서울 상업용부동산, 코로나19에도 고성장 투자시장으로 주목

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에도 서울 상업용 부동산 투자시장이 견고한 성장성을 보이고 있다. 코로나19로 타격을 받은 아시아태평양 지역 상업용 부동산과 전혀 다른 모습을 보이며 해외 투자자들의 주목을 받고 있다.

글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL이 20일 발표한 ‘코로나가 무색한 서울의 상업용 부동산’ 보고서에 의하면, 코로나19 이후에도 서울의 상업용 부동산 투자 시장은 뛰어난 유동성과 견고한 가격 추세가 지속적으로 이어지고 있다. JLL은 그 이유로는 현대식 물류센터 수요 강세, 수요 회복과 공급제한으로 오피스빌딩 시장 견고, 상장리츠 시장의 성장세, 세일앤 리스백 형태의 투자 기회 확대 등을 꼽았다.

최근 기관 투자자들에게 가장 주목받고 있는 자산인 수도권 A급 물류센터는 높은 전자상거래 수요, 그리고 화주사들의 자산 업그레이드 및 통합 움직임과 3PL의 활용 증대에 따라 수요가 늘어나고 있다. JLL 측은 "매력적인 수익성과 및 수익률 압착(Yield Compression)에 대한 기대심리로 투자자들의 관심이 증대될 것으로 보인다"면서 " 최근 물류센터의 기록적인 공급량과 향후 예정된 공급 물량에 힘입어 투자 가능한 물류센터가 더욱 증가할 것"이라고 예상했다.

서울 도심권(CBD)와 강남권 오피스빌딩 임대료도 상승세를 보이고 있다. 국내 오피스빌딩 공급은 2020년에 정점에 이른 후, 2021~2024년 사이 공급이 줄고, 수요는 유지될 것으로 예상됐다. JLL은 2021-2024년 CBD와 강남을 합친 오피스빌딩 공급은 연간 1.8% 수준으로 증가해 아시아 태평양 지역에서 최저치를 기록할 것으로 추정했다.

또한 서울 오피스빌딩 시장은 아시아태평양 지역에서 호주의 시드니, 멜버른, 퍼스와 유사하게 가장 변동성이 적은 시장 중 하나로 평가되고 있다. 이는 안정적인 노동시장과 아울러 오피스 임대 구조에 기인한다. 호주와 한국은 오피스 임대 계약에 2~3%의 임대료 상승 조항을 포함하는 유일한 시장이다.

상장 리츠 시장의 성장세도 거세다. 정부가 국내 상장 리츠의 활성화 대책을 적극적으로 추진함에 따라 부동산 시장의 유동성이 풍부해지고 투자자의 요구수익률이 하락하고 있다. JLL은 국내 리츠 시장은 향후 15~20년 간 시가총액 기준으로 약 400억 달러 규모로 성장할 수 있는 잠재력이 있다고 예상했다. 이 경우 매년 국내 상업용 부동산 총 거래 규모의 20%에 달하는 60억 달러 수준의 신규 자산들이 거래될 것으로 분석했다. 공시된 정보에 따르면 향후 6~18개월 사이 최소한 10개의 리츠가 상장될 것으로 보인다. 총 규모는 16억 달러에 육박한다.

코로나로 인한 경제 불안정 속 현금 확보에 나선 국내 기업들의 세일 앤 리스백 수요도 증가하고 있다. 투자자들이 소득 창출할 수 있는 자산을 확보할 수 있는 추가적인 기회를 제공하고 있다.

JLL 관계자는 "서울 상업용부동산 투자시장의 이런 흐름은 코로나19로 투자규모와 자산 가격에 큰 타격을 받은 아시아 태평양 지역의 상업용 부동산 시장과 사뭇 다르다"면서 "이런 4가지 배경을 바탕으로 변동성이 낮은 고성장 시장에 투자자들이 주목하고 있다"고 전했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com

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