"강남 정비사업 공사비, 3.3㎡당 700만원보다 더 높아진다"

[머니톡콘서트] 정경찬 한국토지신탁 팀장

정경찬 한국토지신탁 도시재생2본부2팀장이 제17회 머니톡콘서트에서 '정비사업 이슈분석'을 주제로 강연하고 있다. /사진=장동규 기자

고금리와 원자재 가격 상승으로 신규 아파트 분양시장 침체가 지속되고 있다. 반면 정부의 1기 신도시 재정비사업 지원과 도시정비사업(재개발·재건축) 규제 완화로 투자자들의 관심이 높아진 가운데 정비사업 조합과 시공사간 공사비 상승 분쟁 등 이슈가 주목받고 있다.

정경찬 한국토지신탁 도시재생2본부2팀장은 20일 서울 명동 은행회관 국제회의실에서 열린 제17회 머니톡콘서트 '불황 파고 넘는 부동산 투자전략'에서 '정비사업 이슈분석'을 주제로 투자자들을 만났다. 정 팀장은 최근 수년간 지속된 공사비 상승 문제로 정비사업 조합과 시공사간 각종 분쟁과 소송이 지속되고 있다고 밝혔다.

서울 주요 정비구역의 공사비 인상 사례를 보면 ▲공덕1구역(현대·GS건설) 36.8% ▲등촌1구역(현대건설) 54.0% ▲장위6구역(대우건설) 40.0% ▲대치 구마을1구역(대우건설) 35.5% ▲신반포4지구(GS건설) 36.5% ▲신반포18차(포스코이앤씨) 45.2% 등에서 30% 이상 공사비가 상승했다.

정 팀장은 "조합원의 입장에서 사업성을 판단할 때 가장 중요한 부분은 분담금"이라면서 "공사비, 분양가, 금융비용 등을 과장해 비례율을 조정하고 사업을 시작할 경우 추후 관리처분인가 시 조합원의 갈등으로 인해 사업 진행에 걸림돌이 될 수 있다"고 지적했다. 이어 "설계 변경으로 인해 천문학적인 이주비와 이자, 시간 등 비용이 늘어나는 상황"이라면서 "인·허가 절차를 반복하지 않으려면 완결성 있는 단계별 인·허가 수립을 통해 사업기간 단축과 불필요한 금융비용을 절감해야 한다"고 강조했다.

토지 등 소유자별 추정 분담금 산정은 조합설립 동의서를 모집할 때와 같이 사업 윤곽을 결정하는 사업시행계획 수립, 권리관계를 확정하는 분양 신청과 관리처분계획 수립 단계에서 제공해왔다. 하지만 사업단계별 추정 분담금이 상이해 주민갈등의 단초가 됐고, 특히 관리처분인가 시점의 추정 분담금 통보는 집행부 해임 총회와 새 집행부 구성, 시공사 교체, 사업방식 변경 등 다양한 갈등 요인이 되고 있다.

서울 마포구 아현2구역 재건축 '마포 더 클래시'(1419가구)는 2003년 조합을 설립해 2010년 시공사 선정, 2013년 사업시행인가, 2016년 관리처분인가, 2019년 착공(분양)해 올 1월 준공했으나 총 20년 동안 사업시행인가 8회, 관리처분인가 3회를 실시했다. 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축인 '래미안 원베일리'(2990가구)는 2001년 시공사를 선정해 2015년 조합설립, 2017년 사업시행인가, 2018년 관리처분인가, 2018년 이주를 시작해 2020년 착공했고 올 8월 입주 예정까지 총 22년이 소요됐다.

서울 송파구 '미성·크로바' 재건축 아파트는 서울시의 의견이 반영됨에 따라 스카이브리지, 미디어파사드(건물 외벽의 스크린에 영상을 투사), 커튼월 등 특화설계안을 포기했다. 정 팀장은 "서울시가 특화설계를 규제하고 있어 이 같은 방침을 수용한 단지가 지속해서 나올 가능성을 배제할 수 없다"고 전망했다. 한 대형건설업체 관계자는 "인·허가권자인 서울시가 공공성과 재산권의 조화를 요구함에 따라 재건축 단지들은 서울시의 방침을 수용할지 아니면 상품성을 개선할지 선택해야 한다"고 말했다.

2006년 재개발구역으로 지정된 서울시 성북구 장위10구역의 '전광훈 사랑제일교회'는 조합으로부터 500억원의 보상금을 받고 이주하기로 합의했다가 이를 철회했다. 사랑제일교회는 당초 서울시가 산정한 감정가 82억원의 6배 이상인 536억원 보상을 요구했다. 재개발 조합이 제기한 명도소송에서 사랑제일교회는 1·2·3심 모두 패소했지만, 신자들을 동원해 6차례 강제집행을 막았고 결국 500억원의 보상금을 받기로 했다. 하지만 이후에도 명도집행 방해와 합의 불복 등을 거쳐 천문학적 금융비용 증가와 사업기간의 지연으로 이어졌다.

서울 최대 재건축사업이 될 예정인 강남구 대치동 '은마아파트'(4424가구)는 3.3㎡당 추정 분양가가 7700만원으로 역대 최고 분양가를 기록한 서초구 '래미안 원베일리'(5653만원)보다 2000만원 이상 높을 예정이다. 이에 따라 전용면적 84㎡ 분양가는 약 26억원, 59㎡는 약 19억원이 예상된다. 가장 넓은 면적인 109㎡의 경우 30억원이 추산된다. 조합의 총 예상 수익은 15조2424억원이다.

은마아파트 재건축 추정 사업비는 총 5조2135억원으로 공사비는 3.3㎡당 700만원이다. 은마아파트 공사 비용은 지난 1년간 서울에서 재개발·재건축 사업을 진행한 단지 7곳의 평균 공사비(668만7000원)보다 높지만 지난해 10월 시공사를 선정한 '흑석2구역' 재개발의 공사비는 765만원이었다. 정 팀장은 "앞으로 강남에서 3.3㎡당 700만원대 공사비는 불가능할 것"이라고 말했다.

분담금 역시 확정된 것은 아니다. 은마아파트주택재건축정비사업조합설추진위원회는 "고시에 담긴 추정 사업비와 공사비·분양가가 보수적으로 산정됐다"며 "서울도시기본계획에 따라 최대 49층으로 높일 경우 주민 의견을 수렴해 사업비와 분양가·비례율이 조정될 수 있다"고 밝혔다.

머니S

경제

"강남 정비사업 공사비, 3.3㎡당 700만원보다 더 높아진다"