내년 단독주택 공시가 7.36% 뛴다..정부 "보유세 대책 3월 발표"

(서울=뉴스1) 이재명 기자 = 개별 단독주택 공시가격이 공개된 19일 전국에서 가장 비싼 단독주택인 고 이건희 삼성그룹 회장의 한남동 자택이 올해 공시가가 430억원을 돌파한 것으로 나타났다. 사진은 이날 오후 서울 용산구 고 이건희 삼성그룹 회장의 자택. 2021.3.19/뉴스1

내년 표준 단독주택의 공시가격이 올해 보다 7.36% 오른다. 3년 만에 가장 높은 수준으로 올 한해 집값이 크게 오른데다 공시가 현실화 로드맵까지 겹친 영향이다. 땅값도 10% 넘게 오른다.

정부는 공시가격 상승에 따른 보유세(재산세+종부세)와 건강보험료 부담을 낮추기 위해 내년 3월에 관계부처 합동대책을 내놓겠다고 밝혔다.

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전국 표준 단독주택 공시가격 7.36% 상승, 문재인 정부서 2배 급등...시세대비 현실화율 57.9%로 여전히 절반수준

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국토교통부는 표준주택 24만 가구의 내년 공시가격(안)을 22일 발표했다. 전국 414만 가구의 단독주택(다가구주택, 다중주택, 용도혼합주택 포함) 중 표준이 되는 24만 가구를 23일부터 먼저 공개한다. 각 지자체는 이 표준주택 공시가격을 참고해 일반 단독주택에 대한 공시가격을 내년에 추가로 공개한다.

내년 표준주택 공시가격은 지난해보다 7.36% 오른다. 이는 전년 상승률 6.80%보다 변동폭이 소폭 확대한 것으로 지난 2019년 9.13%를 기록한 이후 3년 만에 가장 높은 상승률이다. 표준주택 공시가격 상승률은 문재인 정부 첫해인 2017년 4.75%를 기록한 이후 2018년 5.51%, 2019년 9.13%로 상승폭을 키웠다. 내년에는 2017년 대비 2배 가까이 상승폭이 벌어진 셈이다.

지역별로 서울이 10.56% 오른다. 올해 10.42% 보다 상승률이 소폭 증가한 것으로 전국에서 10%를 넘는 곳은 서울이 유일하다. 이어 부산 8.96%, 제주 8.15%, 대구 7.53%, 광주 7.24%로 상대적으로 오름폭이 컸다. 반면 올 하반기 집값 하락세를 기록 중인 세종의 경우 내년에는 6.69%로 올해 대비 상승폭이 축소됐다.

주택가격별로는 고가 주택 상승폭이 크다. 시세 9억원 미만 표준주택의 경우 변동률이 5.06%다. 시세 9억원 미만 주택은 전체의 92.9%인 22만2853가구다. 반면 9~15억원 주택의 공시가격은 올해 보다 10.34%,오르고 15억원 이상은 12.02% 상승해 9억 이하 대비 많게는 2배 가량 더 오른다.

정부는 단독주택의 공시가격을 오는 2035년까지 시세의 90%까지 끌어 올리는 현실화 로드맵을 진행 중이다. 그런데 9억원 미만 표준주택은 2023년까지 현실화율을 55% 까지만 올리도록 '중간목표'를 설정해 급격한 상승을 막고 있다. 이에 따라 내년 9억원 미만은 공시가격이 크게 오르지 않은 반면 고가일수록 높은 상승을 기록할 전망이다.

내년 표준 단독주택의 현실화율은 57.9%로 올라간다. 이는 올해 55.8% 대비로는 2.1% 제고되는 것이다. 다만 시세 대비 여전히 절반 수준에 그치고 있는 상황이다. 단독 표준주택 공시가격 열람 및 의견 청취는 23일부터 1월11일까지 진행된다.

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표준지 공시지가도 2년 연속 10%대 상승

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땅값도 오른다. 내년도 전국 표준지 공시가격의 평균 상승률은 10.16%다. 14년 만에 역대급 상승률을 기록한 지난해(10.35%)와 비교하면 소폭 감소했지만 2년 연속 10%대 상승했다. 문재인 정부 초기인 2017년 상승률 4.94% 수준에 머물렀던 것과 비교하면 2배 가량 확대된 셈이다.

시·도별로 보면 서울의 상승폭이 11.21%로 가장 높았다. 지난해 상승률 1위를 기록했던 세종도 10.76% 더 올랐고 대구(10.56%), 부산(10.40%)도 10%대 상승률을 보였다.

다만 대부분의 지역에서 작년 대비 상승률은 둔화됐다. 서울(11.35%→11.21%), 세종(12.40%→10.76%), 대구(10.96%→10.56%), 부산(11.10%→10.40%)도 전년 대비 상승폭이 감소했다. 반면 울산(7.51%→7.76%), 경기(9.74%→9.85%), 충남(7.25%→8.17%), 경남(7.73%→8.83%), 제주(8.33%→9.85%)는 상승률이 커졌다.

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강남3구 제쳤다..집·땅 공시가 상승률 1위 '양양군' '울릉군'

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내년 표준 단독주택 공시가격이 가장 많이 오르는 지역은 경북 울릉군으로 상승률이 13.74%에 달한다. 서울 강남3구 등 전국 모든 시군구를 합쳐 최고 상승률로 공항·도로 등 개발 호재가 반영된 것으로 풀이된다. 표준지 공시지가 기준으로는 강원도 양양군(18.0%)이 1위를 기록했다. 서핑 관광지로 높은 인기를 끌면서 호텔 등 개발 붐의 영향으로 분석된다.

국토교통부는 내년 표준 단독주택 공시가격 변동률 시군구 상하위 지역을 분석한 결과 울릉군이 1위를 기록했다고 22일 밝혔다.

울릉군 단독주택 공시가격은 전년 대비 13.74% 올라 전국 평균 7.36% 대비 2배 가까이 뛰었다. 울릉군 공시가격이 고공행진을 벌이는 이유는 개발 호재로 주택가격이 오른 영향으로 분석된다. 2년여 전부터 울릉공항이 추진되고 있는데다 일주도로 개발 호재에 관광용 대형 페리 운행이 가능해지면서 집값이 뛰고 있다는 설명이다.

2위는 부산 수영구로 13.71% 올랐고 이어 경기 성남수정구가 13.59% 상승률을 기록해 4위였다. 부산 연제구 서울 마포구도 각각 13.11%, 12.68% 상승해 상위 5위에 이름을 올렸다. 반면 강원도 양구군은 0.58% 올라 상승률이 가장 저조했다.

땅값이 가장 많이 오른 지역은 강원도 양양군으로 18.00% 상승했다. 양양군은 '서핑의 메카'로 불리며 최근 관광 수요가 꾸준히 늘고 있는 곳이다. 인근 호텔 개발 등으로 부동산 가격이 덩달아 뛰면서 공시지가 상승을 이끌었다.

2위는 경북 군위군으로 12.56% 올랐고 경기도 하남과 경북 울릉군은 각각 15.55%, 13.54% 상승해 3위 4위를 기록했다. 서울 강남구는 13.32% 올라 전국 5위에 이름을 올렸다. 반면 충남 당진과 전북 군산은 각각 5.61%, 5.68% 오르는데 그쳐 하위 1,2위를 기록했다.

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19년째 1위 명동 네이처리퍼블릭 부지 공시가격 8.4% 하락...상권 침체 영향

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전국 표준지 공시지가가 10% 넘게 상승했지만 코로나 직격탄을 맞은 명동 땅값은 오히려 하락했다. 2022년 기준 전국 표준지 중 최고가는 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 부지(169.3㎡)로 1㎡당 1억8900만원이다. 2004년부터 19년째 국내에서 가장 비싼 땅 자리를 지켰지만, 올해 공시가격(1㎡당 2억650만원)보다는 8.5% 하락했다. 면적을 고려한 전체 부지가액은 349억6045만원에서 319억9770만원으로 낮아졌다.

해당 부지 공시가격이 하락한 것은 글로벌 금융위기 직후인 2009년 이후 13년 만이다. 당시 공시가격은 1㎡당 6400만원에서 6230만원으로 떨어졌다. 국토부 관계자는 "코로나19 여파로 외국인관광객이 급감하고, 상권이 침체돼 공실이 늘어나고 있는 상황이 공시가격 책정에 반영됐다"고 설명했다.

실제로 국내 최고가 상위권에 이름을 올린 중구 명동, 충무로 일대 부지 공시가격은 동반 하락했다. 두번째로 땅값이 비싼 명동2가 우리은행 부지(392.4㎡) 공시가격은 1㎡당 1억9900만원에서 1억8750만원으로 5.8% 내렸고, 3위인 충무로2가 CGV 집합건물 부지(300.1㎡) 공시가격은 1㎡당 1억7850만원으로 올해보다 6.5% 하락했다.

이외에도 최고가 상위 8위에 이름을 올린 명동2가 일대 부지 공시가격이 올해보다 약 5% 내외 하락했다.

다만 이런 현상은 코로나19 여파로 외국인관광객 왕래가 끊긴 명동 지역 상권 특수성이 반영된 국지적인 하락세로 보인다. 대형 업무시설이 밀집한 강남권은 올해보다 공시가격이 상승했다.

땅값 9위인 서초구 서초동 업무용 부지(662.2㎡) 공시가격은 1㎡당 1억1310만원에서 1억2500만원으로, 10위인 강남구 역삼동 업무용 부지(747.7㎡) 공시가격은 1㎡당 1억700만원에서 1억2350만원으로 각각 10.5%, 15.4% 상승했다.

단위면적 공시가격으로는 상위 10위에 들지 못했지만 부지 면적(7만9341.8㎡)을 고려할 때 국내 최고가로 평가받는 강남구 삼성동 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 건립 부지 공시가격도 올해(1㎡당 7395만원)보다 상승할 것으로 예상된다.

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공시가격 떨어졌지만 보유세 부담은 증가

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최고가 부지 공시가격은 떨어졌지만 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 올해보다 늘어날 전망이다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장에 의뢰해 표준지 공시가격 최고가 부지 보유세 부담을 시뮬레이션 한 결과 명동 네이처리퍼블릭 부지 소유주의 2022년도 예상 보유세는 2억3667만7868만원으로 올해보다 5.11% 늘어난다.

땅값 2위인 명동2가 우리은행 부지 보유세는 6억6137만8207원, 3위인 충무로2가 CGV 집합건물 부지 보유세는 4억5349만2906원으로 올해보다 각각 6.20%, 6.25% 증가할 전망이다.

이와 관련 우 팀장은 "내년 종합부동산세 공정시장가액비율이 인상되고, 2021년 재산세 도시지역분 상한이 걸려있던 점을 고려하면 공시지가 하락에도 전반적인 보유세 부담은 늘어난다"고 설명했다.

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국토부 "보유세 부담 안 늘도록 내년 3월 대책발표"

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집값 상승과 현실화율 제고에 따라 공시가격이 서울 기준 10% 이상 오르더라도 내년에 보유세와 건보료 부담이 올해 이상으로 오르지 않을 것으로 보인다. 일단 올해 종부세법 개정에 따라 표준주택의 98.5%에 해당하는 공시가격 11억원 이하 주택은 종부세 대상에서 제외된다. 재산세의 경우 97.8%가 3년 한시의 특례세율 적용을 받아 세율이 0.05%포인트 인하되기도 한다.

이와 더불어 국토부는 당정 협의에 따라 내년 3월 보유세, 건보료 부담 경감을 위한 관계부처 합동 대책을 내놓기로 했다. 국토부는 이날 보도자료를 통해 "내년에 1세대 1주택 실수요자를 대상으로 2022년 공시가격 변동으로 인한 재산세.건강보험료 등 부담이 늘어나지 않도록 부담 완화 방안을 마련할 계획"이라고 공식 발표했다.

이어 "과세 형평성을 위한 공시가격 현실화로 인해 1가구 1주택 실수요자 등 국민들의 부담이 증가해서는 안 된다는 점과 코로나 등에 따른 어려운 경제여건을 감안할 것"이라며 "제도별 부담완화 적용대상, 경감 수준, 효과 등 세부적인 시행방안은 내년 3월 중 확정해 관계부처 합동으로 발표할 예정"이라고 설명했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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