[집코노미TV] 정부가 임대사업자에게 숨긴 것?

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▶전형진 기자
전형진입니다. 오늘 읽어볼 기사는 이 기사입니다. <또 슬쩍, 임대사업자 장특공제도 줄인다>. 이 기사는 내용이 조금 어려울 수도 있는데 일단 천천히 같이 읽어볼게요

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[집코노미] 또 슬쩍…임대사업자 장특공제도 줄인다

다시 한 번 팁을 드리면 한경 홈페이지에서 기사를 읽으실 땐 왼쪽에 있는 클린뷰 버튼을 누르시면 이렇게 광고 없이 읽을 수 있습니다.

자 읽어보죠.

‘등록임대사업자 제도를 사실상 폐지시킨 데 이어 기존 사업자들의 세제혜택도 줄인다. 세법 개정안을 통해 장기보유특별공제 적용 기간을 제한하기로 했다.’

무슨 소리인가 싶지만 일단 읽어볼게요.

‘2020년 세법 개정안엔 이 같은 내용의 조세특례제한법 개정안이 포함된 것으로 확인됐다.’

얼마 전 발표했었죠 세법 개정안. 그 개정안엔 6·17 대책과 7·10 대책에서 나왔던 종부세나 양도세만 있었던 게 아니냐, 하시겠지만 내용이 방대해서 우리가 못 봤을 뿐 사실은 조특법 개정안도 담겨 있었습니다.

이게 무슨 내용이냐. 

‘임대사업자들에 대한 장특공제 적용 기간을 임대개시시점 이후로 한정하는 게 골자다.’

헷갈리지만 일단 읽어보죠. 장특공제라는 개념부터. 장특공제라는 건 집을 팔 때 보유기간에 따라서 세금을 감면해주는 제도죠. 1주택자일 땐 최대 80%까지. 다주택자들은 조정대상지역이 아닌 경우 30%까지 깎아주죠. 임대사업자들 같은 경우는 임대주택을 팔 때 적용됩니다. 개시시점의 공시가격 기준 가액요건과 의무임대 기간 동안의 5% 상한규정 등을 지키면 50~70%의 장특공제를 적용시켜준다는 내용입니다.

자 그럼 얼마나 깎아주냐. 8년 의무임대를 채웠을 때 50%, 여기서 2년을 더 임대해서 10년을 채우면 최대 70%. 4년 임대, 8년 임대라는 얘기 많이 하는데 세법상으론 5년, 10년이라고 해요. 세법상 10년이라는 건 장특공제를 최대로 받을 수 있는 요건입니다. 이번 개정안에선 이걸 개시시점 이후로 한정하는 게 포함됐습니다.

개정안을 한 번 보죠. 내용이 굉장히 방대했는데 상세본의 157페이지를 보시면 조세특례제한법 97조의 3을 고치는 내용있어요. 종전엔 왼쪽 기준이었는데 오른쪽으로 바꾼다는 겁니다. 좌동이라고 표시된 부분은 그대로이고요. 조문을 하나 신설했습니다.

기존의 특례가 뭐였냐면 일정 면적 이하, 일정 기간 이상 임대, 임대료 증액 제한. 8년 이상 임대했을 때 장특공제를 50% 적용해주고 아까 말씀드렸던 10년일 땐 70%를 적용해준다고 했는데 이번에 신설된 조문은,

‘이런 특례를 임대사업자 등록 이후의 임대기간으로 한정한다’

그러니까 무슨 소리냐. 만약 내가 10년 동안 보유하던 집을 작년에 임대주택으로 등록하면 그동안 우리가 생각했던 건 취득시점부터 매각시점까지의 차익, 중간에 물론 임대등록한 기간도 포함되고요. 그 차액에 대해서 감면이 되는 줄로만 이해하고 있었는데,

‘임대기간으로 한정한다’

그러니까 10년 보유하다가 작년에 등록했으면 그 이전 9년에 대한 차익은 깎아주지 않겠다는 거예요. 임대등록한 이후부터, 그 이후 상승분에 대해서만 장특공제를 적용해 주겠다는 내용입니다.

기획재정부는 개정 이유로 ‘조문을 명확히했다’고 설명했습니다. ‘그 전엔 이런 내용이 없어서 혼란이 있었으니 적용 기간을 조금 더 명확화 하겠다’. 다시 말하면 ‘우리가 소급해서 적용하는 게 아니라 당신들이 혼란스러워 했으니 그걸 정리하는 겁니다’, 라고 조금 빠져나가는 거죠.

그럼 이 경우엔 누가 피해를 보느냐. 신축을 취득해서 바로 임대등록하시는 분들도 많으신데 그분들은 취득시점이 곧 임대개시시점이어서 타격이 없어요. 그런데 오랫동안 보유하다가 뒤늦게 임대등록 하신 분들, 그분들 같은 경우는 차익을 얼마나 깎아주는지 큰 차이가 나겠죠.

그리고 또 하나 있습니다.

‘장특공제 특례적용 기간도 단축시키기로 했다.’

이게 무슨 내용이냐면 바로 이 내용입니다 적용기한. 원래는 2022년 12월 31일까지였는데 올해 12월 31일로 단축시켰습니다. 정확하게 말하면 이 기간 동안만 장특공제를 적용하겠다는 게 아니라 이 기간 안에 등록한 이들에 대해서만 장특공제를 적용해 주겠다, 이걸 2년 앞당긴 거죠. ‘2022년까지 등록하라고 말했었지만 그게 아니라 올해 말이야, 그때까지 등록하면 장특공제 적용해줄게’, 라는 거죠. 그런데 아시는 것처럼 아파트의 경우엔 7·10 대책 이후로 신규 등록 자체가 불가능하죠. 그러니까 빌라나 다세대주택 갖고 계시던 분들이 대상입니다. 그 중에서 등록임대사업자로 등록하지 않았던 분들은 올해 안에 등록을 하셔야 이런 장특공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.

그런데 또 있습니다.

‘공동명의도 논란.’

6월에 한 번 써서 이슈가 됐던 내용인데 아직도 진행형입니다.

‘공동명의일 때는 이 같은 특례마저 제한적이라는 국세청의 유권해석이 나왔다. 현행 조특법은 1가구 이상의 임대주택을 8년 이상 임대할 경우 최대 70%의 장특공제가 가능하다고 규정하고 있다.’

그게 아까 봤던 이 내용입니다.

‘그런데 국세청은 이마저도 공동명의로 1가구를 임대한다면 특례에 해당하지 않는다고 해석했다.’

왜냐면

‘공동명의로 1가구를 임대했다면 부부가 각자 0.5가구를 소유한 것이어서 1가구를 8년 이상 임대할 때 적용하는 과세특례는 적용되지 않는다.’

조금 헷갈리죠.
1가구를 임대등록한 것과 부부가 공동명의로 1가구인 것과 무슨 차이냐. 국세청은 이렇게 봤습니다. 이게 유권해석 내용인데 질의보단 답변 내용을 보시면 됩니다.

‘임대주택을 지분 형태로 소유하는 공동사업자의 경우엔 임대주택 호수에 지분비율을 곱해서 1호, 앞서 말한 1가구 이상인 경우에만 과세특례 규정이 적용된다.’

그러니까 1명이 1가구를 갖고 있으면 지분비율이 100%니까 1가구죠. 각각 0.5채라면 각자 1가구가 안 되기 때문에 과세특례가 적용되지 않는다는 논리예요.

기사를 보죠.

‘1가구 소유 기준에 대해선 조특법은 명확하게 규정하지 않고 있다. 그러나 국세청은 민간임대주택에 관한 특별법에서 임대사업자의 요건을 1사람이 1가구 이상 임대했을 때로 보기 때문에 특례 적용 또한 이를 준용해야 한다는 입장이다.’

무슨 소리냐면 이런 장특공제 특례에 대한 조특법 97조의 3을 볼게요. 50% 공제, 70% 공제에 해당되기 위한 요건은 8년 이상 임대할 때, 그리고 대통령령으로 정하는, 시행령으로 정하고 있는 보증금 증액제한이나 가격 요건 등을 준수했을 때. 그럼 과세특례를 적용할 수 있다고 규정하고 있어요. 그러니까 조특법으로만 본다면 1가구의 소유 기준에 대해선 명확하게 규정하지 않고 있다, 공동명의의 경우도 일단 조특법상으론 가능한 것으로 해석이 됩니다.

그러나 국세청은 민간임대주택에 관한 특별법, 이게 임대사업자의 근간인 법입니다. 그런데 여기 보시면 임대사업자를 규정할 때 

‘1호, 그러니까 1가구 이상의 민간임대주택을 취득해서 임대하는 사업을 할 목적으로 법 5조에 따라 등록한 자.’

5조는 장기일반민간임대주택에 대한 규정이고요. 이렇게

‘1가구 이상을 민간임대주택으로 취득해서 임대할 때 임대사업자로 보고 있다.’

그렇기 때문에 공동명의는 지분을 곱해도 1호, 즉 1가구가 안 나오니까 과세특례규정이 적용되지 않는다는 게 국세청의 해석이었습니다.

다만 이 경우엔 장특공제를 아예 못 받는 건 아닙니다. 추가로 40%포인를 더 줘서 최대 70%까지 공제해주는 걸 안 한다는 거지 다주택자에게 주는 30%의 기본 장특공제를 받는 덴 문제가 없다는 겁니다. 이게 원래는 완전히 못 받는다고 와전이 됐다가 그것까진 아니라는 해명이 나왔어요. 물론 이것 자체로도 논란입니다.

방금 말씀드린 것처럼 1가구의 기준을 어떻게 볼 것이냐. 이것에 대한 문제 때문이고요. 사실 국세청의 해석이 나왔기 때문에 상급 기관인 기획재정부엔 관련 법령해석이 많이 들어간 상태로 알려져 있습니다. 실무에서 뒤집히려면 기재부의 해석이 나와야 할 것 같고, 만약 똑같은 해석이 나온다면 조세심판원이나 행정소송으로 갈 수도 있다는 게 세무업계 관측입니다.

그런데 1가구 기준이란 게 굉장히 재미있는 게, 공동명의 임대주택을 2채 갖고 있다면 그 사람은 되냐. 정부 시책이 다주택을 갖고 있지는 말라는 거였는데 오히려 집이 많은 사람일수록 과세특례에 유리한 해석이 나와버린 거죠.

임대사업자 이슈 같은 경우엔 당분간 끝나지 않을 것 같아요. 그래서 쭉 지켜보셔야 할 것 같고. 오늘 읽어본 기사는 이런 내용이었습니다. 세법 개정안을 통해서 장특공제 적용 기간을
임대개시시점 이후부터 매각시점까지로 한정했고, 공동명의, 그 중에서 1가구는 0.5+0.5이기 때문에 특례 적용이 불가능하다는 국세청의 유권해석이 나와 있다. 이런 내용을 읽어봤습니다. 어려운 내용을 쉽게 설명하려고 해봤는데 도움이 됐을지 모르겠네요. 다음 시간도 해설이 필요한 기사로 돌아오겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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