강남 '똘똘한 한채' 선호 지속..금리 민감 무주택자 내집마련 '글쎄'

민생경제 긴급 안정대책 부동산 정책 전문가 평가

[서울 송파구 서울스카이 전망대에서 바라본 강남 아파트 밀집지역. /사진제공=뉴시스

"강남권 똘똘한 한채 선호 현상은 지속될 것 같다", "금리가 오르고 있어 무주택자들이 선뜻 내집마련에 나서긴 어려울 것 같다"

윤석열 정부가 30일 민생경제 긴급 안정대책 핵심 정책으로 전 정부 부동산 규제를 일부 완화하는 방안을 내놨지만 시장 흐름을 바꾸기 어렵다는 게 전문가들의 평가다.

이날 정부는 △종부세 부담 2020년 수준 환원 △공시가격 현실화 재검토 △일시적 2주택자 취득세 중과배제 기한 1년→2년 연장 △생애최초 LTV(주택담보인정비율) 80%로 완화 △청년층 DSR(총부채원리금상환비율) 반영폭 확대 △50년 초장기 모기지 도입 등의 대책을 발표했다.

양도소득세와 취득세 완화로 다주택자 보유 매물을 시장에 공급하고, 보유세(재산세+종합부동산세) 부담 완화는 1주택자에 선별 집중하고, 대출 이자를 낮춰 무주택자 내집마련을 지원하는 '패키지' 정책이다.

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양도세·취득세 중과 규제 풀었지만...대출 규제 연동해야 효과

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전문가들은 전 정부의 규제 일변도 정책을 되돌리는 측면에서 긍정적으로 평가했다. 하지만 당장 눈에 띄는 정책 효과를 기대하기 어렵다는 의견도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "시중의 풍부한 유동 자금과 만에 모를 집값 불안에 대비해 보유세 경감은 다주택자보다 1주택자에 선별 집중했다"며 "당분간 똘똘한 한 채 현상과 시장 양극화는 유지될 전망"이라고 말했다. 이어 "강남권, 한강변, 우수학군 및 학원가 주변, 5년 이하 신축 주택 등 주택 1채 선호도가 높아질 것"이라고 덧붙였다.

함 랩장은 양도세, 취득세 완화에 따른 매물 출현 전망과 관련 "시중의 주택 유통 매물은 증가할 전망이자만 매물 소화는 제한적일 수 있다"며 "경기둔화 가능성에 대출 이자 부담이 커졌고, 주택가격이 약세로 단기 차익 기대가 쉽지 않은 상황이라 다주택자 세금 완화가 거래량 회복에 큰 힘을 보태지 못할 전망"이라고 덧붙였다.

세금과 대출 규제 완화 정책이 연동되지 않았다는 지적도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "양도세와 취득세 중과를 1~2년 유예했지만 실제 주택매매 거래에 가장 큰 영향을 미치는 주택담보대출 회수 기준 시점은 여전히 6개월"이라며 "이 매듭이 풀리지 않으면 세부담 완화에 따른 매출 증가 효과는 미미할 것"이라고 말했다.

서울시내 한 부동산 공인중개소 앞에 매물 정보가 붙어 있다. /사진제공=뉴시스

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금리인상기 내집마련 수요 증가 제한적…다주택자 규제 완화 동반해야

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청년층과 생애최초 구입자를 중심으로 LTV, DSR 등 대출 규제를 완화했지만, 금리인상 국면으로 매매수요에 큰 영향을 미치기 어렵다는 게 중론이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "금리가 올라가기 때문에 당장 매매거래가 일어날 정도로 시장에 영향을 주진 못할 것"이라며 "자금 여유가 없는 사람들은 금리가 오르기 때문에 대출을 많이 해줘도 불안감이 커서 선뜻 내집마련에 나설 가능성이 낮다"고 말했다.

매월 이자 부담을 낮추기 위해 도입한 50년 초장기 모기지론도 주택구입 수요를 늘리기에는 근본적인 한계가 있다는 지적이다.

일례로 금리 4.4%를 적용해 5억원을 대출한 경우 40년 만기 상품은 월 상환액이 222만원이나 50년 상품은 206만원으로 줄어든다. 하지만 갚아야 할 이자액은 5억6357만원에서 7억3769만원으로 1억7412만원 늘어난다. 이 때문에 '조삼모사' 정책이란 비판도 적지 않다.

청년층 DSR 산정시 미래소득 반영폭을 확대하는 정책은 좀 더 구체화해야 한다는 의견도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "청년층 내집마련을 지원한다는 정책 취지는 공감하나 실무적 차원의 평가는 다를 수 있다"고 했다.

부동산 매매거래 시장과 임대차 시장을 안정화시키기 위해선 다주택자 규제 완화가 동반돼야 한다는 의견도 있다.

박합수 건국대 부동산학과 겸임교수는 "1주택자는 보유 5년이 넘어가면 보유세 경감 효과가 크지 않다"며 "세입자 임대료 부담을 실질적으로 낮추고 임대차 시장 안정화를 도모하려면 다주택자에 대한 보유세 완화가 필요하다"고 했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "다주택자 보유세를 실질적으로 낮춰야 전월세로 부담을 전가하는 부작용이 줄어들 것"이라고 했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr, 방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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