다시 맞붙은 집값 논쟁.."IMF 수준 대폭락" vs "절호의 줍줍 찬스"

<차학봉기자의 부동산 봉다방>
다시 맞붙은 집값 폭락론- 폭등론, 3차 논쟁
폭락론= 구입부담지수 사상최고, 신도시 공급폭탄 대기
줍줍 찬스론= 서울 미분양 최저치, 입주 물량 급감
인플레이션 완화, 경기침체하면 내년 금리 내릴 수도
리먼쇼크후 집값 반등했지만 입주물량 늘면서 W자형 침체
미분양, 정부의 부동산 대책도 주목해야

미국발 금리인상 영향으로 집값 하락세가 이어지고 있다. 지난 2~3년간 급등한 집값이 폭락할 것이라는 비관론과 단기 조정후 다시 상승할 것이라는 낙관론이 맞서고 있다. 한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수, 김영익 서강대 경제대학원 교수 전문가들과 라이트 하우스, 쇼킹부동산 등 유명 유튜버들이 버블 붕괴 수준의 집값 하락과 장기침체 가능성을 경고하고 있다.

반면 이상우 인베이드투자자문 대표, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 등 전문가들과 일부 유튜버들은 내년까지 집값이 하락했다가 반등하는 이른바 ‘조정 장세’ 가능성이 높다고 본다. 이들은 가격 하락기를 급매물을 사들이는 기회, 이른바 ‘줍줍 찬스’로 삼아야 한다고 조언한다.

◇1차 논쟁에서 망신 당했던 폭락론의 반격?

지난 2~3년간 유튜브 등을 중심으로 폭락론자와 폭등론자들이 치열한 논쟁을 벌였다. 특히 작년 6월 정부의 종부세, 양도세 등 다주택자 중과세 정책 시행을 앞두고 ‘1차 폭등·폭락 논쟁’이 발발했다.

폭락론자와 폭등론자는 2021년 6월이라는 특정 시점이후의 집값 전망을 놓고 정반대의 주장을 했다. 다주택자 매물이 나와 집값이 급락할 것이라는 주장과 매물이 급감해서 집값 오른다는 반론이 맞섰다.

정부의 규제 정책에도 불구, 집값이 급등하면서 폭등론자의 완승으로 끝났다. 폭등론자들은 올 들어서는 8월이후 전세대란이 벌어지고 이를 계기로 집값이 다시 오를 것이라고 전망했다. 반면 1차 논쟁에서 완패했던 폭락론자들은 다시 정반대의 예측을 내놓았다. 현재 집값이 하락하면서 2차 논쟁은 폭락론자들의 완승 가능성이 높아지고 있다.

◇폭락론 “ IMF 수준의 충격, 신도시 등 공급 폭탄으로 연쇄 충격”

집값 폭락을 전망하는 전문가들의 유튜브./유튜브 캡처

집값이 하락세를 보이면서 폭락론이 점차 힘을 얻고 있다. 폭락론의 가장 큰 근거는 집값이 수요자들이 감당할 수 없는 수준까지 치솟았다는 점이다. 한국주택금융공사에 따르면 올 1분기(1~3월) 서울지역의 주택구입부담지수는 203.7이다. 지수를 발표하기 시작한 2004년 이후 200을 넘은 것은 이번이 처음이다. 주택구입부담지수는 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입할 때 대출상환부담을 지수화했다. 지수가 200을 넘으면 소득의 절반 이상을 주택담보대출을 갚는 데 쓴다는 의미이다. 최근 금리상승세를 감안하면 2분기 지수는 최고치 기록을 갱신할 전망이다. 과거 2008년 2분기에 164.8을 정점으로 하락했는데, 이 지수는 시차를 두고 집값과 동행하는 경우가 많다.

둘째, 공급 폭탄이다. 서울 입주량 자체는 감소하지만, 문재인 정부의 공급계획에 이어 현 정부도 250만 가구 공급을 추진한다. 3기 신도시개발이 본격화되고 있어 서울 입주물량이 감소해도 인허가 공급이 늘면 결국 실수요자가 대기수요로 돌아서면서 집값이 하락할 것이라는 논리이다. 2010년대 수도권 집값의 장기침체는 노무현 정부때 추진한 2기 신도시의 입주 영향이 주요 원인이었다.

셋째, 급격한 금리 인상과 DSR 규제로 인해 수요 자체가 급격히 위축되면서 주택시장에 IMF 수준의 충격이 올 수 있다는 논리이다. 여기다가 인구감소와 고령화, 경기침체 가능성 등으로 인해 일본식 버블 붕괴와 장기침체까지 주장하는 유튜버들도 있다.

◇폭등론자 “IMF때도 1년만에 급반등, 행운의 줍줍찬스”

집값이 조정후 반등할 것이라고 주장하는 전문가들의 유튜브./유튜브 캡처

폭등론자들이 주장하는 ‘단기조정론’의 가장 큰 근거는 입주물량 부족이다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 입주물량은 2020년 4만 9525가구에서 지난해 3만 2689가구, 올해 2만 2092가구로 줄어든다. 내년은 2만 3975가구로 올해보다 소폭 증가하지만 2024년에는 1만 1881가구로 급감한다.

또다른 근거는 사상 최저 수준의 미분양물량이다. 지난 5월 서울 미분양 아파트는 688가구로, 전달(360가구) 대비 2배 이상 증가했다. 그러나 분양가 상한제를 적용받지 않거나 1개동 나홀로 아파트가 대부분이다. 전국 미분양 주택은 2만7910가구로, 이중 수도권은 4456가구에 불과하다. 역대 미분양 물량 평균치(전국 6만5000가구, 수도권 1만7000가구)와 비교하면 미미한 수준이다. 리먼쇼크이후 집값이 장기 침체한 것은 당시 미분양이 사상 최고치인 16만5599가구(2008년)까지 치솟은 것도 원인이다.

◇미분양 증가, 금리 변화, 물가 등이 변수

지난 2~3년간 집값을 폭등시킨 저금리와 과잉유동성은 ‘코로나’ 돌발변수 탓이다. 코로나로 경기침체가 우려되자 각국 중앙은행이 경기부양을 위해 금리를 낮춘 것이다. 러시아의 우크라이나 침공이라는 돌발변수가 없었다면 초인플레이션과 미국의 자이언트스텝(기준 금리 0.75%인상)도 없었을 것이다. 이처럼 예측 불가능한 돌발 변수들이 집값을 좌우할 수 있다. 한국에서 집값이 큰 폭으로 떨어졌던 시기는 리먼쇼크, 외환위기 등 돌발 변수였다.

집값에 결정적 변수로 떠오른 금리도 요동칠 전망이다. 올해까지는 금리가 급격하게 오르겠지만 내년부터 금리가 다시 내릴 수 있다는 전망도 나온다. 일단 경기침체에 대한 우려로 유가와 곡물가가 하락세로 돌아섰다. 인플레이션이 완화되면 미국 등 각국 중앙은행이 금리 인상 속도를 조절할 가능성이 높다. 일부 우려대로 경기침체가 본격화되면 각국 중앙은행이 경기부양을 위해 다시 금리를 내릴 수도 있다. 정부가 250만 가구 공급 계획을 추진하고 있는데, 어느 정도의 속도를 낼 수 있느냐도 집값의 향방을 좌우할 수 있다. 미분양과 정부의 계획에 따라 집값 하락폭과 반등의 시기가 달라질 수 있다.

◇V 자형 회복이냐, W자형 침체냐

외부 충격으로 집값이 급락한 사례로는 외환위기와 리먼쇼크를 꼽는다. 외환위기의 영향으로 1998년 서울은 KB지수 기준으로 14.6% 하락했다. 급매물을 기준으로 하면 30% 하락했다. 그러나 이듬해 1999년 서울은 12.5% 급반등했다. 폭등론자들이 이번 하락이 ‘줍줍찬스’라고 주장하는 근거중 하나이다. 그러나 당시에 급반등할 수 있었던 것은 외환위기를 성공적으로 극복한 덕분이다. 경기가 회복된데다 주택경기 부양책이 쏟아지고 금리가 낮아진 것도 일조했다. 만일 외환위기의 성공적 극복이 없었다면 집값의 V자 반등은 불가능했을 것이다.

미국의 금리상승과 집값 하락으로 인한 금융권 부실이 초래한 2008년 리먼쇼크는 한국주택시장에’ W’자형 침체를 초래했다. 2006년 24% 폭등했던 서울 아파트 가격 상승률은 2007년 3.57%, 2008년 3.20% 2009년 2.5%로 리먼쇼크에도 불구하고 오름세를 유지했다. 그러나 2010년 -2.19% 2011년 -0.44% 2012년 -4.48%. 2013년 -1.84%까지 집값이 하락세를 이어갔다. 수치상으로 보면 약세 정도이지만, 강남권 고가 주택은 급매물 기준으로 40% 하락한 집들이 속출했다. 2010년대의 침체는 리먼쇼크와 함께 이명박 정부의 반값 아파트, 노무현 정부에서 추진한 2기 신도시의 입주 등이 겹쳤다.