[8.4 공급대책..집값, 이번엔 잡힐까?] 실효성, '글쎄'?..시작부터 '엇박자'

■ 취재파일

공급에는 시간이 걸리는데, 공급이 언제 현실화 되나요?

▷[김성훈 / 기자]
정부는 내년부터 2028년까지 순차적으로 13만 2000호 이상을 공급한다는 계획인데요.
       
직접 들어보시죠.

[김흥진 / 국토교통부 주택토지실장 (8.4 부동산 대책 브리핑) : 실제 건물이 없는 부지 같은 경우에는 일찍 착공한다든지 할 수 있을 것이고요. 기존의 공공청사 같은 것들이 있는 부지의 경우도 철거가 끝나고 착공하면 분양 자체는 가능할 것으로 보고 있습니다.]

신규 택지 공급이 이뤄지는 태릉골프장 부지는 내년 말 사전청약 접수에 들어갈 예정입니다.

▶[송태희 / 앵커]
고밀도 공공 재건축 자세히 짚어 볼까요.

정부가 재건축 규제도 일부 풀어 공급대책을 내놓았지만, 변수는 서울시 입장 아니겠습니까?

50층 공공 재건축에 대해 부정적 의견을 내놨죠?

▷[김성훈 / 기자]
네, 정부의 대책 발표 당일 서울시 주택건축본부장은 "높이에 대해선 현재 2030 서울도시기본계획 틀 안에서 이뤄지는 것으로 최종 결정했다"고 밝혔습니다.

2030 서울도시기본계획에는 주거용 건물은 용도와 입지를 불문하고 모두 '35층 이하'로 명시하고 있는데요. 정부가 밝힌 '50층'과는 차이가 있습니다.
                        
공공재건축에 대해 부정적인 반응을 보인 셈입니다.

[김성보 / 서울시 주택건축본부장 : (공공 재건축에) 민간이 참여를 할 수 있느냐는 실무적인 물음이 좀 있죠. 애초부터 서울시는 별로 찬성하지 않은 방식이어서….]

정부와 서울시의 엇박자 논란이 불거지자 정부는 "서울시 간 이견은 없다"며 즉각 해명에 나섰습니다. 

그러면서도 "층수 제한을 50층까지 완화하는 것은 정비계획 수립자인 서울시가 검토할 계획"이라고 밝혔습니다.

▶[송태희 / 앵커]
그렇다면 실제로 강남 압구정동, 대치동, 목동 재건축에는 어떤 영향을 미칠까요?

▷[정윤형 / 기자]
강남과 목동 지역의 공공 재건축 사업 활성화 여부는 결국 재건축 조합 입장에선 얼마나 수익을 얻을 수 있느냐에 달렸는데요. 

홍남기 경제부총리가 "용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하겠다"고 밝혔습니다.

따라서 조합원들이 공공 재건축에 얼마나 호응할지 미지수입니다.
  
[김인만 / 김인만부동산연구소장 : 조합 입장에서는 생각해보면 고밀도 개발해서 가치가 떨어지고 임대 들어와서 이미지도 안 좋아지고 남는 돈은 정부가 환수해간다고 하면 (조합원) 3분의 2 동의가 필요하거든요. 과연 강남에서 할 단지가 몇 개가 나올까요….]

▶[송태희 / 앵커]
조합도 조합이지만 일단 인허가권을 갖고 있는 서울시와 정부 간의 조율이 가장 큰 변수가 되겠네요?  

▷[김성훈 / 기자]
맞습니다. 

조율에 실패할 경우 공공 재건축 5만 호 공급 계획에 의문이 생길 수밖에 없고, 부동산 대책의 실효성 논란도 불거질 수밖에 없는데요.

앞으로 세심한 조율이 필요해 보입니다.
                            
[한문도 / 연세대 정경대학원 겸임교수 : 이런 정책은 좀 급하지 않았었나…. 조합원들이 일단 동의해야 하는 부분이 있고, 사회적인 합의도 아직 이뤄지지 않았고요. 그것에 대한 강제조항이나 어떤 협의 조항, 디테일이 정리가 안 됐습니다. 뜻은 좋고 발표도 좋으나 여러 가지 난제들이 있다고 생각합니다.]

▶[송태희 / 앵커]
공공 재건축이 실효성을 거두려면 정부와 서울시는 조율이 필요하고, 조합은 무엇이 필요할까요?

▷[김성훈 / 기자]
재건축 조합원의 참여 유도를 위한 당근책으로 인센티브를 늘려야 한다는 지적도 나옵니다.

[김인만 / 김인만부동산연구소장 : 인센티브를 많이 줘야죠. 초과이익환수도 면제해주고 개발 이익도 너희가 (조합원들이) 다 가져가고, 다른 규제들 있잖아요? 2년 거주요건 '이런 것 다 면제해줄게' 하자고 하면 이제 계산기 두드려 볼 거잖아요.]

▶[송태희 / 앵커]
과천시와 마포구도 정부의 개발 계획에 공개적으로 반대하고 있죠?

▷[김성훈 / 기자]
네, 과천시는 정부의 공급 대책 발표 뒤 즉각 반기를 들었습니다. 

여당 소속인 김종천 과천시장은 "강남 집값 잡겠다고 희생양이 될 순 없다"며 계획 철회를 주장했습니다.

마포구가 지역구인 정청래 더불어민주당 의원도 "상암동은 이미 임대 비율이 47%인데 또 임대주택을 지어야 하냐"며 반대 입장을 분명히 했습니다.

▶[송태희 / 앵커]
전세 시장 짚어보죠. 임대차 3법이 국회에서 마무리됐죠.

일부 부작용 우려가 계속 제기되고 있는데, 여기에 대한 정부 대책은 무엇인가요?

▷[김성훈 / 기자]
지난 4일 전월세 신고제를 마지막으로 '임대차 3법'이 국회 문턱을 넘었는데요.
               
이와 함께 부작용을 우려하는 목소리가 커 김현미 장관이 직접 대응책을 밝혔습니다.

[김현미 / 국토교통부 장관 (8.4 부동산 대책 브리핑) : 임대인과 임차인 간의 이견이 발생할 경우에는 이견을 신속하고 원만하게 해결할 수 있도록 분쟁조정위원회도 전국 각 지역에 확대해나가겠습니다.]

여기에 공급 상황도 안정적이라고 말했습니다.

[김현미 / 국토교통부 장관 (8.4 부동산 대책 브리핑) : 올해 하반기 수도권 입주 물량은 약 11만 호로, 예년 대비 풍부한 상황입니다. 공공임대 공급도 확대해 2025년이면 우리나라 전체 임차 가구의 약 25%가 공공임대주택에 거주할 수 있게 될 것입니다.]

▶[송태희 / 앵커]
이렇게 제도가 바뀔 때 과거에도 혼란이 있었죠?

과거 전세 계약 1년에서 2년으로 바뀔 때는 어땠나요?

▷[정윤형 / 기자]
지난 1989년 주택임대차보호법을 개정하면서 임대차 계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어난 적이 있었는데요.

2년 동안 전셋값이 연 20%가량씩 폭등하기도 했습니다.

그런데 당시도 매매 시장 등 부동산 가격이 급등하던 시기여서 제도 도입 때문에 전세가가 올랐다고 단정하기는 어렵습니다.

현재 상황도 비슷합니다. 

매매가가 먼저 전반적으로 오른 상황에서 임대차 3법 시행에 따라 전세금을 미리 올려 받으려는 기조가 나타나고 있습니다.

결국 전세가 상승의 요인은 다양하다고 볼 수 있습니다.

문제는 이번에도 전세가가 과거처럼 20%까지는 아니어도 큰 폭으로 오르는 현상이 나타나고 있다는 점입니다.
                 
▶[송태희 / 앵커]
저금리와 전세제도 변화로 앞으로 월세가 가속화될까요? 

나아가 정말로 이른바 '전세의 종말'이 나타나는 건가요? 

▷[김성훈 / 기자]
저금리 기조로 월세 가속화는 지속적으로 나타날 것으로 예상됩니다.

다만, 일부에서 제기하고 있는 전세의 종말은 다소 과장된 분석이라는 지적도 있습니다.

우선 정부는 2016년 이후로 전세의 월세 전환 추세에는 큰 변동이 없다고 설명했습니다.

여기에 현실적으로 전세를 끼고 집을 사려는 '갭투자' 비중이 높은 점도 꼽았는데요.

지난 5월 기준 서울의 주택 구매 절반(52.4%)이 갭투자였습니다.
           
전문가 의견도 다르지 않습니다.

[김재필 / 한양대 공공정책대학원 교수 : 결국은 대출해서 (보증금을) 반환해줘야 한다는 얘기인데, 지금 대출이 어렵거든요. 그래서 당장 전세 시장이 없어지고, 월세가격이 폭등하고 이러지는 않을 거라고 평가를 하는데요.]

▶[송태희 / 앵커]
전세가 상승, 월세 전환으로 서민들의 주거비 부담 가중되는 상황인데요.

보다 피부에 와 닿는 정책 나와야 하지 않을까요?

▷[김성훈 / 기자]
정부는 추가 대책을 예고했는데요.

김현미 장관은 현재 4%로 설정돼 있는 전월세 전환율을 낮출 방침이라고 밝혔습니다.
                
전월세 전환율이 내려가면, 집주인이 전세를 월세로 돌려도 이전보다 월세를 받지 못합니다.

반대로 세입자 입장에서는 주거비 부담을 덜 수 있습니다.

▶[송태희 / 앵커]
전월세 전환율, 좀 더 자세히 설명해 주시죠.

▷[김성훈 / 기자]
전월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적절한 비율을 정부가 정한 겁니다.
                        
현행 주택임대차보호법에는 '기준금리에 3.5%를 더하는 것'으로 돼 있습니다.
              
현재 기준금리가 0.5%이니 전월세 전환율은 4%인 상황입니다.

예를 들어 전월세전환율 4.0%를 적용해 5억 전세보증금을 1억 보증금과 월세로 전환할 경우 월세는 133만 원 정도가 됩니다.

▶[송태희 / 앵커]
전월세 전환율이 낮아지면 어떤 효과가 기대되나요?

▷[김성훈 / 기자]
세입자는 주거비 부담을 덜 수 있고, 반대로 집주인들은 월세 수입이 줄어듭니다.

따라서 서민 주거 안정과 전세가 월세로 급격히 전환되는 걸 방지하는 효과가 있습니다.
           
▶[송태희 / 앵커]
일부에서는 이번에 국회를 통과한 전월세 신고제 때문에 집주인이 전세가격을 맘대로 못 올릴 것이란 전망도 있죠.

왜 그런 거죠?

▷[김성훈 / 기자]
신고제를 통해 집주인들의 임대소득이 노출되기 때문인데요.

전세가격을 높이면 그 만큼 세 부담도 늘기 때문에 마음대로 못 올릴 것이란 관측입니다. 
         
▶[송태희 / 앵커]
정리를 해볼까요?

이번 공급 대책으로 집값 잡힐까요? 

▷[정윤형 / 기자]
공급대책에 앞서 6.17대책과 7.10대책, 투기수요차단을 위한 부동산 3법과 임대차 3법이 국회를 통과 했는데요,

여기에 주택 부족에 대응할 수 있는 공급대책까지 맞물리면서 일부에서는 시장에 긍정적 영향을 줄 것이라 기대합니다.

[한문도 / 연세대 정경대학원 겸임교수 : (정책은) 다 같이 복합적으로 작용하기 때문에 주택가격의 폭등세나 불안 심리를 잠재우는데 분명한 효과가 있다고 보고 있습니다.]

하지만 공급 대책의 경우 신규 물량이 시장 예상보다는 많이 나왔지만, 구체성이 떨어진다는 지적과 함께 집값을 안정시킬지 장담하기 어렵다는 분석도 나오고 있습니다.
  
[김인만 / 김인만부동산연구소장 : (공공 재건축은) 조합이 협조 안 해주면 안 되는 건데, 7만 호가 어디서 나왔는지 실체가 없잖아요. 또 임대아파트를 많이 짓게 되면 임대아파트 자격요건이 까다롭잖아요. 결국은 다수의 시장 수요자들이 분양받을 수 있는 집은 극히 제한적이다….]

▶[송태희 / 앵커]
정부는 투기 세력에 대한 감시를 강화하겠다고 밝혔죠?

▷[김성훈 / 기자]
네, 정부가 9억 원 이상 고가주택 매매에서 자금출처가 의심되는 거래는 상시 조사하고, 결과도 주기적으로 공개하겠다고 밝혔습니다.

여기에 공급대책의 주요 개발 예정지들도 상시 감시한다는 계획인데요.

이번 공급대책이 '제대로 효과를 낼 수 있도록 하겠다'는 뜻으로 해석됩니다.
                                      
[홍남기 / 경제부총리 (지난 5일 부동산시장 점검 관계장관회의) : 주택공급이 아무리 늘어나더라도 불법 거래, 다주택자들의 투기 등을 근절시키지 않는다면 부동산시장 안정 달성은 어려울 것입니다. ]

▶[송태희 / 앵커]
정부와 여당이 부동산 관련 세법, 임대차 관련 법안 여기에 공급 대책까지 그야말로 속전속결로 처리했습니다.

이제 국민들이 기대하는 것은 하나입니다.

'체감'할 수 있어야 한다는 것입니다.

이번 취재파일 여기까지입니다. 

시청해주셔서 감사합니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)    

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