1·10대책 훈풍에도 잠잠한 1기 신도시…왜?

[집값 톡톡]1월 첫째주 집값 관망세 지속
1·10대책 규제 완화에도 매수 반응 '그닥'
1기 신도시도 잠잠…"당분간 조정 이어져"

1·10대책(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안) 발표에도 주택 수요자들의 움직임은 신중합니다. 전국 집값이 8주 연속 하락세를 나타냈죠. 재건축 규제 완화 등으로 사업 추진 길이 열린 수도권이나 1기 신도시 지역에서도 매수세가 붙지 않았고요. 오히려 매물이 쌓이는 추세랍니다.

대책의 다수가 법 통과를 거쳐야 하는 만큼 당장 기대감을 키우기엔 역부족이었던 것으로 보입니다. 고금리, 경기 침체 등으로 시장이 경색돼 있는 데다 일부 정비사업 단지들은 공사비 갈등 등을 겪으며 난항을 겪고 있기도 하고요. 과연 부동산 시장의 냉기는 언제쯤 걷힐까요?

재건축 규제 완화? 일단 관망

한국부동산원에 따르면 1월 셋째 주(15일 기준) 전국 아파트 매매가격 변동률은 -0.04%로 나타났습니다. 지난 1월10일 정부가 각종 규제 완화와 수요 진작책을 담은 부동산 대책을 내놓은 직후인 만큼 이번 주 집값 통계가 주목됐는데요.

1·10대책은 정비사업 규제를 대폭 덜어내고 소형주택 및 지방 준공 후 미분양 아파트 매수를 유인한 게 골자예요. 그래서 재건축·재개발 추진 단지가 몰려 있는 수도권과 1기 신도시를 중심으로 시장이 꿈틀대는가 싶었지만 여전히 잠잠한 모습입니다.

전국 집값은 전주(-0.05%) 대비 하락폭이 조금 축소되긴 했지만 벌써 8주째 하락세를 이어가고 있고요. 서울은 -0.04%, 수도권은 -0.06%로 각각 전주 수준을 유지했습니다. 서울 역시 7주째 내리막길이죠.

부동산원 측은 "부동산 시장 불확실성에 따른 매수 관망세가 지속하며 급매물 위주의 거래가 이뤄지고, 일부 단지에서 매물가격 조정에 따른 하락 거래가 발생하는 등 하락세가 지속했다"고 설명했습니다.

서울은 지난주에 이어 25개 자치구 전부 하락했는데요. '집값 바로미터' 격인 강남 3구(서초·송파·강남)도 좀처럼 날이 개지 않는 모습입니다. 강남구는 지난해 11월 셋째주(20일 기준, -0.02%) 강남 3구 가운데 가장 먼저 가격이 떨어지기 시작, 이번주(-0.01%) 9주째 하락세고요. 서초구는 지난주 -0.02%에서 이번주 -0.04%, 송파구는 -0.11%에서 -0.13%로 각각 하락폭이 커졌습니다.

한때 '마·용·성'으로 불리며 집값 상승 선두에 있던 마포·용산·성동구도 내리막길입니다. 용산구가 1월 첫주(1일) 보합에서 지난주 하락 전환(-0.03%)한 뒤 이번주에도 0.01% 떨어졌고요. 성동구는 지난주 -0.02%에서 이번주 -0.05%, 마포는 -0.03%에서 -0.04%으로 각각 하락폭을 키웠습니다.

경기도도 이번주 0.07% 하락으로 전주 수준을 유지했습니다. 광주시(-0.16%)는 경안·쌍령동 준신축 위주로, 성남 분당구(-0.16%)는 수내·서현동 구축 위주로 내렸고요.

인천은 지난주 -0.04%에서 이번 주 -0.05%로 더 떨어졌습니다. 부평구(-0.09%)는 청천·삼산동 중소형 규모 위주로, 미추홀구(-0.07%)는 상대적으로 노후주택이 밀집된 용현·학익동 위주로 내렸죠.

반면 지방은 지난 주 -0.04%에서 이번 주 -0.03%로 하락폭이 소폭 줄었는데요. 대구가 지난 주 -0.10%에서 이번 주 -0.04%로 하락폭이 크게 줄었고요. 강원도는 하락에서 상승 전환(-0.01%→-0.03%)했습니다.

'오히려 매물 쌓이네'…언제쯤 온기 돌까

1·10 대책이 아직 시장에 별다른 영향을 미치지 못한 듯하네요. 시점 상 얼마 안 되기도 했지만 대책의 내용이 매수 심리를 충분히 자극하지 못한 것으로 풀이됩니다.

다수의 대책이 법 통과를 전제하고 있다는 게 이유로 보입니다. 대표적인 완화 대책인 재건축 안전진단 제도 개선은 도시및주거환경정비법을 손봐야 하고요. 신축 소형주택에 대한 취득세 감면, 단기 등록임대 제도 복원 등도 모두 관련법 개정이 필요합니다.

지난해 1·3대책에서 약속한 실거주 의무 폐지 역시 관련법 개정이 필요했는데, 아직도 국회를 통과하지 못한 전례가 있죠. 정부 대책이 실제 입법까지 가는 게 녹록지 않은 상황인 겁니다.

법이 개정돼서 규제가 완화된다고 해도 사업에 충분히 속도가 붙긴 어려워 보입니다. 고금리, 경기 침체 등으로 여전히 주택 사업 환경이 척박하고요. 최근 자재비, 인건비 등 인상으로 공사비를 둘러싸고 정비사업 단지들이 갈등을 겪고 있는 등 잡음이 끊이질 않거든요.

서울 강남구의 대표적인 재건축 추진 단지인 은마아파트는 지난해 27년 만에 조합설립인가를 받았지만 조합 내분으로 좀처럼 속도를 내지 못하고 있고요. 착공까지 한 은평구 대조동 대조1구역 역시 조합 내 갈등으로 예정대로 분양하지 못하면서 시공사와도 씨름하고 있는데요.

매물은 더 쌓이고 있답니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 10일 기준 시장에 나온 서울 아파트 매물은 총 7만5839가구였지만 8일 뒤인 18일엔 7만6298가구로 오히려 450가구(0.6%) 늘었고요. 1기 신도시가 위치한 경기도 역시 같은 기간 14만3347가구에서 14만3722가구로 375가구(0.3%) 더 쌓였습니다.

거래가 회복되기까지는 갈 길이 멀어 보입니다. 다만 전셋값이 다시 오르고 있어 '갭투자' 등의 가능성도 서서히 나옵니다. 시장에선 올해 총선 이슈가 지나고 규제 완화를 위한 법 통과 등까지 진행되면 다시 거래가 회복될 거란 전망도 나옵니다.

송승현 도시와경제 대표는 "규제 완화에 앞서 법 개정이 필요한 부분이 많고 총선 이슈도 있어 전반적으로 관망세가 짙어지고 있다"며 "당분간 거래 활성화가 일어나긴 어려워 보인다"고 내다봤습니다.

그는 다만 "전셋값이 오르고 있어서 일정 금액 내에서는 가격 회복력이 생길 수 있다"며 "총선이 지나고 2분기 들어 법 통과 등까지 이뤄지면 다시 거래도 늘고 가격도 회복할 수 있을 것"이라고 말했습니다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)