분상제, 폐지보다 개선 택했지만.."기대 못 미친 반쪽정책 아쉬워"

윤석열 정부가 주택 공급 확대를 위해 분양가상한제를 개편했다. 분양가격에 정비사업 진행 시 필수적으로 지출하게 되는 비용을 추가 반영하고, 원자재 가격 변화 등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 건축비를 수시 조정한다는 방침이다. 다만 택지비 산정 방식에 대한 논의가 빠지고 주택 공급 활성화 효과가 크지 않을 것이라는 전망이 제기되면서 '반쪽짜리 정책'이라는 지적이 나온다.

21일 국토교통부는 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 제1차 부동산 관계 장관회의에서 '분양가 제도 운용 합리화 방안'을 발표했다. 정비사업 특성상 발생하는 이주비·주거이전비·영업손실보상비·명도소송비·대출이자 등 금융비용과 해마다 두 차례씩 고시되는 것과 별개로 레미콘·철근·강화합판·창호유리·거푸집 등 자재비 상승분을 분양가에 가산하는 것이 골자다.

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가심사제도 역시 바뀐다. 고분양가 심사 시 비교대상으로 정하는 인근 아파트 단지의 준공 시점을 기존 20년 이내에서 10년 이내로 줄인다. 분양가상한제와 고분양가심사제 등 규제가 도심 물량 공급을 가로막고 있다는 판단에서다. 이번에 개편된 분상제는 현재 시점에서 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용된다.

분양가상한제란 신규 아파트 분양가를 '택지비+건축비+가산비' 이하로 제한하는 제도다. 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됐다. 통상적으로 시세의 80% 이내에서 책정된다. 이처럼 분양가 산정에 영향을 미치는 항목이 증가하면 분양가도 상승할 수밖에 없다.

한국부동산원 시뮬레이션에 따르면 오는 하반기 분양가는 기존 대비 약 1.5%에서 4% 정도 오를 것으로 예측된다. 예를 들어 분양가가 현재 3.3㎡당 2440만원인 A 재건축 사업장은 개편안 적용 시 분양가가 2495만원으로 55만원(2.25%) 상승한다. 주거이전비(1만원), 손실보상비(25만원), 명도소송비(6만원), 금융비(10만원), 조합운영경비(4만원), 건축비(9만원)까지 더해져서다. 전용면적 84㎡ 기준으로는 분양가가 약 8억2960만원에서 8억4830만원으로 1870만원 뛰는 셈이다.

전문가들은 윤석열 정부가 부동산시장 안정화와 인플레이션 압박을 동시에 살펴야 하는 만큼 절충안을 내놓은 것으로 보고 있다. 건축비와 가산비는 손봤지만 그동안 사업자들이 강력히 요구해 온 택지비는 조정되지 않았기 때문이다. 건설업계에 따르면 서울 민간 아파트 분양가에서 택지비가 차지하는 비중은 60~70%에 달한다. 여전히 로또 청약 기대감이 존재하는 수준인 데다가 건설현장의 부담을 효과적으로 덜어내지 못해 아쉽다는 평가다.

양지영 R&C연구소 소장은 "정비·건설업계의 기대와 달리 분양가상한제 폐지가 아닌 미세 조정을 선택한 수준으로 시장에 주는 효과는 크지 않을 것으로 보인다"며 "특히 분양가 항목에서 가장 비중이 큰 항목으로 건설사들의 오랜 요구사항인 택지비 상향조정은 이번 개편안에 빠진 것과 분양가격 인상폭이 최대 4% 수준임을 고려하면 정비사업 활성화에 추진 동력이 되기는 어렵다"고 진단했다. 그러면서 "주택공급 촉진 효과는 미미한 반면 원자잿값 급등과 제도 손질 등으로 무주택 서민들의 주거 부담은 오히려 더 커질 수 있다"고 설명했다.

한 대형 건설사 관계자는 "택지비 산정 방식을 변경해도 분양가를 과도하게 책정할 경우 분양에 실패할 수 있어 적절한 선을 지켰을 것"이라며 "그래도 개선이 되지 않는 것보다는 나은 상황이라 수도권 아파트 분양 일정을 앞당기는 것을 내부적으로 검토 중"이라고 전했다.

김영한 국토부 주택정책관은 "분양가상한제 개편은 임의적으로 분양가를 높여서 재건축·재개발사업을 추가적으로 촉진하고 사업성을 크게 개선하겠다는 목적이 아니라 정비사업 필수 비용을 반영하는 것"이라며 "여태껏 배제됐던 비용을 인정하기 때문에 분양가가 소폭 인상되는 결과가 도출된 것"이라고 강조했다.

[이가람 매경닷컴 기자]