임대차법發 8월 전세난 초읽기..지역별 상황 달라질 듯

전세가격 치솟고 매물 줄어든 서울부터 전세대란 현실화..정부 대책마련에 고심

[아이뉴스24 이영웅 기자] 임대차법 3법이 오는 8월 시행 2년을 맞아 전세시장의 불안이 가중되고 있다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 적용을 받았던 전세물량이 시장에 풀리는 만큼 집주인이 전세가격을 올릴 가능성이 커지면서다. 다만 지역별로 상황은 다르게 나타날 것으로 보인다.

26일 부동산R114가 지난 2020년 7월 말 임대차3법 시행 이후 전세가격 누적 변동률을 조사한 결과 전국 평균 27.69% 상승했다. 임차인이 전월세상한제 5%를 활용해 재계약한 경우라면 신규 계약으로 전환되는 8월부터 시세 격차(약 22%p 차이)에 대한 증액분을 미리 준비해야 한다는 의미다.

서울의 아파트 모습 [사진=김성진 기자]

임대차3법 시행 당시 전국의 호당 평균 전세가격은 3억1천만원에서 현재 4억원으로 약 9천만원 가까이 상승했다. 상한제 5%를 적용해 재계약했다면 대략 7천500만원 수준으로 전세 보증금 증액이 예상된다.

전세가격 상승폭은 ▲경기(32.98%) ▲인천(32.77%) ▲충북(30.64%) ▲대전(28.29%) ▲경남(26.69%) ▲서울(26.66%) 순으로 나타났다. 서울과 수도권의 경우 임대차법에 따른 전세시장의 영향이 더욱 클 것이라는 뜻이다.

김상훈 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면 2020년 8~12월 갱신계약된 서울 아파트의 전세가격은 평균 5억1천302만원이었다. 현재 서울 아파트의 평균 전세가격은 6억7천570만원(KB국민은행 기준)으로 1억6천만원이 더 필요하다.

대표적으로 국내 최대 규모 단지인 서울 송파 헬리오시티(9천510가구)는 입주기간(2018년 12월) 당시 전용면적 84㎡ 전세보증금이 6억원 수준에 형성됐다. 전세 계약 만료기간인 2020년 따라 계약갱신청구권(2년+2년)과 전월세 상한제 5%를 적용해 3천만원을 증액한 평균 6억3천만원에 계약을 연장했다.

하지만 최근 8억8천만원에 거래됐으며 호가는 최소 9억5천만원이다. 집주인들은 일제히 2억원 이상 올려받을 것으로 보인다. 임차인은 주거지 이전에 대한 비용과 각종 부담 때문에 이사를 하기 쉽지 않다. 결국 임차인은 울며 겨자먹기로 시세보다 높은 금액으로 추가 계약을 할 가능성이 크다.

임대차3법으로 인해 전세시장의 이중, 삼중 가격이 형성되면서 이같은 부작용이 뒤늦게 나타나는 셈이다. 다만 실제로 '전세대란'이라는 표현까지 쓸 정도로 혼란이 이어질 것인가에 대해서는 전문가들도 의견이 엇갈리고 있다.

현재 전세매물의 변화는 지역별로 상이하게 나타나고 있어서다. 해당 지역에 전세매물이 많다면 임차인의 전세수요에 대한 가격탄력성이 높아져 가격 상승이 이뤄지지 않는다. 아실(아파트실거래)에 따르면 서울의 전세매물은 6개월 전 5만1천953건에서 이날 기준 4만1천684건으로 19.8% 감소했다.

반면 같은 기간 경기도의 경우 4만2천550건에서 4만5천504건으로 6.9%, 인천은 8천718건에서 1만1천172건으로 28.1%씩 증가했다. 결국 서울의 전세난은 가중될 가능성이 크지만 경기와 인천의 경우 큰 영향이 없을 수도 있다는 의미다.

정부는 이에 대한 대책으로 집주인 실거주의무 완화 카드를 꺼냈다. 실거주 의무가 사라지면 집주인이 전세를 내놓을 가능성이 크다는 것이다. 임차인에게는 전세자금대출 한도를 높이는 방안도 검토되고 있다.

원희룡 국토부 장관은 최근 "갱신을 여러 번 하고 임대료를 등록임대사업자 수준으로 한다면 등록임대에 해당하는 세제, 금융혜택을 못 줄 이유가 없다"며 "임대차3법 장단기 대책을 오는 6월까지 내놓겠다"고 말했다.

/이영웅 기자(hero@inews24.com)

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