴 곳만 팔린다'
- 서울 아파트값 상승 속 영끌족 성지 '노도강' 하락세
- 노·도·강, 지난해 말~올해 서울 내 최대 하락 지역
- 전문가들 "노·도·강 약세 원인, 재건축 수요 감소"
- 낡은 아파트 많은 노·도·강…고금리에 투자수요 줄어

#3. 공시가 상승에 늘어나는 보유세

Q. 2024년 전국 공동주택 공시가격이 1.52% 최종적으로 상승했습니다. 보유세도 소폭 오를 것으로 보이는데요. 지역별로 다르기 때문에 집값이 오른 단지들은 아무래도 부담이 더 될 것으로 보여요?

- 올해 공동주택 공시가격 확정…얼마나 올랐나?
- 올해 전국 공동주택 공시가 전년비 평균 1.52% 상승
- 전국 공시가 인상률, 열람안 동일…대전 등 소폭 하락
- 의견제출 22% 감소해 6,368건…최근 5년 중 가장 최소
- 부동산 보유세, 공시가격 연동…전반적으로 작년 비슷
- 서울 강남권 등 집값 오른 단지들, 보유세 증가 전망
- 연립·다세대 등 공시가격 하락세…보증 가입 어려워져
- 전세사기 여파, 연립·다세대 전세 보증보험 가입 필수
- 공시가격 이의 있는 경우 5월 29일까지 이의신청 가능

Q. 보유세 변동만 살펴봐도 지난 1년간 집값 등락을 알 수 있는데요. 서울 25개 구 중에서 18개 구 공시가격이 상승하고 7개 구는 떨어졌습니다. 보유세 외에도 건강보험 등에 영향을 미치는 만큼 공시가 오르는 게 좋은 게 아닌데도 어느 구는 올랐고 떨어졌다 이런 얘기를 들으면 씁쓸하지 않을 수 없는데요. 보유세 변화가 어느 정도 차이가 있나요?

- 공동주택 공시가 소폭 상승…보유세 영향은?
- 부동산 보유세, 잠실은 30% 올랐는데 '노도강'은 하락
- 서울 주요 아파트 보유세, 최소 7%대~18%대 상승률
- 공시가에 '울고 웃고'…강남권 보유세 30%대 상승률
- 강남구 '래미안대치팰리스' 보유세 745만 원…7.7%↑
- 반포동 '아크로리버파크' 보유세 1,135만 원……7.26%↑
- 잠실주공 5단지 올해 보유세 32.38% 상승…581만 원
- 서울 25개 구 중 18개 구 공시가 상승…7개 구 하락

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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