[이슈분석] 부동산 규제 완화 '속도 조절' 감지..재건축 단지 '반발'

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

분당과 일산 등 1기 신도시 재건축을 놓고 한바탕 시끄러웠습니다. 대통령직인수위원회가 1기 신도시 재정비 사업을 중장기 과제로 검토하겠다고 입장을 밝히자, 1기 신도시 주민들이 뒷통수를 맞았다며 분노했습니다. 윤석열 당선인이 용적률 상향, 10만 호 추가 공급 등 1기 신도시에 대한 재건축 계획을 공약으로 내걸었는데, 당선되니까 말을 바꿨다는 것이죠. 상황이 심각하게 돌아가자 인수위도 화들짝 놀란 기색이 역력했습니다. 오해라며 이례적으로 하루 사이에 두차례나 해명하는 모습을 보였습니다. 민간 재건축 활성화, 부동산 규제 완화 등을 공약으로 내걸었지만, 이런 기조가 집값을 다시 자극할 여지가 있다는 데 새 정부의 고민이 깊어 보입니다. 전문가와 자세한 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 부동산 정책 정상화를 준비하던 인수위가 커다란 난제에 부딪쳤습니다. 대선 직후 잠잠하던 부동산 시장이 다시 들썩이기 시작했는데요. 1기 신도시인 일산, 분당 등이 신고가를 쓰며 집값 인상을 주도하고 있습니다. 도대체 얼마나 올랐습니까?

- 대선 후 경기도 아파트 거래 40%↑…1기 신도시 주도
- 尹, 재건축 규제 완화 공약…1기 신도시 수혜 예상
- 1기 신도시, 되살아난 수요…거래 늘고 집값 반등
- 일부 재건축 추진 단지, 직전 대비 수억 원씩 상승
- 1기 신도시 아파트들, 작년부터 '입주 30년 차' 맞이
- 기존 용적률 180~220%…본격 사업 추진 드물어
- 윤 당선인, 1기 신도시 용적률 최대 500% 허용 공약
- 산본신도시 한라주공4단지 1차 예비안전진단 신청

Q. 인수위에서 속도 조절을 예고하는 듯한 발언이 나왔습니다. 중장기 국정과제로 검토하고 있다는 건데요. 그러자 1기 신도시 주민들이 강하게 반발하고 있습니다. 그러자 어제(26일) 다시 계획대로 진행되어 간다고 진화를 하긴 했는데 어떻게 보시나요?

- 인수위 한마디에 달릴 준비하던 1기 신도시 '급제동'
- 인수위, 재건축 규제 완화 "서두르지 않겠다" 입장
- 규제 완화 기대에 강남 등 수혜 단지 집값 상승 조짐
- 인수위 "1기 신도시 재건축, 중장기 국정과제 검토"
- 인수위 발언에 '속도조절론' 제기…공약 폐지 우려도
- 다음 날 "추진 노력" 다독이기…인수위 '시소 게임'

Q. 재건축이 좀처럼 쉽지 않자 1기 신도시 중 일부 단지들은 리모델링을 추진해왔어요. 그러다 윤 당선인인 공약인 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법 제정에 관심이 쏠리면서 분위기가 반전됐습니다. 이 공약을 믿고 재건축추진위가 발족된 곳도 있고요. 30년이 넘은 1기 신도시 주민들은 공약의 문제가 아니라 주택 노후화가 심각해 재건축이 시급하다는 주장이에요?

- 1기 신도시 재정비 촉진 특별법 공약…신속 처리 기대
- 1기 신도시 재건축, 尹정부 임기 '첫 삽' 불가 전망도
- 일산 내 기존 리모델링 추진 단지들, 재건축 전환 검토
- 인수위 발언에 1기 신도시 재건축 단지들 반응 격양
- 조합 관계자들, 한목소리로 "뒤통수 맞았다" 강한 반발
- 재건축연합회 "집값 안정, 재건축 추진해 공급 늘려야"
- 6월 지방선거 민심 '눈치'…인수위, 집값 안정 '딜레마'
- 작년 말부터 부동산 조정 장세…다시 자극 오명 우려도

Q. 사실 오세훈 서울시장이 지난해 재보궐 당시 재건축 규제 완화 등 부동산 정책 정상화를 강하게 공약한 바 있습니다. 하지만 정작 당선 이후 정책이 뒷걸음친 것도 사실인데요. 중앙정부와 손발이 안 맞았던 부분도 있지만 부동산 가격 급등을 외면할 순 없었을 겁니다. 지난주에는 압구정, 여의도, 목동 등에 토지거래허가구역 지정을 연장했어요. 토지거래허가구역이 어느 정도 효과가 있다고 판단하는 모양인데요. 어떻게 생각하시나요?

- 압구정·목동·여의도·성수 토지거래허가구역 재지정
- 지난 1년간 대폭 줄어든 거래…규제 뚫고 신고가 매매
- 해당 주민들 "집값 안정 효과 미미…재산권 침해" 반발
- 공인중개사 "체감 매물은 제로 수준…호가만 올라"
- 토지거래허가구역, 투자 수요 '뚝'…매물 동시 감소
- 서울 9% 토지거래허가구역 지정…시장가격 왜곡 우려
- 전문가 "구역 지정, 오히려 오르는 곳 시그널 주기도"

Q. 전국적으로 중형 아파트값이 강세를 보이고 있습니다. 평균 8억 원을 돌파했다는데요. 지난 4개월 동안 7% 넘게 올랐습니다. 특히 지방의 경우 중형 아파트가 10% 넘게 오르면서 급등 양상을 보였고요. 전반적으로 봤을 때 정비사업 규제 완화 기대감으로 송파나 서초 등 재건축 단지가 밀집된 지역 위주로 상승세가 두드러지고 있어요?

- 정비사업 규제 완화 기대…전국 아파트값 상승 전환
- 전국 중형 아파트값 8억 시대…지방 10% 넘게 급등
- 이달 전국 중형 아파트 평균 매매가 8억510만원 기록
- 최근 4개월 전국 중형 아파트값, 작년 12월 比 7.53%↑
- 경남 중형 아파트값 12.19%↑…처음으로 4억 원 돌파

Q. 전국적으로 아파트 매매·전세시장은 모두 양극화가 역대 최대 수준으로 벌어졌습니다. 다주택자들에 대한 부동산 세금이 강화되면서 똘똘한 한 채 수요가 늘고 있는데요. 서울 1채를 팔면 지방에서 10채를 살 수 있다는 말까지 나오던데요?

- 전국 아파트값 양극화 심화…격차 역대 최대 기록
- 전국 상위 20% 아파트 매매가, 하위 20%의 10배
- 하위 20% 평균 1억 2천313만 원…지난달 比 2만 원↑
- 상위 20% 평균 12억 4천707만 원…509만 원 상승
- 전국 상위 20% 아파트, 7억 116만 원…7억 첫 돌파
- 월세 상승세…전셋값 상승·보유세 부담 등 복합 작용
- 수도권 중심 월세 수요 증가…부족한 공급에 급등

Q. 지난 5년간 다주택자를 투기꾼으로 규정하고 규제를 강화해 주택 공급을 미뤘지만, 이후 일부 정책 실패를 인정하면서 정책에 변화를 줬습니다
그러면서 지난해 하반기부터 집값이 하향 안정세를 보였던 것도 사실인데요. 임대차3법도 개선으로 가닥 잡았다고 합니다. 규제를 한꺼번에 풀다간 부작용 우려되는데 인수위에서도 그런 부분을 걱정하고 있는 것 아니겠습니까?

- 규제 완화 기대에 재건축 단지 중심 신고가 속출
- 집값 상승 전국 확대 우려에 인수위 '신중론' 제기
- 인수위, 임대차 3법 '폐지' 아닌 '개선'으로 가닥
- 재건축 부담금 제도 등 개정안, 민주당 동의도 부담
- 인수위, 부동산 정책 발표 새 정부 출범 이후로 미뤄
- 전문가 "속도조절 필요하지만 장기적 로드맵 중요"
- 재건축 딜레마에 빠진 인수위, '신중모드'로 바뀔까

Q. 새 정부가 들어서기도 전부터 부동산 시장이 혼란스럽습니다. 정책 마련 중에도 공약 파기냐 아니냐에 따라 시장 분위기도 술렁이고 있는데요.
향후 집값 전망과 함께 당장 필요한 정책은 무엇인지 조언 부탁드립니다.

- 인수위, 부동산 정책 놓고 오락가락…시장도 혼란
- 부동산·물가 등 온통 '빨간불'…"민생위기 극복 집중"
- 새 정부 출범 전부터 들썩이는 집값…향후 전망은

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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