역대급 '거래 풍년' '가격 폭등' 지나고..내년 집값 방향은?

[경향신문]
치솟던 아파트값 상승세 주춤
바뀌는 부동산 관련 제도 주목

기록적인 부동산 가격 폭등이 일어난 2021년이 저물고 있다. 2020년이 역대급 ‘거래 풍년’으로 기록된 해였다면, 올해는 역대급 ‘가격 상승’의 해로 기억될 것이다. 19일 한국부동산원의 주간아파트가격동향 시계열 자료를 보면 올 들어 12월 첫째주까지 전국의 아파트 가격은 12.25% 상승했다. 이는 지난해 같은 기간(5.59%)의 두 배를 넘는 상승폭이고, 2012년 집계가 시작된 이래 가장 높은 상승률이기도 하다.

한없이 치솟던 아파트값은 12월 들어 다소 주춤하는 중이다. 대출 규제 등으로 거래가 급감하면서 서울 지역에서는 상승이 멈추고 ‘보합 전환’된 지역이 나오고 있고, 수도권에서는 1년여 만에 가격이 하락한 곳도 등장했다. ‘대세 하락’인지, 일시적 숨고르기인지 부동산 업계 내 판단은 엇갈리는 중이다. 다사다난했던 한 해를 마무리하며 직방, 부동산R114 등 업계가 돌아본 올해 부동산 시장 주요 이슈와 내년에 달라지는 부동산 관련 제도를 정리해봤다.

■가격폭등·보유세 완화·증여 최다

올해 부동산 폭등의 배경으로 함영진 직방 빅데이터랩장은 “약 3512조원(9월 기준)에 이르는 풍부한 유동자금(M2)과 저금리, ‘MZ세대(2030세대)’의 매입시장 유입, 3기 신도시 개발과 광역교통망(GTX 노선 등) 개선 예정지 주변으로 중저가 매입수요가 유입되며 경기·인천·대전광역시 등지의 매매가가 크게 상승했다”고 분석했다. 하반기 들어서는 다주택자 취득세 중과를 피하기 위한 비규제지역의 공시가격 1억원 미만 주택 거래가 늘면서 국토교통부가 실태조사에 나서기도 했다.

전세시장에서는 지난해 7월 말부터 시행된 새 임대차보호법의 영향이 본격화됐다. 갱신계약과 신규계약 간 가격 차이가 많게는 수억원까지 벌어진 단지가 등장하면서 ‘이중(다중)가격’ 문제가 발생했다. 아파트 입주물량이 적거나 정비사업 이주가 발생되는 곳, 월세화 현상이 가속화된 곳의 가격 불안도 지속됐다. 지역별로는 제주(15.83%), 인천(15.14%), 대전(13.18%), 울산(13.01%), 경기(11.09%) 등이 높은 전세가격 상승을 기록했다.

부동산 폭등으로 공시가격 또한 전년 대비 19%가량 큰 폭으로 올랐다. 지난해 부동산 세제 강화 대책 여파로 종합부동산세 등 보유세 부담이 전반적으로 늘었다. 보유세 부담 가중을 놓고 비판이 제기되자 정부와 여당은 잇달아 부동산세제를 손봐 부담을 낮췄다. 주택분 종합부동산세 과세표준 산정 시 1가구 1주택자의 추가 공제액을 9억원에서 11억원으로 인상했다. 양도소득세의 경우 지난 8일부터 1가구 1주택 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향했고, 최근엔 다주택자 양도세 중과 유예 문제를 놓고 정치권에서 설왕설래가 이어지는 중이다.

보유세, 거래세 부담이 늘자 증여를 택하는 사례가 늘었다. 직방 집계를 보면 올 9월 기준 전국의 주택 증여건수는 11만7607건으로 전체 주택거래량의 8.35%를 차지하며 2006년 집계 이래 가장 높은 비중을 나타냈다. 특히 부동산 가격이 높은 서울 지역은 증여거래 비중(12.1%)이 전국 평균(8.35%)을 크게 웃돌았다.

지난 6월1일부터는 주택임대차 실거래가 신고가 의무화됐다. 수도권 전역과 광역시, 각 도의 시 단위 지자체까지는 이후 체결되는 모든 신규·갱신 임대차 계약을 신고해야 한다. 신고된 각 지역별 임대차 거래 정보는 향후 임대차 시장의 각종 통계 산출과 거래 투명성 강화를 위한 자료로 공개·활용된다.

지난 7월 말에는 3기 신도시 등을 대상으로 한 올해 첫 사전청약이 시작됐다. 올해 공급 예정인 3만2000여가구의 물량 중 7월에 4333가구, 10월에 1만102가구, 11월에 4167가구가 각각 분양됐고, 이달 중 약 1만3600가구가 공급될 예정이다. 이달 들어 공공택지 내 민간분양까지 확대된 사전청약은 내년에도 계속 이어질 예정이다. 이밖에 기준금리 인상 및 대출규제 본격화, 부동산 중개보수 요율 인하, 오피스텔·빌라·연립 등 비아파트 거래 증가 등이 올해 주요 부동산 이슈였다.

■금융규제 강화·청년 월세지원·층간소음 규제 강화

대출 등 금융규제 더 강화 예고
업계 “주택 구매력 축소될 것”

무주택 청년 ‘월세 지원’ 시행
소규모 재건축 사업 규제 완화
다자녀 기준 2자녀로 하향 조정

대출 등 금융규제가 새해부터 본격 강화된다. 금융당국은 내년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세·신용대출의 분할상환도 유도한다는 방침이다. 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 상대적으로 월주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 것으로 부동산 업계는 전망하고 있다.

1월부터는 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 총부채 원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 7월부터는 ‘총 대출액 1억원 초과’까지 DSR 규제가 확대된다. 부동산R114는 “제2금융권에 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다”며 “이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 것”이라고 내다봤다.

무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 ‘청년 월세 지원 사업’이 내년부터 3년간 한시적으로 시행된다. 지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다. 정부는 사업을 통해 약 15만명의 청년이 2997억원의 월세 지원을 받을 수 있을 것으로 내다봤다.

내년에는 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 소규모 재건축은 사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구 수가 200가구 미만인 지역에서 추진 가능하다.

이르면 내년 7월부터 건설되는 공동주택을 대상으로 ‘층간소음 사후 확인제도’가 시행된다. 단지별로 5%의 가구를 선정해 성능을 측정한 뒤 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다.

지난해 물류창고 화재 사고의 후속조치로 2월부터 내연자재를 써야 하는 건축물의 범위가 모든 공장 및 창고로 확대된다. 다자녀 가구 지원 기준이 내년부터 기존 ‘3자녀’에서 ‘2자녀’로 확대된다. 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받을 수 있게 된다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com