[하우머니] 부동산 대책 '파격' 발표…재건축 규제 싹 풀리나

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

#1. 1·10 부동산 정책 발표

Q. 그제 윤 대통령이 '국민이 바라는 주택'을 주제로 민생토론회를 가졌습니다. 이 자리에서 국토부가 공급 중심의 부동산 정책을 내놨는데요. 일단 소형 주택 중심으로 각종 세제 혜택을 부여하고 다주택자 중과를 없애겠다고 밝혔어요?

- '주택공급 확대' 등 1·10 대책, 주요 내용은?
- 오피스텔·빌라 등 신축 소형 주택들, 주택 수에서 제외
- 고금리·고물가 주택건설 사업성 악화…공급 확대 제약
- 신축 소형 주택 구입 부담 완화…한시적 세제 혜택
- 전용 60㎡ 이하 수도권 6억·지방 3억 이하 소형주택
- 주택 수 제외시 기존 보유 주택 수 해당 세율 적용
- 다주택자, 종부세 등 중과 미적용…추후 연장 검토
- 1주택자, 추가 소형 주택 구입시 1주택 혜택 박탈
- 기존 소형 주택 구입시 임대등록 하면 주택 수 제외
- 국토부 "수요, 지나치게 위축…정상 수요 회복해야"
- 1주택자, 준공 후 미분양 구입해도 1주택 특례 적용
- 소형주택 공급 규제 완화…오피스텔 발코니 설치 허용

Q. 안전진단 없이 재건축도 가능해집니다. 아무래도 공급 우려가 있는 만큼 속도감 있게 공급을 추진할 것으로 보여요?

- 재건축·재개발 '패스트트랙', 얼마나 빨라질까?
- 사실상 안전진단 사라진 재건축, 해당 단지들 '들썩'
- 지난해 1월 안전진단 내 구조 안전성 항목 비중 축소
- 국토부 "노후도와 생활 불편을 중심으로 개선하겠다"
- 준공 30년 넘는 아파트들, 주민 불편 크면 일단 통과
- 주차난·층간소음·배관 등 문제 생기면 재건축 가능
- 그동안 까다로운 안전진단 엄두 못 낸 단지들 '환호'
- 재건축 '걸림돌' 해소에 기대감…"실효성 지켜봐야"
- 전문가들 "소요 기간 단축과 비용 절감 효과 기대"

Q. 사실 관건은 법 개정입니다. 실거주 폐지의 경우 결국 국회 문턱을 넘지 못할 것으로 보이는데요. 다음달 입주 예정인 서울 강동 'e편한 고덕 어반브릿지' 입주예정자들은 발등에 불이 떨어졌어요?

- 규제 완화 기대감 속 '불안'…대책 실효성은?
- 지난해 '실거주 폐지' 발표…문턱 못 넘고 무산 위기
- 실거주 의무 폐지, 여야 간 대립에 상임위 통과 불발
- 정부·여당, 1월 임시회 다시 '불씨'…여야 합의 불투명
- 현행 실거주 위반시 1년 이하 징역·1000만원 이하 벌금
- 실거주 의무 적용 단지, 전국 72곳·4만7595가구 추정
- 민주당, 실거주 의무 폐지 반대…최근 법안 두고 이견도
- 분상제 분양 가구들 혼란…"정부 말 믿고 분양받았는데"
- 고덕 어반브릿지, 2월 입주 예정…5년 실거주 첫 대상
- 일부 입주예정자, 전월세 전제로 자금 계획 '발등의 불'
- 주변 중개소, '전입 미신고 조건' 저렴한 임대 매물 나와
- '전입신고' 목적 '편법 매물'…"입주 시작하면 더 내릴 것"

Q. 이와 별개로 강남권에서는 로또 청약이 이어질 전망입니다. 고분양가 논란에도 분상제가 적용되다 보니 주변 시세보다 수억원 낮은 분양가가 예상되고 있어요?

- '실거주' 폐지 불발에도 강남권 분상제 '활활'?
- 올해 강남 3구 '로또 청약' 물량 4300여 가구 대기
- 자잿값에 고분양가 논란 속 분상제 분양 단지 관심↑
- 재건축·재개발 분양 급증…미분양 등 여파 적체 효과
- 강남 3구 1.8만여개 분상제 적용…일반분양 4300여개
- 이달 잠원 '메이플자이' 162가구 청약…내년 입주 예정
- 메이플자이 59㎡ 16억…신반포자이보다 7억↓ '로또'
- 서초 방배 '래미안원펜타스' 후분양…올 6월 입주 예정
- 서초 방배 '디에이치' 일반분양 1244가구…관심 집중
- 일부 단지, 일정 연기 가능성…시공사와 공사비 갈등

#2. 중저가 사라진 시장, 집값 움직임은?

Q. 이달부터 신생아 특례대출이 시작되죠. 대상 가구에서는 해당되는 아파트를 찾기 위해 분주할 듯한데요. 서울 외곽지역 부동산 거래가 다소 숨통을 트일 것이라는 기대가 나와요?

- 연 1%대 '신생아 특례대출'…9억 이하 어디?
- 작년 특례보금자리론 인기…올해는 '신생아 특례대출'
- 바뀌는 대출 환경…'내 집 마련' 정책 대출 최대 활용
- 신생아 특례, 최저 연1.6%…9억이하 아파트 찾기 분주
- 부부합산 연 소득 1.3억 이하…최대 5억원까지 대출
- 주담대 한도 제한 'DSR 규제 미적용' 조건도 매력적
- "조건 되면 무조건 받아야"…자녀 추가 출생마다 혜택↑
- 기존 주담대 대환도 가능…매입 당시 주택가격 기준
- 서울 노원·도봉·강북 외 접근성 좋은 수도권 관심 집중
- 전문가 "직장 가깝고 교육 여건 좋은 지역 위주 추천"

Q. 서울에서는 중저가 아파트 거래가 실종됐습니다. 지난해 1∼11월 거래 아파트 중 6억 원 미만 비중이 역대 최저였다는데요. 최근에는 거래 침체가 계속되면서 서울 외곽 중심으로 수억씩 떨어지는 곳도 있어요. 반면 초고가는 더 강세예요?

- 서울 중저가 거래 실종…거래 침체까지 '겹악재'?
- 서울 아파트, 작년 1~11월 6억 미만 거래 '역대 최저'
- 최대 거래 비중 서울 아파트 가격대 9억~15억원 미만
- 성동, 6억 미만 거래 비중 1.9% 최저…도봉 78% '최대'
- 지난해 특례보금자리론 9억 이하 5억 대출 '인기' 영향
- 최근 부동산 거래 침체 지속…서울 노도강 수억씩 '뚝'
- 강북 지역 집값 하락세…강북·송파·금천구 등 하락세
- 부동산 시장, 주택 거래량 감소에 추가 하락 예고 우려
- 거래 절벽에 쌓이는 매물…호가 낮춰도 찬바람 '쌩쌩'
- 서울 집값 약세 속 일부 초고가 아파트 여전히 강세
- '아이파크삼성' 전용 175㎡, 6개월 사이 28억원 상승
- 노도강·금관구 집값 2배↓…더 멀어진 마용성·강남3구
- 대출 규제 중저가 시장에 직격탄…"이자 부담에 급매"

Q. 집 거래가 실종하면서 미입주율도 높아지고 있습니다. 집주인들 입장에서는 집이 팔려야 이사 갈 텐데 거래 자체가 되지 않다 보니 발만 구르는 상황이에요?

- 최근 미입주율 증가…집주인들 '발 동동' 이유는?
- "집 팔려야 이사가죠" 지난해 12월 아파트 입주율 67%
- 지난해 10월 70%대 회복했던 입주율…다시 60%대로
- 수도권 아파트 입주율 81.1%→76.2%…4.9%p 하락
- 미입주 원인, 기존 주택매각 지연 49.1% '최대 응답'
- 잔금대출 미확보 18.2%·세입자 미확보 18.2% 등 이어
- 주산연 "경기침체·고금리로 위축…거래절벽 심화된 것"
- 1월 아파트 입주전망지수 79.4…지난달 대비 7.7p 상승
- 2022년 이후 착공 감소…주택사업자, 입주율 증가 기대

Q. 집값을 먼저 반영한다는 경매시장도 냉랭합니다. 서울 아파트 경매 낙찰가율은 두달째 내림세를 보이는 데다 경매 매물 자체도 쌓이고 있어요?

- 경매시장 매물 증가 속 낙찰가율 '뚝'…분위기는?
- 서울 아파트 경매 낙찰가율 80% 초반…두달째 내림세
- 서울 아파트 경매 215건 중 64건 낙찰…낙찰률 소폭↑
- 전국 아파트 경매 진행 건수 2233건 중 862건 낙찰
- 고금리·부동산 경기침체, 아파트 경매물건 증가세 지속
- 이달 말 특례보금자리론 종료…매수세 위축 심화 전망
- 자금 조달·이자 부담 덜한 저가아파트 위주 응찰자 몰려

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