고덕 ‘반값아파트’ 청약 놓고 복잡해진 내집 셈법

SH, 토지 임대·건물만 분양 방식
3억대 서울거주 vs 투자매력 반감

고덕강일3단지 투시도. [SH공사 제공]

서울 강동구 고덕동에 공급되는 ‘반값아파트’ 청약을 앞두고 수요자의 고민이 깊어지고 있다. 새로운 개념의 분양 형태여서 청약의 득실을 따지는 분위기가 뚜렷하다.

‘반값아파트’는 대지지분과 건물을 분양하는 통상적인 방식이 아니라 토지는 서울주택도시공사가 임대하고 건물만 분양하는 방식이다. 이를 두고 서울에 최장 80년을 거주할 권리가 주어지는 만큼 실거주면 고민할 필요 없다는 입장과 시세 차익을 누릴 가능성이 상대적으로 적고 주변 인프라 등을 고려하면 메리트가 반감됐다는 분석이 나오고 있다.

서울주택도시공사(SH공사)는 오는 27일부터 서울 강동구 고덕강일3단지(투시도)에 ‘반값아파트’인 공공분양 뉴홈 나눔형 토지임대부 분양주택 사전예약을 시작한다. 전용면적 59㎡가 500호 공급되며, 분양가는 현 시점에서 3억5500만원으로 예상 책정됐다.

서울 아파트가 4억을 밑도는 금액에 분양되지만, 여기에 토지 임대료가 붙는다. 이 임대료는 현 시점에서 월 40만원으로 추정(2년 변동)된다. 기간은 최장 80년(40년+40년)까지 살 수 있고 매도를 원할 경우 현재는 한국주택토지공사(LH)에 팔 수 있다. 환매는 분양 당시 분양가를 기준으로 한 시세차익의 7대 3으로 수익 배분이 된다. 즉 70%의 시세 차익을 얻을 수 있는 셈이다. SH공사 관계자는 “제도 개선이 진행되고 있어, 10년 전매제한 기간 이후에는 민간에서 자유롭게 매매 가능하도록 바뀔 예정”이라고 설명했다. 건물의 가치는 통상 시간이 지날수록 하락하지만, 해당 지역에 거주할 수 있는 권리 자체가 유효한 만큼 이를 종합적으로 감안한 시세는 충분히 상승할 수 있다.

인근 단지로 2019년 공공분양 이뤄진 강동리버스트4단지는 현재 전용 59㎡가 매매 호가 7억5000만원에서 8억2000만원으로 나타나고 있다. 당시 분양가는 4억6761만원이었다. 현 시세를 감안하면 고덕강일3단지가 ‘반값아파트’라 불리는 것도 틀린 말은 아니다.

다만 토지임대부 분양 형식이라는 것에 수요자는 고개를 갸웃한다. 토지가 포함이 안 된 채 건물분양으로만 3.3㎡당 1400만원 책정은 비싸다는 의견도 있다. 여기에 월 납부하는 토지 이용료 등이 오를 가능성도 존재한다. 이에 SH공사는 수분양자가 보증금 방식을 원할 경우 토지임대료를 보증금 전환 가능하도록 할 계획이다.

가격 대비 입지가 아쉽다는 의견도 나온다. 강동구에 거주하는 30대 실수요자 김모(32)씨는 “현재 살고 있는 곳과 인접해 청약을 넣을까 생각했는데 건물만 분양으로보면 조금 비싼 것 같다”며 “차가 없는데 역까지 도보이동이 힘들다는 점도 고민”이라고 말했다. 청약을 고민 중인 또다른 실수요자도 “토지임대료가 계속 오를 수 있다고 해서 신청 당일까지 고민을 할 것 같다”고 말했다.

다만 2028년에 교통 인프라는 개선될 전망이다. 지하철 9호선이 중항보훈병원역에서 고덕강일지구까지 연장될 예정이기 때문이다.

부동산업계에서는 실거주 목적이 분명하다면 분양을 주저할 이유가 없다고 보고 있다. 강동구 한 중개업자는 “3.3㎡당 1400만원이고 토지가 없어서 투자 가치는 떨어지지만 근처에 직장이 가깝고, 실거주 목적이라면 넣어볼 만하다”라고 평가했다. 서울 시내 한 공인중개사도 “서울에 4억원 밑으로 살 수 있는 아파트가 없어서 월세 내고 산다고 생각하면 수요는 있을 것 같다”면서 “토지는 계속 오르고 건물은 노후화되므로, 시세 차익에 대한 기대 심리만 없으면 신혼부부 사이에서 경쟁률이 나올 것이라고 본다”고 설명했다. 박자연 기자

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