전세도 매물 쌓인다.."못 버티는 하락장 온다, 영끌족 집 파세요"

[부릿지TALK]이현철 아파트사이클연구소장 인터뷰 2편

'이제 집값은 정말 하락하는 걸까'
대구 등 지방에서 미분양 주택이 발생한 데 이어 광명, 안양 등 수도권에서도 일부 단지 아파트 가격이 하락하면서 시장의 해석이 분분하다. 대출 규제 여파로 인한 일시적 현상이라는 분석과 이미 주택시장이 정체기에 접어들어섰기 때문이라는 주장이 엇갈리는 것. 분양 현장에서 다년간 수천 명의 고객을 상담하며 대중심리가 부동산시장에 미치는 영향을 분석한 이현철 아파트사이클연구소장은 이미 주택시장이 정체기에 들어섰다고 분석했다. 그는 대부분의 전문가와는 달리 2018년 발표된 9·13대책 이후 주택시장 상승을 예견한 인물로 유명하다. 앞으로 집값은 어떤 흐름을 나타낼까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이현철 아파트사이클연구소장과 함께 최근 주택시장 움직임을 진단해봤다.

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입주 물량 부족하다는데 전세 매물 쌓이는 이유

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▶조한송 기자
요즘 전세 매물이 쌓인다는 분석이 있던데 원인을 어떻게 분석하시나요?

▶이현철 아파트사이클 연구소장
저는 가격 저항때문이라고 봐요. 임대차 3법 시행 1년 동안 전셋값이 지난 박근혜 정부 때 5년 동안 오른 것보다 더 많이 올랐어요. 임차인은 전세보증금이 갑자기 늘어나면 감당이 안 돼요. 전세 자금 대출을 추가로 받아야 하는 데 가계 부담이 너무 높아지죠. 전문가들이 착각하는 게 강남 등 실수요자들이 살고 싶은 집으로 몰린다고 하잖아요. 그것도 임차인이 어디까지나 가용 범위 내에서 고려하는 거예요.

▶조한송 기자
이분들이 어딘가로 또 옮겨가기는 해야 하잖아요.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
강남에서 살고 싶어도 강남을 벗어날 수밖에 없죠. 점차 밀려나는 거예요. 제가 이렇게 얘기하면 또 집이 부족하지 않냐고 하는 분들 있어요. 그건 착각이에요. 지금 집은 남아돌거든요. 외곽으로 임차인이 밀려가더라도 들어갈 집은 충분히 있어요. 그래서 지금 매물이 쌓이는거예요. 가격 저항이 매우 큰 거죠.

▶조한송 기자
앞으로 전세시장 추이는 어떻게 보시나요.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
전세는 앞으로 어느 정도 안정권에 들어설 확률이 굉장히 높아요. 지금 서울만 약하지 경기도권이나 외곽은 입주 물량이 충분히 있어요. 그래서 그쪽으로 이동하는 분들이 꽤 있어요. 여기서 따져볼 게 내년에 입주 물량이 줄어서 전셋값이 오른다고 하잖아요. 지금도 서울은 입주 물량은 아주 적어요. 같은 논리면 지금 전세가 쌓일 이유가 없죠.

지금 입주를 맞이한 곳을 가보면 옛날하고 양상이 달라요. 입주 기간이 보통 2~3달입니다. 임대차 3법 시행 이전에는 3~4개월이면 입주가 마무리됐어요. 그런데 지금은 안 끝나요. 입주장에서 전세가율이 떨어지더라도 40%대로 맞춰졌는데 지금은 20~30%대까지 나와요. 급한 사람이 전세보증금을 막 떨어뜨리는 거죠. 그런 것들 위주로 계약이 되고 나머지는 전셋값을 높여 받고자 끝까지 버티죠. 그래서 어떤 지역은 1년 넘게 공실인 곳도 있어요. 전세 시장 분위기는 지금 완전히 위축됐어요.

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양도세 완화 영향은

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▶조한송 기자
1주택자 양도세 비과세 기준이 완화됐습니다. 시장에는 어떤 영향이 있을까요.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
매물이 어느 정도 늘어날 수 있다고 봐요. 그런데 중요한 것은 매도자의 적극성이 늘어야 호가가 낮아지거든요. 예를 들어서 매물이 100개가 나와 있어요. 우리가 생각할 때는 매물이 100개 있으면 서로 가격 경쟁해서 가격이 9억도 되고 8억도 될수 있겠다 싶죠. 그런데 지금 시장에서 보면 10억원에 100개의 매물이 있는데 서로 경쟁하지 않아요. 호가가 떨어지지 않습니다. 급하지가 않은 거예요. 그래서 매도자의 적극성이 없는 매물은 수가 아무리 많이 늘어도 시장에 영향을 미치지 않습니다.

이재명 후보가 1년 한시적으로 다주택자 양도세 중과를 풀어주겠다고 해요. 저는 사실 그것도 큰 효과가 없을 거라고 봅니다. 매도자 입장에서는 집이 팔린다는 전제가 있어야 합니다. 그러려면 매수자가 있어야겠죠. 사실 무주택자는 다주택자 양도세 중과 유예에 큰 변수가 없어요. 결국 다주택자가 사야 하거든요. 그런데 다주택자 관점에서 집을 사면 다주택 양도세 중과에 또 물리잖아요. 그러면 살 이유가 없죠. 한시적이라는 건 항상 살 사람이 있다는 전제로 하는 건데 살 사람이 없어요. 결국 정책의 신뢰성만 약해지는 결과를 낳게 되는 거죠.

▶조한송 기자
영상을 보는 구독자분들은 앞으로 어떤 의사 판단을 내리는 게 좋을까요.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
지금 시장 참여자가 가장 행동하기 어려울 때죠. 무주택자는 집값이 계속 상승할 것 같다는 불안감이 있을 겁니다. 무주택자는 지금 대출 규제 등으로 어쩔 수 없이 매수를 못 하게 된 상황일 텐데 그냥 여기에 적응하면 된다고 봅니다. 무리하게 매수할 필요 없고요. 사실 1주택자 분들한테도 이전 방송에서 집을 팔라고 했죠. 하락장을 겪어보지 않은 분들은 본인이 버틸 수 있을 거라고 생각해요. 살때는 더 높은 가격에 팔 수 있을 거란 기대를 하죠. 그렇기 때문에 남들보다 2억~3억원 가격을 내려서 집을 파는 게 쉽지 않아요. 그러다가 나중에는 2억~3억원 내려서 파는 것보다 더 싸게 내 놓아야 할 가능성이 있어요. 결국 가장 바닥에서 팔게 돼요. 이걸 경험하지 않은 사람들은 절대 이해할 수 없어요. 영끌(영혼까지 끌어모은다) 한 1주택자 분들은 못 버틸 확률이 높으니 주택을 정리하는 것도 나쁘지 않아요. 그래서 무주택자분들은 참는 게 좋다. 나중에 정말 많은 기회가 올 수 있어요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 이현철
촬영 김세용, 방진주
편집 김세용
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김세용 PD goguk@mt.co.kr, 방진주 PD wlswn643@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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