비어있는 공공임대, 전세 전환해 소득 상관없이 누구나 입주 [전세대책 뭘 담았나]

최장 6년 거주 공공전세 신설
전체의 40% 조기공급 '속도전'
LH가 대부분 매입해 재정 부담
보증금 시세의 90%.. 가격 논란도

정부가 전세난 해결을 위해 내년 상반기까지 전국에 4만9000가구의 전세형 임대주택을 공급한다. 수도권에 2만4000가구, 서울은 9000가구가 예정됐다. 이는 2022년까지 총공급하기로 한 11만4000가구의 40%(수도권은 34%) 수준이다. 정부는 잠잠해지지 않는 전세대란을 의식해 단기간에 물량을 쏟아붓겠다는 의지다. 정부도 임대차2법 시행 이후 심화된 전세 문제를 해결하기 위해서는 단기간의 집중적인 공급만이 유일한 해법이라는 점을 인정한 셈이다.

다만 이번 11·19 대책의 파급력은 크지 않을 것으로 예상된다. 정부가 호텔까지 개조해 주거용으로 공급하겠다는 '영끌 전략'을 펼쳤지만 실수요가 원하는 아파트 등의 주거형은 빠졌다. 더욱이 공공전세 보증금이 시세 대비 90% 수준이라 최근 급등한 전셋값을 고려하면 가격 논란이 예상된다. 또한 매입임대를 대부분 떠안아야 할 공기업인 한국토지주택공사(LH)의 재정부담도 고민거리다.

■속도전 공세…전세임대까지 신설

19일 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검회의에서 발표된 '서민·중산층 주거안정 지원방안'은 전세난을 해결하기 위한 종합대책이자 문재인정부의 24번째 부동산대책이다. 우선 정부는 심화하는 전세난을 안정시키기 위해 2년간 전국에 공공임대주택 11만4000가구를 공급한다. 서울 3만5000가구를 포함해 수도권에만 7만가구가 집중된다.

이번 대책의 핵심은 '단기간 전세 확대'다. 지난 8·4 대책 등을 통해 밝힌 '수도권 30만가구 공급'은 유휴부지 활용이나 3기 신도시 공급을 통해 이뤄지기 때문에 아무리 빨라도 3~4년 이상 소요된다. 이에 정부는 LH 등을 활용해 민간주택이나 오피스, 상가, 호텔까지 매입해 공공전세로 풀겠다는 의지다. 이를 위해 정부는 과거 유지해왔던 공공임대의 소득조건까지 없앴다.

대책에 포함된 공급방식은 크게 △공실 활용 공공임대 공급 △신축 등 매입약정 △공공전세 신설 △상가·오피스·호텔 주거공간 전환 등이다.

공실 활용을 위해서 국토부는 현재 6개월 이상 비어 있어야 공실로 분류하는 기준을 한시적으로 2022년까지 3개월로 단축한다. 전국 공공임대 중 3개월 이상 공실인 주택은 약 3만9100가구로 수도권에 1만6000가구, 서울에 4900가구가 있다.

서울에는 강남구 198가구, 송파구 263가구, 강동구 356가구 등이 있지만 강남권 공공임대는 임대료 수준이 높아 입주를 희망하는 수요자가 소득 기준을 충족시키지 못했다. 이에 정부는 공실을 전세로 전환하는 대신 소득 및 자산 기준을 배제해 무주택자라면 누구나 입주할 수 있도록 할 예정이다.

매입임대 방식으로는 민간건설사와 약정을 통해 2025년까지 서울 2만가구 등 총 4만4000가구가 공급된다. 임대료는 주변 시세의 90% 수준으로 임대료의 최대 80%를 보증금으로 전환할 수 있다.

이번에 신설되는 공공전세를 통해서는 2022년까지 1만8000가구를 공급한다. 서울 5000가구를 포함해 수도권에 1만3000가구가 공급될 예정이다. 공공전세는 시세 90% 이하로 기본 4년에 대기자가 없으면 최장 6년 거주가 보장된다.

공실 상태인 상가·오피스·숙박시설의 리모델링을 통해서는 내년 하반기 최초로 6000가구(수도권 4600가구)가 공급된다. 2022년까지는 전국 1만3000가구가 공급된다. 서울에서는 5400가구가 목표다.

■매입단가 올려 품질↑

매입임대나 공공전세, 상가·호텔 리모델링까지 대부분 전세형 주택은 LH가 매입하는 방식으로 진행된다. 결과적으로 공급의 신속성을 확보한다는 장점이 있지만 공기업인 LH의 재정난은 급격히 심화될 수 있다는 우려도 나온다.

김현미 국토부 장관은 대책 발표 이후 "매입전세의 단가를 6억원으로 올려 양질의 주택을 공급하겠다"고 밝혔다. 이에 따라 과거 1·2인 거주용 다가구를 매입하는 것과는 달리 LH가 부담해야 할 가구당 매입가격은 현격히 오를 것으로 예상된다. LH 한 관계자는 "전세난 해소를 위해서는 3~4인 가정이 거주할 수 있는 매입가구의 평형과 입지까지 고려하지 않을 수 없다"며 "다만 이 경우 충분한 물량 확보 문제와 비용 인상이 불가피해 보인다"고 말했다.

kimhw@fnnews.com 김현우 기자

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