강남 분양도 실거주 의무 없어... 수도권 전매제한 3년으로 단축

부동산시장 연착륙 위해 尹정부 4번째 대책 발표

정부가 5일부터 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 풀기로 하면서, 해제 지역에 집을 가진 사람이나 주택을 매수할 계획이 있는 사람의 부담이 크게 줄어들 전망이다. 규제지역에서 해제되면 주택 관련 각종 세금이 줄어들고 대출 한도가 늘어난다. 또 아파트 분양 시 추첨 방식으로 배정되는 물량이 늘어나, 청약 가점이 낮은 청년·신혼부부도 인기 지역 아파트 청약에 도전할 기회가 넓어진다. 국토부는 규제지역 해제와 별개로 중도금 대출 제한, 분양가 상한제 아파트 의무 거주와 같은 규제까지 상반기 중 대부분 풀기로 했다.

국토장관 “계약할때 주의해야”… 전세사기 피해자 간담회 3일 오전 원희룡 국토교통부 장관이 서울 여의도 주택도시보증공사 서울서부관리센터에서 열린 전세 사기 피해자 간담회에 참석해 주택임대차 표준 계약서를 들어 보이며 전세 사기 근절 방안에 대해 설명하고 있다. /뉴시스

국토부가 3일 발표한 규제 완화 방안은 윤석열 정부가 내놓은 네 번째 부동산 대책이다. 이번 대책까지 시행되면 문재인 정부에서 만든 부동산 규제는 대부분 사라지게 된다. 전문가들 사이에선 “이번 규제 완화로 억눌렸던 주택 수요가 어느 정도 회복되겠지만 고금리 상황이 여전하기 때문에 당장 거래가 급증하거나 집값이 오름세로 돌아서기는 쉽지 않을 것”이라는 전망이 나온다.

◇마포·분당도 집값 70%까지 대출 가능

이번에 규제가 완화되는 서울 21구(區)와 경기 과천·광명·성남·하남 등 25개 지역에서는 앞으로 주택 취득·보유·처분에 이르기까지 전 과정의 세금이 줄어든다. 3주택자의 취득세율이 6%에서 4%로 낮아지고 2주택 이상 보유자의 양도소득세율이 최고 75%에서 45%로 낮아지는 등 다주택자에게 적용되던 각종 중과세가 사라진다. 앞서 윤석열 대통령은 “거주비 부담을 줄이려면 임차료를 낮춰야 하고, 그러려면 집을 임대하는 다주택자의 세금 부담도 완화해야 한다”며 다주택자 규제 완화의 필요성을 강조했었다.

비규제지역에선 대출 한도도 늘어난다. 현재 무주택자와 1주택자가 규제지역에 있는 집을 사려면 집값의 최대 50%까지 대출받을 수 있지만, 비규제지역에선 소득 수준을 감안해 70%까지 가능하다. 다주택자의 대출 한도도 집값의 30%에서 60%로 높아진다.

규제지역에서 해제되면 청약 문턱 역시 낮아진다. 수도권에서 1순위 자격을 획득하기 위한 청약통장 납입 기간이 2년에서 1년으로 줄어들고, 주택 공급 지역에 거주하지 않는 사람도 청약이 가능해진다. 규제지역에서 최대 25%에 불과한 추첨제 비율(전용면적 85㎡ 이하)도 60%로 늘어난다.

정부는 서울 18구에 적용되던 분양가 상한제도 5일부터 강남 3구, 용산구만 남기고 해제하고, 전매 제한 규제도 대폭 완화하기로 했다. 분양가 상한제 적용 아파트의 전매 제한은 최장 10년에서 3년으로 준다. 서울 비규제지역의 전매 제한 기간은 1년이다. 이에 따라 작년 12월 분양한 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)도 분양가 상한제 대상에서 빠지면서 전매 제한 기간이 8년에서 1년으로 줄어들게 된다.

◇이미 분양한 아파트도 중도금 대출 허용

정부는 규제지역 이외에 주택 수요자들의 거래를 방해하던 규제를 대거 풀기로 했다. 대표적인 것이 분양가 12억원 초과 아파트에 대한 중도금 대출 규제다. 국토부는 1분기 중 주택도시보증공사(HUG) 내규를 개정해 12억원 초과 아파트에도 보증을 허용하고 기존 단지에 소급 적용할 계획이다. 이렇게 되면 둔촌주공 등 이미 분양한 아파트들도 중도금 대출을 받을 수 있게 된다.

청약에 당첨된 사람들의 기존 주택 처분 의무를 없앤 것도 실수요자들이 반기는 정책이다. 기존 집을 매각하지 않으면 새 아파트 입주를 제한하는 규제인데, 최근 주택 시장이 얼어붙은 탓에 집이 팔리지 않아 고통을 호소하는 사람이 많았다. 정부는 또 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무(2~5년)를 폐지하기로 했다. 강남 3구와 용산에서 아파트를 분양받고 실거주하지 않아도 된다는 의미다.

전문가들은 대체로 정부의 규제 완화를 긍정적으로 평가했다. 시장 기능을 복원해 중장기적으로 서민 수요층에도 도움이 될 것이란 논리다. 하지만 대출 금리가 7%대에 달해 주택 시장 분위기가 단기간에 바뀌긴 어려울 것으로 보는 시각이 많다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “고금리로 주택 수요자들의 심리가 위축돼 있어 당장 집값이 반등하기는 어려울 것”이라고 했다.