[하우머니] '재건축 대못' 뽑힐까…우리동네 집값 영향은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

#1. 총선 전 부동산 시장 이슈

Q. 정책적인 부분부터 살펴볼까요. 총선이 내년 4월이긴 하지만 정치권 발걸음이 바쁩니다. 한 해 동안 미진하던 정책들이 하나둘 속도를 내는 모습이에요?

- 무서운 '총선 민심' 부동산 정책 연말 속도전?
- 총선 앞두고 재초환법·1기 신도시 특별법 '초읽기'
- 국토위 전체회의·법사위·본회의 등 거쳐 공포 예정
- 재건축부담금 완화 시 부담금 부과 단지 40% 감소
- 서울 부과 단지 40곳→33곳…평균 부과액 1.45억
- 재초환, 장기 보유 감경 혜택↑…실소유자 부담 감소
- 시장, 재초환법 속도 '환영'…"재건축 탄력은 어려워"
- 국회 넘은 '1기 신도시 특별법' 내년 4월께 시행 예상
- 적용 대상, '정부안' 20년 이상·100만㎡ 이상 택지
- 1기 신도시, 부산 해운대·대전 둔산 등 51곳 해당
- 용적률 최대 500% 상향 등 혜택…기본계획 수립
- 현 정비사업, 분양가 협의·공사비 인상·고금리 관건

Q. 그런데 실거주 의무 폐지는 결국 국회 문턱을 넘지 못했습니다. 야당이 반대했는데요. 통과를 기다리던 입주자들은 혼란스러울 텐데요. 반대 이유가 뭡니까? 

- 야당에 가로막힌 '실거주 의무 폐지' 운명은?
- 대못 뽑힌 '재건축'…실거주 의무 폐지 통과 '불투명'
- 국토위 법안소위, 실거주 의무 폐지 결국 통과 불발
- 재초환·1기 신도시법 합의 속 실거주 의무 또 '계류'
- 야당 "당시 실거주 의무에 청약 안 한 사람 불평등"
- 내달 마지막 국토위 법안 소위…통과 가능성 희박
- 갭투자 우려에 '공전'…둔촌 주공 등 입주자 '발 동동'
- 내달부터 전매제한 풀려 둔촌 주공·장위 자이 '허탈'
- 실거주 의무 폐지 법안 2월 국회 발의…9개월째 공전
- 야당, 주택법 '그대로' 시행령에서 '조건부 예외' 주장
- 국회법상 연내 처리 불발시 회기 종료 동시 자동 폐기

Q. 올해 종부세가 지난해에 비해 대폭 줄어든 것으로 나타났습니다. 정부가 부동산 세금 정상화를 표명했기 때문인데요. 내년도 올해와 비슷하거나 오히려 내려갈 것으로 보입니다. 징벌적 과세 논란도 어느 정도 줄어들었다고 볼 수 있을까요?

- 뚝 떨어진 '종부세', 내년에는?
- 종부세 납부 대상, 지난해 120만 명→41만 명 '뚝'
- 종부세율 하향 조정…세액 3.3조 원→1.5조 원 급감
- 기본공제 금액 상승…전국 주택 공시가 하락 영향
- 종부세 공정시장가액비율 2021년 95%→올해 60%
- 1주택자 과세인원, 지난해 23.5만→올해 11.1만 명
- 종부세 '징벌적' 불만에 정부 과세 정상화 움직임
- 내년 공시가격 현실화율·공정시장가액비율 '동결'
- 집값 하향 안정화 전망…내년 종부세 6,000억↓ 전망
- 추경호 "종부세 징벌적 과세, 시장안정 효과 없어"
- 내년 총선 결과에 종부세율 추가 인하 추진 가능성

#2. 내년 집값은?

Q. 집값도 살펴보죠. 직장인들이 내 월급만 빼고 다 오른다 이런 얘기하잖아요. 그런데 집도 마찬가지더라고요. 내 집만 빼고 다 오른단 얘기를 심심치 않게 들을 수 있는데 정말 이유가 있을까요?

- "집값 올랐다는데…" 우리집 안 오르는 이유는?
- 올해 아파트 가격, 인기 선호지역 중심 회복세 '뚜렷'
- 대부분 단지 여전히 -10% 변동률 수준 하락세 기록
- 11월 KB선도아파트 50지수, 작년比 -0.57% 기록
- 대장주 아파트, 상반기 가파른 하락세 후 빠른 반등
- 수도권 전체 아파트 평균 9.75% 하락…서울 7.53%↓
- 대장주 아파트 많을수록 낙폭 줄어…회복력도 빨라
- 금리 인상 탓에 매수세 위축…대장 아파트도 '멈칫'
- 10월 서울 주택매매소비심리지수 전달比 11.4p↓

Q. 대장 아파트들도 주춤한다고 하니 집값이 다시 조정기에 돌입하는 거 아니냐는 전망이 나오고 있습니다. 그런데 한편으로는 미국도 조기 금리 인하 신호가 나오고 있고 우리도 어제(30일) 금리를 동결했습니다. 금리가 인하하면 집값이 다시 오를 것도 같고요. 내년 집값 어떻게 보십니까? 

- "오른다" vs. "떨어진다"…내년 집값은?
- 내년 상반기 집값, 상승 30% vs. 하락 25% 전망
- 직전 조사比 5%p↑ 하락 10%p↓…상승에 '무게'
- '보합' 전망 10명 중 4~5명 수준…가장 많은 답변
- 상승 응답자 30.42% "급격한 금리 인상 기조 변화"
- '7연속' 금리 동결…시장 "내년 하반기 인하 전망"
- 한은, 지난 2월 이후 기준금리 연 3.5% '묶어두기'
- 연준 금리 인하 시그널…인상 사이클 종료 기대감↑
- 하락 응답자 중 47.14% "경기 침체 가능성" 우려
- 경제성장률 전망치 하향세…소비·수출 부진 지속
- 2024년 상반기 핵심 변수 '회복 속도 등 대외 여건'

#3. 전월세 시장은?

Q. 매매 시장은 눈치 보기가 시작된 것 같은데 역전세 우려까지 나오던 임대 시장은 분위기가 완전히 상승으로 돌아섰어요. 내년에는 더욱 오를 거라는 전망이 우세하던데요?

- "역전세 올 거라더니…" 임대시장, 분위기 반전?
- '역대급 입주 절벽'에 '빌라 포비아'까지…전셋값 불안
- 하반기 전셋값 상승세 지속…내년 전셋값 상승 전망
- 내년 입주 물량 올해 3분의 1 수준…전셋값 자극 우려
- 신축 아파트 공급 축소…"전셋값 상승 압력 될 것"
- 고금리 속 매매 대신 전세로…'전세 사기' 불안 여전
- 아파트로 몰리는 수요…'입주 절벽' 임대 시장 '뇌관'
- 서울 등 일부 지역 '전세 대란' 전망…세입자들 '한숨'
- 전국 집값 23주 만에 하락 전환 속 전셋값은 상승세
- 전셋값 상승에 사라진 '역전세' 우려…상승 재계약↑

Q. 아파트 전세는 오르는 반면 빌라 포비아는 계속되고 있습니다. 아파트 전세가 부담스러운 서민들에게는 불안해도 빌라를 선택할 수밖에 없는데요. 큰 보증금을 집주인에게 맡겨야 하는 전세보다 월세 선호 현상이 두드러지고 있어요?

- "보증금 떼일라" 불안한 빌라 전세 대신 월세?
- 서울 빌라 월세 거래량 5만 1,000여 건, 역대 최다
- 서울 빌라 전세 거래량 5만 9,456건…전년比 22.1%↓
- 서울 빌라 임대 시장 46.6% 월세 거래 '역대 최고'
- 월세 거래 중 준전세 큰 폭 증가…전년대비 22.3%↑
- 서울 중 송파 월세 거래 최다…강남·강서 등 뒤이어
- 전문가들 "전세보증금 돌려받지 못할 수 있다 불안↑"
- 서울 빌라 월세 100만 원 이상 거래 6,505건 역대 최다

#4. 분양-청약 시장

Q. 분양시장도 살펴보죠. 내년 물량이 줄어든다는 말씀도 해주셨는데요. 올해 가기 전에 막차를 타려는 분들도 많습니다. 12월 분양시장 분위기는 어떻습니까? 

- 올해 가기 전 '막차'…12월 분양시장 분위기는?
- '비수기' 뚫고 이달 전국 약 6만 가구 분양 '큰 장'
- 고금리·경기 침체 우려·내년 총선 등 불확실성 산재
- 건설회사들, 연내 '밀어내기 분양'…흥행 여부 촉각
- 이달 전국 5만 9,438가구 중 일반분양 4만 6,272가구
- 상반기 전국 월평균 일반분양 규모 1만 가구 하회
- 수도권 외곽·지방은 일단 관망…"내년 총선 이후로"
- 최근 청약 시장, 입지 외 분양가 따라 승패 엇갈려
- 강남권 청약, 줄줄이 내년으로…후분양 진행 가능성

Q. 아파트도 유행에 민감하잖아요. 코로나19로 재택근무가 한창일 때는 대형 평수가 인기였는데 요즘에는 다시 소형으로 돌아갔다고요?

- 올해 인기 평수는 '소형'…경쟁률은?
- 올해 소형아파트 청약 경쟁률 14대1…작년比 2배↑
- 1~2인 가구 증가·높아진 분양가에 소형 주택 몰려
- 매매시장, 소형 아파트 '강세'…전용 60㎡ 이하 인기
- 부동산 시장, 당분간 소형 아파트 인기 지속 전망
- 수요 꾸준히 확대…공급 뒷받침 안 되며 희소성 커져
- 은퇴 시니어, 딩크족 등 1~2인 가구가 지속적 증가

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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