저금리·쏟아진 규제책..불안 심리에 앞다퉈 '빚내서 투자' '영끌'

올해 5가지 주요 이슈

[경향신문]

일러스트 | 김상민 기자

올해 부동산 시장은 ‘다사다난’이라는 말이 너무도 잘 어울리는 한 해였다. 그동안 “오를 만큼 올랐다”는 평가가 주류를 이루면서 올 초만 해도 시장이 이렇게까지 요동칠 것이라고 예상한 전문가는 없었다. 코로나19 확산 이후 경기침체 우려에 따라 부동산 침체 전망이 제기됐지만 실제 시장은 반대로 움직였다. 결과적으로 코로나19가 가격 상승의 발단이 됐고, 부동산 시장을 뒤흔들었다. 저금리로 시중에 풍부한 유동자금이 풀리면서 ‘안전 자산’으로 불리는 부동산으로 돈다발이 몰려든 탓이다. 정부는 과거 ‘2년에 한 번’꼴로 나올 법한 대형 부동산 규제를 ‘한 달에 한 번’꼴로 쏟아냈다. 부동산 업계가 꼽는 주요 이슈를 중심으로 올 한 해 시장을 돌아봤다.

■분양 줄줄이 연기…물량·매매량 ‘급감’

물리적(사회적) 거리 두기가 강화되면서 이동과 모임이 제한되자 연초에 예정됐던 분양일정이 줄줄이 밀렸다. 직방 자료를 보면 지난 4월 분양예정 물량은 당초 53개 단지, 5만2079가구였지만 이 중 실제 분양이 이뤄진 단지는 절반 수준인 28개 단지, 총 1만4584가구였다.

지난해부터 활황세인 분양시장에서 코로나19는 곧 위기였다. 건설업계는 발 빠르게 가상현실(VR)기술 등을 활용한 ‘온라인 견본주택’을 선보여 위기를 돌파했다. 코로나19 감염 우려로 매매거래량 역시 평소에 비해 크게 줄었다. 코로나19가 크게 확산된 3월은 서울 아파트 거래량이 4411건, 4월은 3025건으로 앞선 1~2월 대비 절반 수준까지 줄었다. 이것은 코로나19 여파의 예고편에 불과했다.

■0%대 저금리 기조‘빚내서 투자’ 바람

올해 부동산 가격 상승 원인을 놓고 다양한 논란이 이어졌지만 결국은 ‘저금리’에 따른 유동성이 주요 원인인 것으로 정리된다. 올해 연 1.25%로 출발한 기준금리는 코로나19로 경기부양 필요성이 제기되자 5월 연 0.5%까지 인하됐다.

서울 아파트값이 꿈틀대기 시작한 시기도 금리 인하 시기와 일치한다. 연초 ‘약세장’으로 시작한 서울 아파트값은 3~4월 8주 연속 하락했다. 하지만 금리 인하와 함께 상승세로 돌아선 아파트값은 5월 들어 오르기 시작해 6~7월 기록적인 상승폭과 매매거래량을 만들어냈다. 자금이 부동산으로 흘러들면서 주식시장과 함께 ‘빚투(빚내서 투자)’ 논란도 불러왔다. 올 1~9월 전체 금융권 가계대출은 전년 같은 기간보다 71조원 증가했다.

■“지금 아니면 못 사”2030도 매매 ‘참전’

대출금리 부담이 적어지면서 부동산은 유력한 ‘투자 상품’으로 떠올랐다. 시장을 관망하던 20~30대에서도 “지금 아니면 영영 집을 못 산다”는 인식이 늘면서 대거 매매시장에 ‘참전’했다. 모든 수단을 동원해 집을 산다는 의미인 ‘영끌(영혼까지 끌어모으다)’의 시작이다.

2020년 1월 30.39%였던 30대의 서울 아파트 매매비중은 10월 들어 38.5%까지 늘었다. 같은 기간 20대 이하 매매비중도 3.8%에서 5%로 늘어났다. 40대와 50대 비중이 낮아진 것과 대비된다. 한국감정원 집계를 보면 올 1~10월 서울 아파트 매매건수가 지난해 대비 1.7배에 달하는 8만여건에 이른다. 20대 이하의 매매건수 증가율이 2.2배로 가장 높았고, 30대는 2배(96%)에 가까운 증가율을 보였다.

■과열에 정부도 끙끙…규제책 ‘월 1회꼴’로

널뛰는 시장을 보며 정부도 ‘패닉’에 빠졌다. 이는 ‘6·17 대책’ ‘7·10 대책’ ‘8·4 공급대책’으로 이어지는 대형 부동산 규제로 이어졌다. 6·17에서 정부는 규제지역을 확대해 가격 상승을 막아보려 했다. 김포시와 외곽 지역을 제외한 수도권 도심 대부분이 조정대상지역으로 묶였고, 그간 감시의 사각지대로 불렸던 법인의 부동산 거래 규제를 강화했다.

하지만 이후에도 가격 상승과 매매가 줄지않자 정부는 다시 종합부동산세율 인상, 다주택자 세제규제 강화 등을 골자로 한 7·10 대책을 발표했다. 7·10 대책 이후 시장은 다소 진정세로 돌아섰지만 ‘공급 부족’ 논란이 계속되자 정부는 3기 신도시 용적률 상향 등을 골자로 한 공급대책을 내놓았다.

■임대차법 개정되자 전셋값 상승 이어져

올 7월30일부터 임대차 기본계약기간이 기존 2년에서 4년으로 늘어나는 새 임대차보호법이 시행됐다. 1989년 이후 31년 만의 변화였다. 다만 2년을 거주한 세입자가 2년의 추가 거주를 요구할 수 있는 ‘계약갱신청구권’을 도입한 방식이라 법에서 원천적으로 계약기간을 4년으로 정하진 않았다. 기본계약이 유지되는 동안 임대료나 보증금을 2년 내 현 수준의 5% 이내로만 인상할 수 있도록 하는 ‘전·월세상한제’도 도입됐다.

임대차법 개정으로 세입자들의 주거안정과 권리보호가 강화됐다. 기존 계약에까지 규정이 소급적용된 결과 계약갱신이 늘면서 시장에 나와있던 전세물건이 빠르게 회수됐고, 이는 일부 도심지역의 전세공급부족 현상으로 이어졌다. 기본계약기간 연장에 따라 일부 ‘예상됐던’ 전세가격 상승도 이어졌다. 11월 전국의 주택 전세가격은 7년 만에 최대 증가폭을 보였다. 정부는 ‘11·19 전세대책’을 통해 공공임대물량의 전세시장 공급, 신규 공공전세 도입 등 대책을 발표했다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com