임차인 사는 소형빌라 매입시 취득세 감면… 정부, 전세사기 방지 총력

임대인들 '발 동동'… 정부 대책 산소호흡기 되나

4일 정부는 역전세·전세사기 등 피해 방지와 서민·취약계층 주거지원 강화 등의 내용을 담은 '2024년 경제정책방향'을 발표했다. 사진은 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관이 이날 서울 종로구 정부서울청사에서 합동 브리핑을 하고 있는 모습./사진=뉴스1

고금리 여파로 부동산 침체가 길어지며 전세가격 하락에 대응하는 대책이 마련됐다. 임차인이 거주 중인 소형주택을 매입하면 취득세를 내지 않아도 되고 청약 때도 무주택자 지위 유지가 가능하다. 주택임대사업자는 한국토지주택공사(LH) 등에 소유 빌라를 양도할 수 있다.

4일 정부는 '2024년 경제정책방향'을 통해 올해 가장 우선적인 목표로 역전세·전세사기 등 피해 방지와 서민·취약계층 주거지원 강화를 약속했다.

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빌라 임차인 보호 강화 '1순위'

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우선 역전세 위험성이 높은 다세대·다가구 주택 임차인 보호 강화를 위해 '다세대·다가구 지원 3종 세트'를 시행한다. 임차인이 거주 중인 소형·저가주택(아파트 제외) 매입 시 올해 1년 한시적으로 취득세를 최대 200만원까지 감면해준다. ▲전용면적 60㎡ 이하 ▲취득가액 수도권 3억원·지방 2억원 이하 주택 ▲해당 주택에 1년 이상 거주한 무주택자 임차인 ▲임차인이 생애 최초 주택 취득한 경우가 해당된다.

추후 청약을 할 때 무주택자 지위도 유지된다. 이후 재차 주택을 취득하면 '지방세특례제한법' 개정을 통해 생애 최초 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다.

역전세 등 상황을 고려해 등록임대사업자로 하여금 LH와 지역주택도시공사에 아파트를 제외한 소형·저가주택을 양도할 수 있도록 하용한다. 주택 조건은 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 기준 수도권 3억원·지방 2억원 이하다. 3가구 이상 등록한 임대사업자가 1가구까지 양도 가능하며 의무임대기간 중 비등록임대사업자에게 양도 시 과태료 등 제재는 적용되지 않는다. 마찬가지로 1년 동안만 시행되는 제도다.

올해 LH 등에서 구축 다세대·다가구 주택을 1만가구 이상 매입할 방침이다. 공공매입주택 또한 지난해보다 많은 11만5000가구 이상 물량을 공급한다. 현재 원가 이하인 공공매입 단가를 현실화하고 매입기준과 절차개선 등을 검토한다.

지난해 대비 올해 ▲매입임대 5000가구(3만5000가구→4만가구+α) ▲구축 5000가구(5000가구→1만가구 이상) ▲전세임대 3000가구(3만7000가구→4만가구)를 각각 늘린다.

올해 LH 임대주택 임대료는 동결하고 지역주택도시공사의경우 매입임대주택 재산세 부담 완화 등을 통해 임대료 동결을 유도한다. 연립다가구·다세대와 같은 취약계층 대상 매입임대주택 재산세 경감 비율을 25%에서 50%로 확대한다.

전세사기 방지를 위한 '확정일자정보연계 사업' 참여 금융기관을 2025년까지 전 금융권으로 확대한다. 임대인 대출 승인 심사시 전세보증금과 확정일자를 확인 후 대출을 실행하는 사업으로 올 상반기까지 기업은행·신협·저축은행 등 6개 금융기관 추가 참여를 독려한다. 확정일자정보를 기초로 임대차 계약 진위를 확인하는 등 주택도시보증공사(HUG) 확인절차 보강에 나선다. 등록임대사업자의 보증보험 허위가입 방지를 목표로 한 조치다. 임대인의 보증보험 가입신청시 임차인에게 자동안내(문자·알림톡) 서비스를 제공한다.

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서민 살기 좋은 환경 만든다… 청년·출산가구 특례도 늘려

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청년·신혼부부 선호가 높은 토지임대부·지분적립형 주택 등에 대한 세제지원 확대로 분양가·임대료 인하를 유도한다. 토지임대부 주택이란 토지는 임대하고 건물만 분양해 저렴한 가격에 공급하는 주택으로 토지임대료 부가가치세(10%) 면제 통해 계약자의 임대료 부담을 덜어준다. 국민주택규모 이하로 한정된다.

20~30년에 걸쳐 계약자가 지분을 취득하는 집이 지분적립형 주택이다. 공공주택사업자에 대한 종합부동산세 합산배제, 3년 간 재산세 25% 감면 등으로 기존 분양가 대비 5~10% 저렴하다. 공유형 주택은 주방이나 다용도실 등을 생략·공유해 넓은 공간·저렴한 가격의 모델로서 역할한다.

분양 시 청년·신혼부부 수요조사 통해 다양한 유형의 특화주택 공급을 검토하고, 주방·다용도실을 빼거나 공유공간을 마련하는 등의 공간 절약형 설계에 나선다. 도심에 복층·공유형 등 유연한 공간활용 가능한 청년특화 공공임대주택 또한 공급된다. 거실, 주방, 세탁실 등을 공유하는 형태다. 워크센터·스터디룸 등 청년특화 코리빙 공간도 조성한다.

청년·출산가구 대상 버팀목 등 전세대출 지원을 늘린다. 중소기업 재직 청년에 대한 전세자금 대출 지원 대상과 한도도 확대한다. 상반기 중 중소기업 취업 청년 전월세 대출을 청년 버팀목 대출로 통합 운영한다. 임차보증금은 2억원에서 3억원, 대출한도는 1억원에서 2억원으로 상향한다. 금리는 1.5%에서 2.4%다.

올 1월1일 이후 출생아가 있는 무주택가구 대상으로는 저리의 신생아 특례 전세자금대출(버팀목대출)을 지원한다. 보증금은 5억원(수도권 외 4억원) 이하이며 한도는 3억원이다. 디딤돌대출과 보금자리론 또한 예년 수준으로 공급해 서민과 실수요자의 내집 마련을 위한 장기·저리 주택담보대출을 집중적으로 지원한다.

신생아 특례대출 포함 35조원 규모의 디딤돌대출을 통해 서민·출산가구 주택구입 자금을 지원한다. ▲주택가액 9억원 이하 ▲부부합산 소득 1억3000만원 이하 ▲한도 5억원 등이 신생아 특례대출 대상이다. 특례보금자리론은 이달 말로 운영이 종료된다. 이후에도 정부는 보금자리론을 지속적으로 공급해 실수요층 주택구입을 지원할 방침이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해 역전세 리스크는 다소 낮아질 것으로 보이지만 서울 아파트 입주량 감소에 따른 전세가 상승 우려 탓에 고질적 비아파트 역전세 문제를 해결키 위한 노력이 지속될 전망"이라며 "서울 등 택지를 구하기 어려운 지역에서 도심 주택 공급을 높이기 위해 정비사업 규제 개선에도 적극적인 모습을 보일 것"으로 내다봤다.

한 건설업계 관계자는 "전세사기 사각지대 축소는 확정일자로의 정보통합 측면에서는 의미가 있지만 전세사기는 명의만 빌려준 임대인, 이른바 바지사장을 내세운 말 그대로 '사기' 사건이기에 전세사기 방지 효과는 미미할 것"이라며 "지난해 매수 수요를 끌어올렸던 특례보금자리론이 끝나지만 이를 대체하는 정책금융이 계속된다는 점에서 긍정적"이라고 설명했다.

최근 부동산 시장은 주택가격이 조정되는 가운데 거래량 감소 추세를 보이고 있다. 지난해 10월(첫째주 기준) 0.10%였던 가격 서울 아파트 매매가 변동률 또한 11월 0.05%, 12월 0.01%로 증가폭이 좁아졌다. 전국 아파트 매매거래량 또한 2023년 8월 3만9000가구에서 11월 3만3000가구로 줄었다.

전세가 상승으로 전반적인 역전세 위험은 다소 완화됐으나 지역 다세대·다가구 주택 중심으로 어려움 지속 가능성이 제기된다. 전국 전세가 변동률은 지난해 9월 0.32%, 11월 0.27%였으나 지방 연립다세대주택 전세가 변동률은 각각 0.06%, 0.08%로 더딘 움직임을 보였다.

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