고개 드는 부동산 버블론.. 올 9월 '121조 대출만기' 괜찮나?

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 후 부실관리를 위해 단행했던 대출 만기연장과 이자상환 유예조치가 올 9월 종료된다. 일부는 재연장을 기대할 수 있지만 당국은 무분별한 부채 연장을 지속하기 힘들다는 신호를 보내고 있다. 이런 상황에 금융권의 자금조달비용 증가와 시장금리 상승이 빠르게 이뤄지고 있다. 부채 위험이 수면 아래 가려진 양상. 부동산 경기의 바로미터인 경매 지표나 미분양 통계는 여전히 거품 상태지만 현장에선 전례 없는 위기가 닥칠 것이란 공포가 엄습하고 있다. /사진=이미지투데이

[머니S리포트] 부동산 가을 위기설 - 위험신호① : 금리

전통적으로 부동산시장에 영향을 주는 요인으론 거래세와 보유세를 망라한 세금과 함께 일정 기간 팔지 못하도록 하는 전매제한이 꼽힌다. 여기에 현재 사회·경제적 여건을 감안할 때 추가적인 최대 변수는 금리다. 2018년 11월 시작된 기준금리 인하 정책은 2년 4개월 동안 이어져 사상 최저금리인 0.50%가 10개월째 지속되고 있다.

미국 통화 당국의 유동성 확대로 저금리 장기화가 당분간 계속될 전망이었지만 최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 백신 접종 이후 경제 회복 기대감이 커지자 미국 국채금리가 상승했다. 국내 은행도 연쇄 반응을 일으키며 시장금리를 올리는 추세다.

금융당국의 가계부채 규제 강화로 자금조달비용이 늘자 시중은행은 가산금리마저 올리고 있다. 일각에선 각국 중앙은행이 올 하반기 본격적인 금리 인상을 단행할 것이란 전망도 나온다. 이런 상황에서 정부는 다주택자 규제를 강화해 올해 양도소득세와 종합부동산세가 오르면서 부동산시장은 숨죽이는 시기를 맞고 있다.

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1%포인트 오르면 연 수백만원 추가 부담

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이처럼 금리 상승 가능성이 높아진 가운데 주택 관련 대출의 절반 이상은 변동금리를 사용하는 것으로 나타났다. 금융감독원에 따르면 지난해 말 은행권 주택담보대출과 전세자금대출 중 변동금리 비중은 50.3%로 집계됐다. 저금리 장기화로 변동금리 선호현상이 심화한 것이다. 주택담보대출 규모도 눈덩이처럼 불어났다. 한국은행에 따르면 올 2월 기준 은행의 가계대출 잔액은 1003조1000억원으로 이 중 주택담보대출은 733조3000억원에 달했다.

금감원 시뮬레이션에 따르면 3억원을 30년 만기로 대출받았을 때 3.5% 금리가 4.5%로 1%포인트 오를 경우 갚아야 할 총 이자는 1억8497만원에서 2억4722만원으로 6225만원 늘어난다. 원금 3억원을 포함해 총 상환금액이 4억8497만원에서 5억4722만원으로 증가한다. 이자를 합친 매월 원리금 상환금액은 134만7000원에서 17만3000원 늘어난 152만원이 된다.

서울 중위가격 수준인 10억원 아파트를 구매하면서 주택담보대출비율(LTV) 한도(40%)인 4억원을 20년 만기로 대출받았다면 금리 1%포인트 상승 시 월 원리금은 283만2000원에서 316만6000원으로 33만4000원 증가한다. 연간 400만원 이상을 더 부담하는 셈이다. 물론 주택담보대출 외에 신용대출이나 최근 늘어난 P2P대출 등의 이자율을 적용하면 훨씬 더 많은 이자를 내야 한다.

한국은행이 국회 정무위원회 소속 윤두현 의원(국민의힘·경북 경산)에 제공한 자료에 따르면 주택담보·신용대출 금리가 1%포인트 오를 때 가계대출 이자는 총 11조8000억원 증가하고 소득 상위 20%를 제외한 중산층과 저소득층의 이자 부담액은 6조6000억원 늘어난다.

문제는 기준금리와 상관없이 가산금리 인상으로 인한 금리상승이 이미 현실화됐다는 점이다. KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 금리는 올 3월 연 2.52∼4.04%로 지난해 7월(연 2.25~3.95%) 대비 0.09~0.27%포인트 올랐다. 도규상 금융위원회 부위원장은 “미국 금리상승과 국내 금리가 동조화하는 양상을 보일 경우를 대비해 선제적으로 관리하겠다”고 말했다.

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대출 연장 ‘9월 데드라인’

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은성수 금융위원장과 5대 금융지주 회장은 올 2월 코로나19 사태로 어려움을 겪는 중소기업 등의 대출 만기연장 조치를 9월로 연장하는 데 합의했다. 정부는 이미 지난해 4월 코로나19 사태로 중소기업·소상공인 생계 문제가 커지자 금융권 대출 만기연장과 상환유예를 한 차례 시행했다.

금융위원회에 따르면 올 1월 말 금융권이 합의한 대출 만기연장 규모는 121조1602억원. 원금 상환유예 금액은 9조317억원이고 이자 상환유예 금액은 1637억원이다. 한 시중은행 관계자는 “대출 만기와 이자 유예로 부실이 잘 드러나지 않고 있지만 실제론 비상등이 켜진 상태”라며 “금리가 오르면 중소기업과 취약계층 대출이 한 번에 터질 것”이라고 우려했다.

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다주택자, 커진 세부담에 집 던질까

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올 6월 다주택자 양도소득세 중과 유예조치가 종료되고 연말 납부해야 하는 종합부동산세도 대폭 인상된다. 다만 양도소득세 최고세율이 82.5%로 높다 보니 가족 간 증여가 늘어났고 종부세의 경우 최고세율 6.0%는 3주택자 이상(조정대상지역 2주택자 이상)과 과세표준 94억원(시세 134억원) 대상으로 2018년 조사 기준 전체의 0.0043%(84명)에 그친다.

한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 증여는 9만1866건으로 전년 대비 43% 급증했다. 이는 2006년 관련 통계가 공개된 이래 가장 많은 수치다. 서울시내 아파트 증여 건수도 역대 최대 규모인 2만3675건을 기록했다. 이처럼 다주택자가 높은 세금을 피해 발 빠르게 움직임에 따라 실제 세부담 증가가 집값에 미치는 영향은 크지 않을 수 있다는 의견도 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “서울처럼 집값이 비싼 지역은 양도세와 보유세를 줄이려는 절세 매물이 나오겠지만 집값 하락의 대세로 보긴 어렵다”고 분석했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr

[머니S리포트] 부동산 가을 위기설 - 위험신호② : 경매

부동산 경매시장은 시장의 여건과 상황에 따라 결과가 바로 드러난다는 점에서 전반적인 경기 흐름과 집값 향방을 가늠하는 바로미터로 꼽힌다. 최근 몇 년간 모든 수치에서 우상향 곡선만 그리던 경매시장에 이상 신호가 잡히기 시작했다. 신건이 늘어난 데 비해 응찰자 수는 줄고 있는 것. 올 3월부터 나타난 현상이다.

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서울 강남3구 아파트 입찰자 절반 이상 ‘뚝’

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집값 상승과 전세 품귀 현상 등으로 법원 경매시장에 눈을 돌리는 수요자가 늘면서 올 2월 수도권 아파트 낙찰률이 역대 최고인 74.7%를 기록했다. 법원경매 전문기업 지지옥션 경매 동향 보고서에 따르면 2월 수도권 아파트 경매 진행 건수는 379건으로 이 가운데 283건이 낙찰됐다. 지지옥션 관계자는 “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 발생 이전 월 100여건 정도였던 서울 아파트 경매 진행 건수가 코로나19 여파로 30~40건 수준으로 급감했다”며 “물건은 나오자마자 소화되는 상황”이라고 설명했다.

이처럼 호황을 보이던 법원 경매시장에 3월 들어 수요자들의 발길이 뜸해졌다. 경매 시장의 호황은 올 들어 2월까지만 해도 이어진 집값 상승장세의 연장이었지만 3월부터는 분위기가 사뭇 달라졌다. 무엇보다 입찰자 수가 눈에 띄게 줄었다. 경매업계 한 관계자는 “2월까지만 해도 물건당 많게는 50~60명씩 몰렸지만 3월 들어선 입찰자 수가 대폭 감소했다”고 설명했다. 실제 지지옥션에 따르면 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 경매 평균 응찰자 수는 2월 15.29명에서 3월 6.33명으로 60% 가까이 감소했다.

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경매 진행 건수 급증… 경기 좋지 않다?

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이런 가운데 수도권 경매진행 건수는 늘었다. 하지만 낙찰률은 낮아졌다. 지지옥션에 따르면 3월 수도권 아파트 경매 진행 건수는 504건으로 이 중 321건이 주인을 찾아 낙찰률 63.7%를 기록했다. 이는 2월과 비교해 진행 건수(379건)는 33.0%가량 증가한 반면 낙찰률(74.7%)은 11.0%포인트 줄어든 결과다. 같은 기간 강남3구 아파트 경매 낙찰률은 87.5%에서 50.0%로 37.5%포인트 감소했다. 다만 수도권 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 2월 107.2%에서 3월 109.0%로 흔들리지 않았다.

강은현 EH경매연구소 대표는 “경매 시장에서 집값이 조정을 받을 때 나타나는 대표적인 지표가 입찰자 수 감소”라며 “낙찰가율은 통상 1~2개월 뒤 반영된다는 점에서 이후 추세를 좀 더 살펴야겠지만 현재 집값 상승세가 주춤거리는 것으로 해석된다”고 설명했다.

수도권 아파트 경매 진행 건수 급증과 관련해선 “보통 2월의 경우 설 연휴와 함께 일수도 적어 법원 접수 건수가 1년 중 가장 적지만 올핸 유독 더 적었다”며 “경매 물건 증가는 주택 수요자가 은행이자를 갚지 못해 넘어오는 경우가 일반적이어서 실물 경기가 좋지 않은 것이 큰 요인이 된다”고 분석했다. 그는 “수도권 집값은 오를 만큼 올라 추가 가격 상승 기대감이 떨어진다는 점과 오랫동안 지속된 상승세에 조정이 더해졌다는 점을 주 요인으로 꼽을 수 있다”고 덧붙였다.

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입찰가 산정부터 ‘혼란’

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현장 전문가들은 경매시장 참여자의 가격산정에도 혼란스러운 분위기가 역력하다고 지적했다. 실제 3월에 집행된 강남3구 경매 물건 중 송파구의 한 아파트(전용 85㎡·3층)는 14억8530만원에 낙찰됐다. 이 물건의 2순위 입찰자는 13억9000만원을 제시했다. 약 1억원 차이다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 해당 아파트의 13층 물건은 2월 15억2000만원에 거래됐다.

경매업계 한 관계자는 “최근 입찰자의 가격산정에 혼란이 있는 상황”이라며 “낙찰자는 지난해의 흐름으로 집값이 우상향할 것으로 봤을 것이고 2순위 입찰자는 집값이 조정을 받을 수 있다는 보수적 입장이었을 것으로 보인다”고 분석했다. 그는 “지난해 10월엔 무리하게 높은 가격으로 낙찰을 받았더라도 45일 후 잔금을 처리할 때 호가가 올랐고 2개월 후 입주할 시기쯤이면 더 오른 것처럼 낙찰자는 이 같은 상황을 예측하며 입찰가격을 산정했을 수 있다”고 봤다.

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강남아파트 경매 6년 연속 호황… 올해 조정?

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EH경매연구소가 대법원 경매정보 자료를 분석한 결과에 따르면 서울 강남구 아파트 매각가율(감정가대비 실제 낙찰된 금액 비율)의 경우 ▲2015년 94.6% ▲2016년 93.9% ▲2017년 98.8% ▲2018년 113.4% ▲2019년 98.1% ▲2020년 108.6% 등 6년 연속 90% 이상 높은 수준을 유지했다. 이처럼 장기간 높은 수준을 보인 것은 흔치 않은 일로 경매업계에선 매각가율이 90%가 넘는 경우 ‘상승장’으로 표현한다.

하지만 매각가율 사이클 상 올해부터는 분위기가 바뀔 가능성이 높다는 게 전문가들 시각이다. 강은현 대표는 “과거 참여정부 당시 최근보다 더 가파른 곡선을 그리며 5년간 상승한 후 6년째 조정에 접어든 일이 있었다”며 “시중 유동성이 풍부하고 구매력이 있는 수요가 시장에 항시 대기하고 있다면 집값이 떨어지지 않겠지만 현 상황은 그렇지 않다”고 진단했다. 그는 “지난해 최대한 대출을 받아 ‘공황 구매’를 한 수요자가 집값 상승에 힘을 보탰지만 올해 이 상황이 반복될 것으로 보긴 무리가 있다”고 전망했다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “경매는 감정 후 입찰까지 통상 6개월가량 소요된다는 점에서 3월에 나온 물건의 감정가는 집값이 고점이던 지난해 9~10월쯤 평가된 것이다. 현재의 거래가나 호가보다 높을 수 있다”며 “금리 인상과 세부담 증가 등을 감안하면 매력이 떨어지는 물건들도 꽤 있을 것”이라고 설명했다. 그는 “올 들어 최근까지 경매 관련 수치가 높은 것은 코로나19 여파로 인한 경매 법정 휴정 등으로 매물이 몰렸기 때문일 수 있다”며 “연장된 대출만기 등이 도래하는 시점에선 일반 매물과 마찬가지로 낙찰가도 하향 조정될 가능성이 있다”고 내다봤다.

강수지 기자 joy822@mt.co.kr

[머니S리포트] 부동산 가을 위기설 - 위험신호③ : 분양

분양시장에 10년 전의 공포가 다시 고개를 들고 있다. 지난해 5월 두산건설이 사업 지연과 시공이윤 감소를 이유로 충남 천안 사업장을 철수한 것처럼 분양을 포기하는 사례가 또 생길 수 있다는 우려도 나온다. 실제 서울 강남이나 용산 등 도심 한복판에서 도시형생활주택 미분양이나 분양승인 취소가 발생하는 등 불황의 신호가 나타났다.

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“분양하면 손해, 분양가 규제 때문”

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# 최근 대기업 계열사가 시공을 맡은 강남의 한 펜트하우스가 분양일정을 무기한 연기했다. 지방자치단체의 분양승인이 거절됐기 때문. 업계에선 분양가 규제로 영업이익이 거의 바닥 수준이었을 것으로 보고 있다. 시공 이윤이 줄어드는 상황에서 최후엔 사업을 아예 포기하는 경우도 생길 수 있다는 얘기다. 한 분양 관련 대행사 대표는 “사업을 철수하는 건 최악의 상황이겠지만 지난해 두산건설 사례를 봐도 무리하게 분양을 진행하느니 프로젝트파이낸싱(PF)을 청산해 손실을 줄여야겠다고 판단할 수 있다”고 말했다.

실질 공급주체인 시행업계와 분양업계에선 올 9월 만기가 도래하는 소위 ‘코로나 대출’을 뇌관으로 보는 분위기다. 정부가 지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대응을 강화하기 위해 기업·개인 대출 만기를 일괄 연장해 현재 통계에선 부실채권비율이 과소평가된 상태다.

금융감독원에 따르면 지난해 말 국내은행의 부실채권은 13조9000억원으로 비율은 역대 최저 수준인 0.64%를 기록했지만 총 여신은 191조원(9.6%) 증가한 2171조7000억원으로 집계됐다. 기업여신은 12조원으로 전체 부실채권의 대부분(86.1%)을 차지했다.

금융권 한 관계자는 “연체가 발생하면 부실채권으로 분류되는데 정부의 만기연장과 이자 유예 조치가 부실채권비율을 하락시켰다”며 “부실채권이 수면 위로 드러나지 않았다”고 지적했다. 지난 1년 동안 금융권이 만기연장 및 유예한 대출금과 이자는 100조원을 넘었고 앞으로 더 늘어날 수 있다.

1월31일 기준 금융권 대출 만기연장은 121조원을 넘었다. 기업이나 개인의 상황에 따라 만기가 추가로 더 연장될 가능성도 있지만 금융당국은 부실기업을 골라내겠다는 입장. 2008년 글로벌 금융위기와 같은 거품 붕괴의 재현이 우려될 수밖에 없는 상황이다.

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‘로또 아파트’ 어디로 갔나

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# ‘송도 자이 크리스탈오션 무순위신청 안내. 청약통장 무(無)! 청약금 무(無)!’ 올 1월 일반분양 979가구에 2만381명이 몰려 평균 20.82대1의 청약경쟁률을 기록한 송도 자이 크리스탈오션 광고. 수도권 광역급행철도(GTX)와 트램 건설 추진으로 가격 상승 기대감이 높아진 송도는 최근 몇 년 동안 높은 청약 인기를 보였지만 올 초 이 단지에서 14가구의 미계약 물량이 발생해 무순위청약을 진행했다. 전용면적 144~205㎡의 대형으로 분양가가 15억원을 초과해 중도금 대출과 전매가 금지됐지만 그럼에도 지역 내 수요자는 의외라는 반응을 보였다.

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사기준 개선 이후 주요 아파트 청약경쟁률이 10분의1 수준으로 떨어졌다. HUG는 올 초 건설업계의 분양가 현실화 요구에 따라 고분양가 관리지역 내 분양가를 시세의 최대 90%까지 인상했다. 소비자 입장에선 청약 유인이 줄어든 셈이다. 고분양가 관리지역은 투기과열지구나 조정대상지역 등으로 ▲수도권 전역 ▲부산 ▲대구 ▲광주 ▲대전 ▲울산 남·중구 ▲세종 ▲청주 등 수요가 많은 대도시가 포함된다.

최근 분양한 대구 수성구 ‘수성범물 일성트루엘레전드’는 평균 청약경쟁률이 8.2대1을 기록했다. ‘대구의 강남’으로 불리는 수성구는 지난해 평균 청약경쟁률이 45대1에 달했다. 올해 인천 분양시장 최대어로 손꼽혔던 ‘시티오씨엘 3단지’도 최근 청약 접수를 받은 결과 경쟁률 12.6대1을 기록하며 지난해의 10분의1 수준으로 떨어졌다.

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미분양 통계 낮지만 현실은

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# 충남 천안에서 도시형생활주택 시행사업으로 급성장한 A건설은 최근 서울 용산으로 사업지를 확장했다가 미분양 사태를 맞았다. 이 회사는 분양가를 낮추고 임대까지 내놓았지만 현재 건물은 폐허 상태가 되고 있다.

수년간 분양시장이 호황을 누리며 통계상 미분양 수치는 감소세를 보이고 있지만 현장은 이와 사뭇 다른 모습이다. 국토교통부 통계에 따르면 수도권의 ‘준공 후 미분양’ 물량은 지난해 6월 2082가구에서 올 1월 1094가구로 절반가량 줄었다. 전국적으로 봐도 같은 기간 1만8718가구에서 1만988가구로 미분양이 감소했다. 강남과 용산은 미분양 물량이 ‘0’을 기록했다.

하지만 현실과는 다르다는 지적이다. 부동산업계 관계자는 “통계상 수치는 경기에 후행하는 경향을 보이는데 청약홈에 등록되지 않은 깜깜이 분양도 많고 실제론 미분양된 곳이 넘쳐난다”고 귀띔했다. 실제 올 1분기 오피스텔 분양시장을 보면 한국부동산원 청약홈을 통해 공급된 전국 12개 오피스텔 가운데 8개가 미분양 물량을 남겼다. 수도권 오피스텔의 경우 같은 기간 선보인 9곳 중 7곳이 미분양됐다. 경기도에선 신규 분양한 6곳의 오피스텔 모두 청약 미달을 기록했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr

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