아파트 공시가격 발표, 다음주로 연기…종부세 대상자 절반 줄듯

올해 부과될 재산세와 종합부동산세 등 각종 부동산 세금과 개발부담금 등의 기준이 될 공동주택(아파트) 공시가격 공개시점이 이달 17일에서 다음주로 연기됐다. 가격 하락폭이 예상보다 커 추가 검증 작업에 시간이 걸리고 있는 것으로 알려졌다.

이에 따라 부동산 보유세 부담이 크게 줄어들 가능성이 높은 것으로 기대되고 있는 가운데 올해 종부세액과 납부인원이 2020년 수준에 머물 것이라는 분석 결과가 나왔다. 지난해와 비교해 납부세액과 인원이 절반 수준으로 줄어들 수 있다는 의미여서 눈길을 끈다.

● 공동주택 공시가격 공개시점 늦어진다

14일 국토교통부와 한국부동산원 등에 따르면 올해 적용될 아파트 등 공동주택 공시가격이 다음주 공개된다. 당초 공동주택 공시가격 열람 개시일은 이달 17일로 예정됐다. 그런데 공시가격 산정의 중요 기준 가운데 하나인 실거래가 하락폭이 커서 이에 대한 추가 검증 시간이 더 필요하다는 판단에 따라 공개시점을 늦춘 것으로 알려졌다.

이와 관련해 정부가 다음주에 추경호 경제부총리 주재로 부동산관계장관회의를 개최할 예정이어서 이 자리에서 공시가격 인하폭을 확정한 뒤 공개할 가능성이 크다. 또 이 과정에서 보유세 인하 방안도 논의될 것으로 예상된다.

지난해 기준금리의 고공행진의 여파로 집값이 크게 떨어지면서 올해 1월 1일자로 발표되는 공동주택 공시가격도 작년보다 크게 떨어질 것이라는 전망이 지배적이었다. 부동산원에 따르면 작년 한 해 동안 아파트 실거래가지수는 서울이 22.09%, 전국은 16.84%가 각각 하락했다. 2006년 실거래가 조사를 시작한 이래 최대 규모다.

여기에 올해 적용할 공동주택 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격의 비율)은 2020년 수준으로 낮춰진다. 지난해 적용된 공동주택 현실화율이 71.5%였는데 이를 2020년 수준(69.0%)으로 낮추면 2.5%포인트 떨어지는 셈이다.

이에 따라 올해 공시가격은 지난해보다 평균적으로 두 자릿수 이상 하락할 가능성이 높다는 게 지배적인 관측이다. 특히 최근 3년간 현실화율이 급격히 올라갔던 고가아파트들을 중심으로 큰 폭의 하락이 예상된다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울의 아파트 단지. 2023.3.2 뉴스1

● 종부세 납세자, 지난해 절반 수준으로 준다

공시가격이 크게 떨어지면 종부세와 재산세 등 부동산 보유세 부담도 대폭 줄어들 수밖에 없다. 정부도 지난해 과도한 보유세 부담을 정상화하는 차원에서 올해 보유세 부담을 2020년 수준으로 낮추겠다는 방침을 발표했다.

우선 기획재정부는 지난해 종부세 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 적용되는 공시가격 비율)을 100%에서 60%로 낮췄고, 1주택자의 종합부동산세 기본공제 금액은 11억 원에서 12억 원으로 올렸다. 또 다주택자의 종부세 중과세율(1.2~6.0%→0.5~5.0%)과 세부담 상한(300%→150%)은 낮췄다.

이런 조건들을 결합하면 종부세 납부세액와 납부인원은 2020년 수준으로 돌아갈 가능성이 높은 것으로 분석됐다. 이는 한국지방세연구원이 13일(어제) 발표한 보고서(‘부동산 보유세 부담의 국제비교(2021년)’에 담겨 있다.

보고서에 따르면 국세청이 지난해 발표한 종부세 납세자는 133만 5000명이고, 고지세액은 7조 5000억 원이다. 반면 2020년 종부세 납세자는 76만 3385명이고, 납부세액은 3조 9006억 원이다. 납세자는 57.2%, 납부세액은 52.0% 수준이다. 따라서 예상대로라면 올해 종부세 납세자와 납부세액이 지난해의 절반 수준으로 줄어드는 셈이다.

재산세 부담도 낮아질 가능성이 크다. 행정안전부가 지난해 1주택자에 대해 주택가격과 상관없이 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 인하했고, 올해에는 45% 이하로 더 낮출 계획이기 때문이다. 구체적인 공정시장가액비율 조정안은 다음달 중 확정 발표된다.

● 최근 10년 간 부동산 보유세 너무 올랐다

한편 보고서에 따르면 최근 10년 새 국내 부동산 보유세가 경제협력개발기구(OECD) 회원국들에 비해 과도하게 높아지면서 부담이 급격하게 늘어난 것으로 나타났다.

우선 총조세 대비 보유세 비중은 5.36%로 OECD 국가 평균(4.1%)과 중간값(3.14%)보다 높았다. 또 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중도 1.18%로 OECD 평균(1.02%)과 중간값(0.78%)을 크게 웃돌았다.

반면 민간부동산 자산 대비 보유세 비중은 0.19%로 OECD 15개 나라의 중간값(0.25%)보다는 낮았다. 이는 민간부문의 실제 세금 부담률(이른바 ‘실효세율’)을 보여주는 것으로, 한국의 보유세 부담이 높지 않다는 주장의 근거로 이용된다.

문제는 최근 10년 간 우리나라 보유세 부담이 급격하게 증가한 반면 OECD 국가들은 큰 변화가 없거나 오히려 떨어졌다는 점이다.

한국의 총조세 대비 보유세 비중은 2012년 4.01%에서 2021년 5.36%로 1.35%포인트(p) 증가했다. 같은 기간 OECD 중간값은 3.15%에서 3.14%로 거의 제자리걸음을 했고, 평균값은 4.29%에서 4.01%로 0.28%p 낮아졌다.

GDP 대비 보유세 비중도 한국은 0.72%에서 1.18%로 0.47%p 높아졌지만, OECD 평균은 최근 10년 새 1.02% 안팎에서 맴돌았다.

민간 부문의 실효세율도 같은 기간 한국은 0.14%에서 0.19%로 0.05%p 높아졌지만 OECD 평균은 0.31%에서 0.25%로 오히려 0.06%p 낮아졌다.

보고서를 작성한 신미정 지방세연구원 선임연구원은 최근 10년 간 국내 부동산 보유세 부담이 급격하게 늘어난 원인으로 “(2018년 이후 추진된) 부동산 보유세의 과세표준 인상과 종합부동산세율 인상”을 꼽았다. 그는 이어 “2023년 부동산 보유세 및 공시가격 현실화율 완화로 앞으로 부동산 보유세 세 부담은 점차 완화될 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com