[매부리TV] "두달전 1억 올린다고 계약했는데 다시 계약해도 되나요?" 임대차법 Q&A

주택 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 31일 전격 시행되면서 시장이 극심한 혼란에 빠졌다.집주인과 임차인 모두 새로 바뀌는 임대차법을 제대로 이해하기 어려워 정부 담당 부서와 일선 공인중개업소에 문의가 쏟아지고 있다.

우리 모두 세입자 혹은 집주인이다. 전국민이 적용을 받는 법이지만, 세입자는 언제부터 계약갱신권을 청구할수 있는지, 집주인은 어떤경우에 계약갱신을 거부할수 있는지 상황이 복잡해 혼란을 야기하고 있다.

매일경제 부동산 전문채널 매부리TV는 '임대차법'을 Q&A로 정리해본다. 또한 임대차법 적용의 이해도를 테스트하기 위한 퀴즈도 제공한다.

주요 질문을 정리해봤다.

Q. 전세 계약 만료를 앞두고 이미 세입자와 5% 넘게 보증금을 올려 재계약하기로 구두 합의했는데 계약서를 다시 써도 될까요

- 당정은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 기존에 계약한 세입자에게도 적용되도록 방침을 세웠다 . 법 시행일로부터 계약 만료까지 1개월 이상 남았다면 종전 계약보다 임대료를 5% 초과해 올릴 수 없다. 법 시행 전에 구두 합의를 했거나 계약서를 썼더라도 계약서를 다시 쓰거나 5%보다 더 올린 임대료를 돌려줘야 한다.

-다만 법 시행 전에 임대인이 갱신 청구 거절 의사를 밝히고 다른 임차인과 계약을 체결했을 경우 적용 대상에서 제외한다.

Q. 집주인이 전세대출 연장을 거부하겠다고 합니다.

- 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관 전세대출 연장 시 집주인 동의가 필요하지 않습니다.

Q.법은 31일 오후 공포됐고, 저는 31일 오전 새 임차인과 계약했는데, ‘법 시행전’ 계약으로 인정받아서 기존 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있나요.

- 31일 오전 새 임차인과 계약했더라도 (법 시행전이라는) 근거로 기존 세입자의 계약갱신을 거절할 수 없다

Q 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신을 청구할 수 있는지.

A 가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여하지만, 계약기간이 1개월 이상(계약 만료가 2020년 12월 10일 이후인 경우에는 2개월 이상) 남아 있어야 한다.

Q 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는데 만약 임대인이 법 시행 전에 갱신을 거절하고 제3자와 새로운 임대차계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지.

A. 불가능하다. 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 계약갱신청구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실(계약금 수령 입증, 계약서 등)을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.

Q 임대인이 계약 만료 1개월 전까지 임차인에 대해 갱신 거절만 한 경우, 계약갱신 청구를 할 수 있는지.

A 계약갱신 청구가 가능하다.

Q 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지.

A 그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다.

Q 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려면 어떻게 해야 하는지.

A 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보하고 입주하면 된다.

Q 임대인이 실거주한다고 한 뒤 실제론 비워둘 경우 세입자가 손해배상을 청구할 수 있는가.

A 손해배상 청구가 불가능하다.

Q 계약갱신청구권 행사 시 전세→월세 전환이 가능한지.

A 개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세에서 월세로의 전환은 '곤란'하다. 다만 임차인이 수용한다면 월세로의 전환이 가능하나, 주택임대차보호법 제7조의 2에 따른 법정전환율을 적용한다. 법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 '10%'와 '기준금리(현행 0.5%)+3.5%' 가운데 낮은 비율을 적용한다.

Q 계약갱신청구권 도입 시 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지.

A 사실이 아니다.

임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능하다.

Q 법 시행 이전 집주인이 바뀌고 기존 임차인이 계약 만료 1개월 전까지 계약갱신 청구를 할 수 있는지.

A 계약갱신 청구가 가능하다.

Q 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우 기존 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있는지.

A 가능하다. 다만 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.

[이선희 기자]

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