임대사업자는 5%룰 제외?.. 임대차3법 '사각지대' 논란 [혼돈의 부동산 시장]

상한제로 '5% 인상' 묶었지만
상위법 민특법에 따르면 제외
정부도 "부처협의 안돼" 인정
졸속입법으로 시장 혼란 가중

#. 서울 강동구 아파트 전세를 주고 있는 주택임대사업자 A씨는 최근 급작스럽게 시행된 주택임대차보호법 개정안에 혼란스럽다. 9월 전세계약 만기가 돌아오는데 전월세 상한제 시행으로 현 세입자와 재계약 시 임대료 5% 상한제 적용을 받아야 하는 건지 불확실해서다. 지난 2018년 9월 초 지금 세입자와 전세계약을 맺고 지난해 10월 초 주택임대사업자 등록을 마친 A씨는 '민간임대주택에 관한 특별법'상으로는 등록 후 첫 번째 임대차계약인 이번 재계약에서 임대료 5% 상한제한 적용을 받지 않는다. 그러나 주택임대차보호법 개정안에 따르면 임대료 5% 상한제한은 기존 계약까지 소급적용된다. A씨는 담당 구청에 문의를 했지만 '아직 구체적인 지침이 내려오지 않았다'는 대답만 돌아와 마음이 답답하다.

임대차 3법 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법이 7월 31일 전격 시행됐지만 등록 임대주택의 경우 '5%룰'을 적용할 수 없는 사각지대로 떠올랐다.

정부 담당자조차 관련법상 충돌문제에 대해 "임대차보호법이 속전속결로 통과돼 관련 부처 간 협의가 안 됐다"며 법의 허점을 인정하고 있어 '졸속 입법' 논란이 불거질 전망이다.

3일 부동산 업계에 따르면 지난해 10월 23일 이전에 임대사업자로 등록한 집주인은 계약 연장 시 최근 시행된 전월세상한제와 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법) 간 충돌로 혼란에 빠졌다.

정부는 지난해 10월 24일 시행된 민특법 일부 개정안을 통해 기존 세입자가 있는 상태에서 집주인이 해당 주택을 임대주택으로 등록하면 재계약시 임대료를 5% 이상 증액하지 못하게 했다. 최근 통과된 전월세상한제처럼 재계약 시 임대료를 대폭 올리는 폐해를 막기 위해서였다.

그러나, 민특법 일부 개정안 시행일 이전인 2019년 10월 23일까지 임대사업자로 등록한 경우에는 등록 이후 최초로 체결하는 임대차계약의 임대료에 대해서는 5% 증액 제한을 적용받지 않는다. 이 때문에 A씨의 사례처럼 민특법 일부 개정 전에 임대사업 등록을 한 집주인들은 기존 세입자와 재계약 시 전월세를 마음대로 올릴 수 있다는 것이다.

특히 일반법인 주택임대차보호법보다 특별법인 민특법이 사실상 상위법 인정을 받고 있어 이번 전월세 상한제는 임대사업자에는 무용지물이라는 지적이다.

전월세상한제 도입 과정에서 지자체와 국토교통부 간 조율도 전혀 안된 것으로 파악됐다.

국토부 관계자는 "원칙상으로는 특별법이 우선 적용되는 게 맞지만 5%룰이 적용 안 된다고 확실히 답하긴 어렵다"며 "주택임대차보호법이 갑작스럽게 통과되면서 법무부와 아직 관련 협의를 못했다"고 털어놨다.

내년 6월 시행 예정인 전월세신고제도 민특법과 상충되고 있다. 개정되는 임대차보호법상 임대차계약서 신고기한은 계약 후 30일 이내이지만 민특법에는 3개월 안으로 규정하고 있다.

부동산 전문가는 "졸속입법으로 임대인과 임차인들만 혼란스러운 상황"이라며 "구체적인 지침이 서둘러 마련돼야 한다"고 지적했다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지