[현장연결] 민주 "종부세, 공시가 상위 2% 부과로 조정"

더불어민주당이 오늘 정책 의원총회를 열고 부동산 정책 보완 방법을 논의했습니다.

재산세 감면 방안과 종합 부동산세, 공급 대책, 대출규제 보완 등이 논의된 것으로 알려졌는데요.

의원총회 결과 직접 들어보시겠습니다.

[김진표 / 더불어민주당 부동산특별위원회 위원장]

주택시장 안정을 위한 공급 금융 세제 개선안에 대해서 먼저 저희가 준비한 보도자료에 의해서 대략적으로 설명하고 이미 보도자료는 배포되어 있으니까 언론인들이 가지고 계시리라고 생각합니다. 그리고 여러분들의 질의에 답을 드리도록 하겠습니다.

1쪽에는 이번 대책 전체를 요약을 해 놨습니다. 구체적인 것은 참고하시고 맨 밑에 양도소득세와 종합부동산세는 저희 특위안대로 갈 것이냐 아니면 현행안대로 가면서 몇 가지 보완조치만 할 것이냐라는 문제를 저희 특위안대로 가면 현행 양도세 체계나 현행 종부세 체계를 근본적으로 다 바꾸는 것이기 때문에 이것은 공청회 등을 통해서 공론화 과정을 거칠 필요가 있고 또 정부나 전문가들과 세밀한 조율 과정이 필요해서 이거 두 가지는 6월에 이런 논의를 거쳐서 대안을 마련키로 했다는 말씀을 드립니다.

다음은 2쪽 설명을 드리겠습니다. 저희 민주당 부동산특위에서는 문재인 정부가 출범하던 시기의 부동산 가격이 그 이전 2016년부터 상승기에 들어섰는데 공급이라는 게 하루 아침에 느는 게 아니라서 2017년 5월에 갑자기 출범한 민주당 정부로서는 부동산 가격은 상승하는데 전 정부에서 공급이 충분히 확보되지 못한 상태에서 정권을 인수했기 때문에 급격히 부동산 가격이 상승하는 데 따르는 편승하는 투기수요, 이것을 억제하는 것이 워낙 시급해서 세제와 금융을 전반기적으로 강화를 했습니다.

그래서 일부 특이 억제에는 성공을 했지만 그러나 저금리에 따르는 자산 가치 상승에 의해서 상승하는 집값 상승을 잠재우는 데에는 좀 부족했었습니다.

그 결과 부동산 가격이 계속 상승하다 보니까 결국 무주택자의 내 집 마련이나 또 1주택자의 2~3억 대체 취득이 어려워져서 여러 가지 조세 마찰이 이루어졌고 이렇게 촉발된 민심이 이번 4월 7일 재보궐선거를 통해서 나타났다는 민심 하에서 이번 대안을 마련하게 됐습니다.

이번 대안은 따라서 주택 가격을 안정시키는 데 가장 중요한 정책 변수는 공급을 어떻게 획기적으로 늘리느냐 하는 것이어서 이미 발표한 205만 호 주택을 중심으로 시장에서 좋은 호응을 얻고 있는 2.4대책 등을 최대한 앞당겨 추진하고 그리고 무주택자와 또 1가구 1주택자 등에 대한 금융과 세제를 보다 현실에 맞게 조정을 해서 실수요자들의 주거복지를 강화하고 집값 안정을 도모하고자 하는 데 큰 방향을 두었습니다.

그래서 이런 것들을 시행하기 위해서 정부의 총리실과 당의 정책위원회에 각각 태스크포스를 두어서 정부는 관계부처 차관들로 그리고 우리 당에서는 관련 상임위원회 간사들로 구성된 태스크포스에서 서로 긴밀히 협의해 가면서 추가적인 공급대책을 지속적으로 강구해 나가도록 했고 또 금융의 경우에는 LTV 요건을 적정 수준으로 완화해서 무주택 생애 최초 구입자들의 내 집 마련 지원을 받게 하고 세제의 경우에는 모두에 말씀드린 것하지만 것처럼 1가구 1주택자의 재산세 부담을 완화하는 쪽으로 의견을 모았습니다마는 양도소득세, 종합부동산세 부담을 현실화하는 문제는 공청회 등을 통한 공론화 과정 또 정부 및 전문가들과의 협의를 거쳐서 현행대로 유지하면서 부분 보완하거나 아니면 우리 당의 특위안대로 큰 폭의 제도개편을 하는 두 가지 중에서 대안을 다음은 세부 추진 방향을 공급대책부터 말씀을 드리겠습니다.

3쪽입니다. 205만 호의 기존 대체액을 3기 신도시 건설 2.4대책을 통해서 수도권 181만 호, 서울은 59만 호입니다.

총 205만 호의 공급 계획을 추진하고 이 중에서 7월달에는 사전청약을 전체 7월부터 6만 2000호, 금년에는 3만 호, 내년에 3만 2000호가 사전분양되겠습니다.

그리고 2.4대책 중에 특히 시장 호응도와 기대가 높은 것은 선도사업인데 도심 공공주택 개발 사업에 대해서 당초 계획이 4만 8000호였는데 이미 11만 호가 신청을 받아서 선정이 끝났습니다.

이것을 하반기에도 지속적으로 확대해 나가고자 합니다.

현재 전체 4차례에 걸쳐서 선도사업 후보지를 선정했는데 1차 발표한 후보지 21곳 중에서 도봉, 영등포, 은평, 강북 등 10곳은 예정지구 지정요건 10% 주민 동의를 확보했고 은평구 증산4지역과 수색 14구역 등 2곳은 분기구 지역 요건인 전체 주민의 3분의 1 이상의 동의까지 추가해서 확보한 상태입니다.

또 신규 택지는 수도권 18만 호 중에서 7만 호는 이미 지정했고 나머지 미지정된 11만 호도 관련 기관과 협의를 거쳐서 8월 말까지는 공급하도록 노력하겠습니다.

그리고 2.4대책이 추진되려면 지금 4월 27일자로 국토위에 상정된 2.4대책과 관련된 8개 법을 6월 국회에서 반드시 처리하도록 추진하고 이것은 야당과도 긴밀히 협의해 나가도록 지금 야당과 협의를 하고 있다는 말씀을 드립니다.

그리고 두 번째 추가 공급대책은 저희 특위에서는 지자체에서 제안한 복합개발부지와 이전 공공기관부지에 청년과 신혼부부 주택을 1만 호를 공급하고 또 지자체가 가지고 있는 부지 등을 활용해서 누구나 집 시범사업을 해서 한 1만 호를 공급하고자 합니다.

여기서 말하는 누구나 집 시범사업은 이익공유형 주택공급 방식을 말하는 건데 신혼부부와 생애 최초 구입자가 집값의 20%정도를 금융지원을 받아서 납부하고 10년간 장기임대 거주한 뒤에 분양을 받는 데 분양가격은 최초 입주시 가격으로 분양함으로써 지금까지 임대사업이 시세차익을 사업 시행자가 전부 독점했는데 이것을 분양자가 임차인이 시세차익을 자기가 기여한 분에 따라서 서로 나누어 공유할 수 있는 그래서 젊은 청년들이나 무주택자의 내 집 마련의 꿈을 좀 더 쉽게 이룰 수 있는 그런 분양제도를 현재 LH공사와 허그 등 주택보증금융기관들이 일반화되는 모델을 만들어서 수도권 전체로 확산하는 그런 프로젝트를 수행하고 있다는 말씀을 드립니다.

다음 4쪽에 기존 공공택지 활용입니다. 3기 신도시 내에 자족시설 용지는 용적률을 더 상향 추진하고 또 복합개발을 통해서 주택 공급을 확대하고자 하고 분당 이상과 같은 1기 신도시는 주거나 도시 기반 여건이 가장 잘되어 있는 지역이기 때문에 이 지역이 리모델링 기간에 들어가 있어서 리모델링 사업을 보다 활성화하도록 추진하고자 합니다.

그리고 마지막 다섯 번째는 중장기적인 택적이 택지 공급 방안인데 그동안 택지 후보지로 거론되어온 수도권 내 많은 지역이 있습니다.

도심 내에 군공항 이전 지역, 농업용수 제공 기능이 이미 끝난 농지가 없어져서 상실한 저수지. 지금 낚시터로만 쓰이고 있습니다. 예비군 훈련장, 교정시설의 이전, 이런 것들을 당정 태스크포스를 통해서 계속해서 협의해서 중장기적으로 수도권의 대규모 택지공급 사업지로 적극 발굴하고자 합니다.

아까 모두에 말씀드린 것처럼 이런 정책들을 추진하기 위한 태스크포스를 당에는 당정책위 회의가 주관해서 해당 상임위원회 간사로 정부는 총리실의 국무조정실장이 주관해서 해당 부처 차관들이 참여하고 정기적인 당정 간의 합동 태스크포스를 통해서 공급 대상을 발굴하고 공급 추진 상황을 점검해서 연도별 프로젝트별로 공급 로드맵을 마련해서 또 필요한 입법과 재정 지원을 적극 해 나갈 생각입니다.

아래 통계표는 민간 공급 물량을 포함할 때 전체 주택공급이 2010년대에는 약 40만 9000호가 평균 공급되었는데 이런 방법들을 총가동하면 다음 10년간, 2021년부터 30년 사이에는 56만 3000호, 약 10만 호 정도를 연평균 더 공급할 수 있어서 수도권의 집값 안정에 기여할 수 있겠다는 그런 말씀을 드립니다.

이러한 공급대책에 대해서 오늘 저희 의총을 통해서 논의한 결과 많은 위원들이 최근의 집값 상승으로 인해서 무주택자 특히 우리 20대, 30대 젊은이들이 내 집 마련의 꿈, 주거 사다리가 붕괴되고 내 집 마련의 꿈을 이루지 못해서 거기에 대한 상실감이 크다.

그러니까 지금까지보다 더 획기적인 저가의 공공자가주택 또는 공공임대주택을 대폭 확충해야 한다는 의견이 많이 제시됐습니다.

그래서 이 문제에 대해서는 이미 기존 대책에 포함되어 있는 토지임대분 분양주택 또 지분적립형 주택 그리고 아까 말씀드린 누구나 집과 같은 이익공유형 주택 등을 보다 확대 공급할 수 있는 대책을 만들어서 이 부분을 6월 중에 다시 발표할 계획입니다.

다음은 5쪽의 금융지원에 관한 말씀을 드리겠습니다. 주택담보대출과 관련한 대출 규제가 지속적으로 강화되는 과정에서 서민들과 실수요자의 내 집 마련이 어려워지는 등 주거 사다리가 어려워지고 있다는 비판이 계속되어 왔습니다.

차입지별로 DSR 총부채 관리금 상환 등 총부채 투기수요 억제는 계속하더라도 실수요자의 내 집 마련 지원을 확대할 필요성이 크기 때문에 이번 개선방안에서는 LTV에 대해서 서민과 실수요자의 우대, 10%포인트 정도를 우대하기로 했습니다.

부부 합산소득 기준으로는 현재의 8000만 원을 9000만 원으로, 생애 최초의 주택 취득자는 9000만 원을 1억 원으로 상향 조정하고 주택가격 기준은 투기지역과 과열지구는 현재 6억을 9억으로, 조정지역은 5억을 8억으로 상향 조정하고 이렇게 각각 LTV로 10%포인트를 최대 20%포인트까지 확대합니다.

이 경우에도 대출의 최대 한도는 4억 원 이내고 차주단위 DSR 한도 내에서 한정이 됩니다마는 최근 금융위원회와 합의을 거쳐서 청년들이 현재 소득은 낮지만 장래소득 증가 가능성이 높은 경우가 많으니까 그 부분 등은 장래소득 등을 반영하는 DSR산정책을 따로 마련해서 운영하도록 했습니다.

아래표는 지금까지 말씀드린 것을 하나의 표로 정리했고 6쪽의 상단에 보면 이것을 도표로 표시하면 파란색으로 되어 있는 현재의 대출 가능 금액과 빨간선으로 되어 있는 개선 후의 대책을 그림으로 표시하고 있어서 실질적으로 대출 가능 금액이 늘어난 것은 빗금친 부분이다.

이것을 금액으로 환산하면 4억 8000만 원에 주택을 구입했을 때 새 제도에 따르면 2억 8800만 원까지의 대출이 가능해서 지금보다 4800만 원이 늘어나고 8억 원의 주택을 구매했을 때는 4억 원 대출을 받을 수 있어서 지금보다 8000만 원의 대출이 늘어나게 된다는 말씀을 드립니다.

이와 함께 청년과 신혼부부와 같은 주거 취약계층을 추가로 지원하는 방안이 협의되었습니다.

주택금융공사 통계부 등을 통한 청년층 전월세 지원 대출을 현재 1인당 한도 7000만 원을 1억으로 확대하고 공적 전세대출 전세보증금 기준을 현재 5억에서 7억으로 그리고 보금자리 대출지원 한도는 현재 3억에서 3억 6000으로 상향 조정하겠다는 운영하겠다는 말씀입니다.

다음은 7쪽의 주택임대사업자 제도의 개선입니다. 주택임대사업자제도는 전월세 시장 안정화를 통해서 94년부터 운영되어 왔고 2017년 12월에 등록임대차사업제도를 활성화하는 그런 제도 개편이 있었는데 이 제도에 대해서는 5%로 임대료를 제한하는 등의 공적 의무를 부과하는 대신에 종부세 합산을 배제한다든가 양도세 증가를 배제하거나 임대소득세도 감면해 주고 취득세,재산세 그리고 건강보험료까지 경감해 주는 다양한 혜택이 부여되어 왔습니다.

그러나 이와 같은 과도한 세제 지원이 임대사업자가 폭증하면서 부동산 시장을 왜곡시키는 분양은 줄이고 임대가 늘어나는 등의 문제들이 대두되면서 2018년부터 계속해서 세제를 정비해 왔었습니다.

자세한 내용은 표로 참고하시기 바라고.

그런데 지난해 7월 말에 임대차 3법이 통과되어서 전월세시장의 안정을 꾀할 수 있는 다양한 수단이 확보되면서 이 등록임대사업자의 과도한 세제혜택, 그로 인한 매물 남김 현상, 분양 주택이 부족한 문제.

이런 것들에 대한 비판, 이런 것들이 더 커져서 이 부분에 대한 정비가 불가피해졌다고 말씀드립니다.

그러면 어떻게 할 거냐. 건설임대는 현행대로 유지하되 매입임대의 경우에는 앞으로는 지금은 아파트만 금지되어 있습니다마는 앞으로는 모든 주택 유형에 대해서 이제 신규 등록을 받지 않는 신규 등록을 폐지하고 2020년 7월 이전에 등록한 기존 사업자의 경우에도 양도소득세를 지금는 언제 팔아도 인정해 줬는데 시한을 6개월만 더 인정해 주고 6개월 안에 팔면 지금의 중과배제혜택을 받을 수 받을 수 있지만 6개월 후에는 실제적으로 내년부터는 양도세를 정상 과세한다.

그렇게 되면 금년 6월 1일부터 중과되는 다주택자 양도세 세율 인상이 있습니다.

1주택자는 플러스 20%, 2주택자는 플러스 20%, 3주택자는 30% 내년부터는 가중된다는 것 그런 것들을 통해서 매물의 조기 유도를 하고자 하는 것입니다.

좀 더 구체적으로 임대 유형별로 보면 자동말소, 이것은 의무 공급 기간이 경과한 자동말소의 경우는 증가 배제 혜택 시한을 말소 이후 지금은 무제한인데 6개월로 제한한다는 것이고 자진말소의 경우에는 자진말소는 지금까지는 의무임대기간의 2분의 1 이상을 임대한 후에만 할 수 있었는데 이 제한을 풀어서 원하면 그 이전이라도 임차인의 동의만 받으면 자진말소하고 임대사업을 종료할 수 있는 길을 열어줬습니다.

그리고 이 경우에도 양도세를 지금은 자진말소하고 1년 내까지만 해 주는데 이것을 6개월로 기한의 이익을 제한했다는 말씀을 드립니다.

다음 8쪽에 등록임대사업자가 의무임대사업에 임하는 동안에는 종부세는 현행대로 합산 배제됩니다. 하지만 의무임대 기간이 끝나면 신규 등록을 안 받으니까 추가 연장은 못하겠죠. 그래서 추가 연장 없이 정상 과세로 전환된다는 말씀 드립니다.

이 제도를 통해서 전국의 약 46만 8000호에 이르는 이미 자동말소된 임대주택이 있는데 이게 시장에서는 0.2% 정도만 매매가 되고 아직은 임대사업자들이 종부세 부담을 부담하면서도 가지고 있는데 이것은 주택가격이 더 오를 것에 대비하고 하는 것이라 봐서 이런 주택들이 시장의 매물로 나와서 주택 가격 안정에 도움이 되도록 하는 것이고.

또 이렇게 할 경우에 전체적으로 보면 임대등록을 말소하고 시장에 매물로 나올 수 있는 물량이 전체 약 65만 호 중에 최소 20%, 한 13만 호 그것도 금년 내 한 10만 호, 내년에 3만 호 이런 정도 나올 수 있지 않겠느냐 하는 추정을 추산을 해 봤다는 말씀을 드립니다.

이렇게 할 경우 세입자 보호 문제가 고려해야 할 사항 중에 가장 중요합니다.

세입자가 동의하지 않게 되면 자진말소도 할 수 없고 또 그렇게 될 경우 임대를 낀 채로 매수자를 찾기도 어려운 것이어서 이럴 때에는 LH가 지금 공공임대주택사업을 활발히 하고 있습니다. 그래서 LH가 그 사업을 임대사업을 인수해서 공공임대사업자로 전환하면 임차인의 지위가 법적 지위가 더 보장되고 임차료도 안정시킬 수가 있으니까 그렇게 하겠다는 것이고.

이것을 LH뿐만 아니라 서울도시공사나 경기도시공사도 함께 참여토록 독려해서 임차인의 안정적인 지위를 확보하고자 합니다.

법적으로 기한에 부여된 이익을, 기한의 이익을 6개월로 제한하는 것은 신뢰 보호 문제로 비판을 받을 소지가 있습니다마는 그러나 정책이 시행해 보니까 여러 가지 부동산 시장을 왜곡시키고 매물을 잠김 협상을 일으켜내고 결과적으로 부동산 가격을 상승시키는 그런 요인으로 작용하는 문제가 있어서 그것을 시정하기 위해서는 너무 실현된 이익에 대해서 너무 장기간에 걸쳐서 세금을 경감해 주는 것은 정책에 맞지 않는 거 아니냐.

공공복리라는 측면을 보면 그 세제 특례는 부득이 제한할 필요가 있다는 취지에서 법률전문가들의 자문을 거쳤더니 이것은 위헌의 시비는 없다고 저희는 답을 얻고 있습니다.

이 문제에 대해서 의총에서는 대체적으로 매입임대사업에 대해서는 공감을 하지만 건설임대도 지금대로 그대로 두다 보면 건설임대사업에 대한 세제 혜택이 너무 크니까 주택건설사업자들이 분양은 줄이고 임대사업을 선호하는 이런 등의 부작용이 있어서 시장을 왜곡시키니까 이거에 대한 제도 개선책도 앞으로 계속 강구해 나가도록 요청이 있었고 저희 특위에서 이 문제를 계속 논의해 가려고 합니다.

또한 임차인의 보호가 여기 지적한 것처럼 LH, SH, GH의 인수하기에는 부족한 작은 규모의 경우 그 임차인들의 지위를 어떻게 개선해 주고 즉 반값임대라고 불리는 저가 임차료를 어떻게 보장해 주느냐 하는 문제는 계속해서 관련 부처와 LH공사 등과 협의해서 대안을 마련토록 할 것입니다.

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