공급은 정말 이대로 놔둘건가요.. 전문가들이 제시한 방책 세가지

6·17 부동산 대책 이후 집값이 널뛰면서 주택 가격 안정을 위한 근본적 해결책을 모색해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 결국 공급을 늘리는 방안이 근본 대안이라는 목소리인데, 그린벨트를 풀거나 1기 신도시를 리모델링하는 방안, 재건축 용적률을 높여야 한다는 의견 등이 제시되고 있다. 정부도 추가 공급 대책을 준비하고 있다.

◇ 그린벨트 해제 둘러싼 동상이몽

14일 정치권 등에 따르면 여당인 더불어민주당에서도 서울 지역 부동산 공급을 확대하기 위해 "그린벨트(개발제한구역)를 해제하자"는 목소리가 나오고 있다. 지난 7일 이낙연 더불어민주당 의원은 당대표 출마 선언 기자회견에서 "공급 제한 규제를 완화하는 방안을 서울시와 협의할 필요가 있다"면서 "유휴 부지 등을 잘 활용해 주택 부지를 늘리는 방안이 가능하다"고 말했다.

그린벨트 해제는 재개발·재건축 규제를 풀지 않는 상황에서 강남 등 도심 공급을 늘릴 사실상 유일한 방법으로 꼽힌다. 서울에서 가장 넓은 그린벨트를 둔 곳은 서초구(23.88㎢)다. 서울시 그린벨트는 149.13㎢로 전체 면적의 25%에 달한다.

당정이 협의한다면 국토교통부 직권으로 그린벨트를 해제할 수 있다. 그동안은 고 박원순 서울시장의 ‘그린벨트 사수’ 기조가 완강해 추진이 쉽지 않았다. 하지만 앞으로 서울시의 정책 기조가 어떻게 바뀔지는 지켜봐야 할 대목이다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "서울의 그린벨트를 전면 해제하면 자연 녹지가 훼손될 우려가 있겠지만, 강남구 자곡동이나 세곡동 같은 지역 등에서 최소한의 범위로 그린벨트를 푼다면 자연을 크게 해치지 않으면서 공급에 도움이 될 수 있다"고 말했다.

하지만 전문가들 사이에서도 그린벨트 해제에 대한 목소리는 갈린다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "그린벨트는 도시의 무질서한 확산과 도심 속 쉼터를 제공하는 유일한 장소라는 점에서 우리나라 부동산 정책 중 가장 잘 된 정책"이라면서 "재산권을 침해받는 소유자들에게는 일정 부분 보상을 해주더라도 그린벨트 해제는 바람직한 방향이 아니다"라고 했다.

◇ 30년 지난 1기 신도시 리모델링 목소리도 커져

일산·분당·산본·중동·평촌 등 5개 1기 신도시가 재건축 가능 연한인 30년에 가까워지는 만큼 이들 도시의 리모델링을 통해 공급절벽을 해소하자는 이야기도 나온다. 1989년부터 1992년까지 서울·수도권 주택문제를 해결하기 위해 조성된 1기 신도시는 그간 주택 노후화가 진행되고 주차, 교통 인프라 등 주거환경에 대한 개선 요구가 높은 상황이다.

전문가들도 생활 인프라가 이미 갖춰져 있는 1기 신도시를 정비할 경우 주거불안을 상당 부분 해결할 수 있다고 말한다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 "노후화가 진행된 1기 신도시 리모델링은 당연한 절차"라면서 "대중화가 안 돼서 시장에 잘 알려지지는 않았지만, 리모델링 후에는 주거환경 개선뿐만 아니라 경제적인 이익도 꽤 괜찮을 것"이라고 했다.

고준석 교수는 "1기 신도시들은 이미 광역교통망을 갖추고 있기 때문에 주거 여건을 개선하는 방향으로 나아가야 한다"면서 "신도시를 만든다고 해서 서울 수요가 모두 분산되지는 않기 때문에 1기 신도시를 보완하면서 공급량을 늘리는 것도 고려할 필요가 있다"고 말했다.

정치권에서도 여야 양측에서 지역구 의원들을 중심으로 움직임이 일고 있다. 더불어민주당에서는 1기 신도시를 지역구로 둔 의원들은 지난달 23일 국회에서 ‘1기 신도시 도시재생 추진 국회의원 모임(일신모)’을 발족하고 "도시재생은 현행법상 사업 대상에서 제외되는 등 문제로 제도 개선이 필요하다"고 주장했다.

미래통합당에서는 성남 분당갑을 지역구로 둔 김은혜 의원이 분당·판교를 ‘스마트신도시'로 탈바꿈하겠다는 구상을 제시하면서 리모델링의 필요성을 언급하고 있다. 김 의원은 총선 공약이었던 노후 신도시 스마트화 법안을 지난 2일 발의했다.

◇ 용적률 상향해야 재개발·재건축 사업도 활성화

부동산 전문가들은 서울 공급량을 늘리기 위한 또다른 방안으로는 ‘용적률 상향’을 제시한다. 정부가 내놓은 3기 신도시는 착공부터 준공, 서울과의 교통망 연계까지 최소 10년 이상이 걸릴 것으로 예상되는 만큼 신도시 공급만으로는 도심 수요를 맞추기 힘들기 때문이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "3기 신도시 공급량을 늘려도 서울 주택 수요를 흡수하는 데 한계가 있을 수밖에 없다"면서 "재건축·재개발 규제 강화가 공급 부족 우려로 이어지고 집값 상승을 부추긴 부분도 있다"고 말했다.

용적률을 높이면 같은 면적에 더 높은 층의 주택을 올릴 수 있다. 개발 이익을 적절히 환수하기만 한다면 재개발·재건축 사업이 활성화되고, 주택공급량도 늘어나게 되니 도심 공급 부족을 해소하는 효과를 기대할 수 있다.

전문가들은 용적률 완화에 대체로 동의하면서도 1기 신도시 리모델링이나 건폐율 조정 등 다른 조치들을 병행해야 한다고도 말했다. 서진형 교수는 "용적률 완화만 해서는 안 되고 건폐율도 함께 조정해야 한다"면서 "더불어 용적률을 완화할 때 발생하는 사유 이익들은 기부채납으로 이어지게 하는 것도 방법이 될 것"이라고 했다.

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