전월세전환율 인하, 전세 감소 늦추겠지만..

기존계약 갱신 때만 적용 규정
4년 뒤 신규계약 할 경우
가격폭등에 대한 대책은 안돼
전문가 "신규계약 때 전환율도
시장금리에 좌우될 가능성 커
지나친 규제는 옳지 않아" 지적도

그래픽_고윤결

임대인들이 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환율 인하 논의가 가시화되고 있는 가운데 전월세전환율 인하가 세입자들의 주거 안정에 실제 도움이 될지 관심이 쏠리고 있다.

7일 국토교통부와 국회 등 취재를 종합하면, 당정은 현재 4% 수준인 전월세전환율을 낮추는 방안을 검토 중이다. 김현미 국토부 장관은 지난 4일 한 방송에 출연해 ‘저금리 상황에 맞게 전월세전환율을 낮출 필요가 있다’는 취지로 말한 바 있다. 김태년 더불어민주당 원내대표 역시 지난 5일 전월세전환율을 낮춰 ‘임대인이 전세를 월세로 바꾸는 것을 최소화할 수 있는 방안을 검토하겠다’고 밝혔다. 현재 법정전환율은 ‘10%’ 또는 ‘기준금리+3.5%’ 중 낮은 쪽을 선택하도록 하는데, 정부 여당은 기준금리에 더하는 비율(3.5%)을 더 낮추겠다는 것이다

‘전월세전환율 인하’라는 대책이 검토되고 있는 배경에는 저금리 시대 전세의 월세 전환이 가속화할 경우, 월세 지출로 인한 세입자들의 주거 부담이 커질 것이라는 우려가 있다. 현재 전세를 월세로 돌리거나 보증부월세(반전세)의 일부 보증금을 월세로 돌릴 때에는 주택임대차보호법(주임법)이 정한 ‘법정 전월세전환율’이 적용되는데, 이 비율을 낮춰 월세 수익률이 떨어지면 임대인들이 전세를 유지할 것이라는 것이다.

주임법의 전월세전환율은 약 20년 전인 2001년 “임대인의 과다한 월세로 인한 임차인의 피해를 방지하기 위해”(제·개정 이유) 생긴 규정이다. 세입자를 보호하기 위해 도입됐으나 법이 허용한 법정전환율이 크게 높아 세입자들이 ‘법의 보호’를 체감하기란 쉽지 않았다. 2016년 11월 개정으로 ‘10%’ 또는 ‘기준금리+3.5%’를 적용하도록 한 현행 규정 시행 이전에는 법이 허용한 전환율이 14%에서 10%(기준금리 4배)에 달했다.

세입자들의 체감도가 낮았던 데는 계약갱신청구권이 없던 시절의 한계가 컸다. 계약갱신청구권이 없었던 시절에는 2년 계약 기간이 만료돼 기존 임대인과 다시 계약을 맺어도 ‘신규 계약’으로 간주됐기 때문에 법정전환율 적용을 받지 않고 임대인 마음대로 월세 전환을 할 수 있었다. 실제 한국감정원이 신규 계약을 대상으로 조사해 발표하는 ‘전월세전환율’ 자료를 보면, 법정전환율은 2016년 12월 이후 4%대를 유지하고 있지만 시장전환율은 전국의 경우 6%, 서울은 5% 수준으로 법정전환율보다 높다.

다만 계약 갱신 시 세입자가 거부하면 임대인 마음대로 전세를 월세로 전환할 수 없고, 특히 신규 계약 때는 법정전환율이 적용되지도 않는데 마치 전월세전환율 인하가 전월세 시장 안정을 위한 핵심 대책으로 비치는 것은 문제라는 지적이 나온다. 임재만 세종대 교수(부동산·자산관리학과)는 “보증금을 낮추는 대신 월세를 더 올리는 것을 선호하는 세입자들이 있을 수도 있다”며 “계약갱신청구권 도입으로 세입자의 지위가 예전처럼 불리하지 않기 때문에, 전월세전환율을 낮추는 것이 의미가 있을지 의문”이라고 말했다.

진명선 신민정 기자 torani@hani.co.kr

▶더불어 행복한 세상을 만드는 언론, 한겨레 구독하세요!
▶네이버 채널 한겨레21 구독▶2005년 이전 <한겨레> 기사 보기

[ⓒ한겨레신문 : 무단전재 및 재배포 금지]