분양가상한제‧실거주 의무 폐지 ‘둔촌주공’ 최대 수혜

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 송파구와 강남구 아파트 단지 모습.   쿠키뉴스 DB.

주택시장이 침체기에 빠져들자 정부가 부동산 정책 규제 완화에 나섰다. 세제, 금융, 청약, 제도 등 이달부터 대폭 손질될 전망이다. 특히 분양가상한제와 실거주 의무 해지로 서울 고가 아파트 분양시장의 반응이 뜨겁다. 지난 3일 분양 계약을 시작한 올림픽파크 포레온 등 대단지 아파트 분양에서 활기가 기대된다. 일각에서는 정부가 나서서 갭 투자를 조장해 다시 집값이 오를 수 있다는 우려도 나오고 있다.

건설부동산업계에 따르면 국토교통부는 지난 3일 청와대에서 윤석열 대통령에게 분양가상한제, 실거주의무 폐지 등의 내용이 담긴 2023년 업무계획을 보고했다. 국토부는 현재 분양가 12억원 이하만 가능한 중도금 대출 보증을 모든 분양주택으로 확대한다. 중도금 대출은 지난해 11월 말 기존 9억원에서 12억원 이하로 완화됐다. 여기에 이어 1인당 5억까지로 제한됐던 인당 중도금 대출 한도도 폐지된다. 국토부는 늦어도 3월까지 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 규정과 은행 시스템을 손질해 1분기 내 시행할 계획이다.

또 서울 강남‧서초‧송파‧용산을 제외한 전 지역을 대상으로 규제 지역과 분양가 상한제 적용을 해제했다. 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다. 전매제한은 수도권 최대 10년에서 3년으로 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 완회된다. 전매제한 완화는 시행령, 실거주 법을 개정해야 한다. 그러나 법 개정 이전에 의무가 부과된 단지도 소급 적용하기로 했다.

규제 완화로 인해 단군 이래 최대 재건축 사업인 올림픽파크 포레온(둔촌주공)에 관심이 쏠리고 있다. 올림픽파크 포레온은 분양가는 3.3㎡당 평균 3829만원으로 전용 59㎡의 최종 분양가는 9억~10억원, 84㎡는 12억~13억원에 형성됐다. 여기에 전매제한 8년, 거주 의무기간 2년으로 다소 부진한 청약 성적을 기록했다. 그러다 올림픽파크 포레온도 규제 완화를 적용받게 돼 계약률에 관심이 쏠리고 있다.

올림픽파크 포레온의 계약률은 차후 분양시장과 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장에 영향을 줄 가능성이 크다. 올림픽파크 포레온은 1차 계약 마감 이틀 뒤인 19일 7231억원 PF 만기를 앞두고 있다. PF 상환을 위해서는 총 분양 계약금(분양금액의 20%)의 80%인 7400억원이 필요하다. 만약 계약률 80%를 넘기지 못할 경우 채권 차환 리스크로 인해 위험한 상황이다. 그러나 계약을 앞두고 규제 완화로 인해 계약률이 기대 이상일 수 있다는 전망도 나오고 있다. 

부동산 업계 전문가들은 분양가상한제와 실거주 의무 폐지로 올림픽파크 포레온의 계약률이 높아질 가능성이 있다고 전망했다. 그러면서도 일각에서 나오는 집값 상승과 갭 투자자들 활성화에 대해서는 가능성이 다소 낮다고 내다봤다..

송승현 도시와경제 대표는 “실거주 요건 완화의 경우 둔촌주공 계약률 상승을 견인할 수 있다”며 “이 같은 완화 정책이 없었다면 계약률이 저조했을 가능성이 크지만 규제 완화로 인해 생각 이상으로 계약률이 높아질 가능성이 있다”고 말했다. 이어 분양가 상한제에 대해서는 “주택도시공사에서 분양가 통제를 하고 있고 최근 고분양가 분양률이 저조하기 때문에 분양가 책정에 대해 신중한 분위기가 이어질 것이다”고 전망했다.

권일 부동산인포 팀장은 “둔촌주공 같은 경우 계약을 앞두고 규제가 상당 부분 해소돼 계약률에 도움은 늘어날 것 같다”면서도 “신규 분양에는 없던 수요가 갑자기 늘어날 것 같지는 않지만 점진적인 변화는 기대할 수 있을 것 같다”고 밝혔다. 권 팀장은 “지금 분위기에서 갭 투자자들이 나타난다면 대단한 것이다”며 “아직 금리 추가 인상 가능성이 있기에 공격적인 투자를 하는 분들은 없다”고 설명했다

함영진 직방 실장도 “둔촌주공의 경우 기대감이 있는 건 사실인 것 같다”며 “수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 2~5년 실거주 의무가 폐지(법 개정 추진)되며 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 퇴로가 열리게 됐다”고 말했다. 이어 “종전 수분양자에게도 관련 제도 개선이 소급 적용되며 거래 절벽을 나타냈던 분양권 전매 거래 시도가 서울을 중심으로 소폭 증가할 것 같다”고 전망했다.

조유정 기자 youjung@kukinews.com